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抵押及预告登记问题

2017-06-21 来源:http://www.chinalawyeryn.com 作者:admin

     一、抵押权登记

  在抵押贷款中,抵押当事人——银行和借款人应在房屋产权证收押后,到房屋所在地的房屋权属部门办理抵押登记手续。借款人应提交抵押登记申请书、身份证,银行应提供借款合同和抵押合同、房屋所有权证等材料。登记机关对材料进行审核后予以登记,同时颁发《房屋他项权证》。

  以个人所有的房屋所有权设定抵押应备要件:

  1、抵押当事人的有效身份证件;

  2、抵押当事人双方签订“借款抵押合同”;

  3、《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》(共有的房屋还须提交共有人同意抵押的证明及《房屋共有权证》);

  4、第三人提供担保的,须提交“第三方担保承诺书”;委托还须提交“委托书”及受托人身份证明;

  5、房屋价格评估报告或价值协议书;

  6、房屋抵押权登记申请书。

  二、预告登记

  《物权法》第20条规定:当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机关申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。

  预告登记制度很好地避免了房屋或者其他不动产买卖过程中出现的“一房两卖”的现象。当事人在购买房屋或者不动产时,为保证将来能够拥有这套房子或者不动产的物权,双方可以按照约定,到房屋登记机关申请所购房屋的预告登记,这样在登记机关就留下购买人的相关资料,开发商或者其他部门在未经购买人同意的情况下,将不能再把该房卖给第三人。当完成预告登记后,买卖双方成为一种准物权关系,只有完成房屋的实际登记(也就是本登记)后,准物权才能转化成现实物权(抵押权预告登记在实现本登记后,抵押权预告登记也要转抵押登记,办理房屋他项权证)。

  一、预购商品房预告登记和商品房抵押权预告登记分别办理

  1、办理预购商品房预告登记,所需资料如下:

  (1)、预购商品房预告登记申请书

  (2)、身份证明(单身的提供身份证、单身证明,已婚的提供夫妻双方身份证和结婚证);

  (3)、委托书(原件)及代理人身份证明;

  (4)、已登记备案的商品房预售合同;

  (5)其他资料(约定书等)

  承诺时间为三个工作日

  2、办理预购商品房抵押权预告登记,所需资料如下:

  (1)、预购商品房抵押权预告登记申请书

  (2)、身份证明(单身的提供身份证、单身证明,已婚的提供夫妻双方身份证和结婚证);

  (3)、委托书(原件)及代理人身份证明;

  (4)、抵押合同和主债权合同(原件);

  (5)、预购商品房预告登记证明(原件)。

  承诺时间为三个工作日

  二、为了减少工作环节、流程,也可以将预购商品房预告登记和商品房抵押权预告登记二次登记合并为一,所需资料如下:

  (1)、预购商品房预告登记申请书;

  (2)、预购商品房抵押权预告登记申请书(对于5月1日前在老系统签订购房合同的,且已经签好商品房按揭贷款备案登记申请的可以代替);

  (3)、身份证明(单身的提供身份证、无婚姻登记证明,已婚的提供夫妻双方身份证和结婚证);

  (4)、委托书(原件)及代理人身份证明;

  (5)、已登记备案的商品房预售合同;

  (6)、抵押合同和主债权合同(原件);

  (7)其他资料。

  承诺时间为六个工作日(可以提速到三个工作日)

  三、商品房抵押权预告登记转房屋抵押权登记,所需资料如下:

  1、长兴县房屋抵押权登记申请书;

  2、抵押合同和主债权合同;

  3、身份证明(单身的提供身份证、无婚姻登记证明,已婚的提供夫妻双方身份证和结婚证);

  4、房屋所有权证、土地使用证(原件及复印件);

  5、抵押权预告登记证明(原件)。

  承诺时间为三个工作日

  四、房屋抵押权注销登记所需资料如下:

  1、长兴县房屋抵押权注销登记申请书;

  2、他项权证或抵押权预告登记证明;

  3、房屋所有权证。

  承诺时间为即办

  需要讨论的问题:

  1、如果产权是夫妻一方的婚前财产,离婚后需要办理抵押或其他手续,需不需要夫妻的另一方到场或其他材料?

  2、办理抵押登记时应该需要提供申请人的“授权委托书”。

  3、办理二次抵押时,第一顺位银行不愿在“告知函”上盖章,我们现在是要求客户去邮局寄挂号信,我们收挂号信回单,有没有其他更好的办法?可不可以索性不出具此“告知函”?

  4、预告登记时,单身的提供给我们的“未婚姻登记证明”如果已超过一个月怎么办?需不需要重新去民政局打一份,因为银行贷款审批也需要一个过程,而我们的“证明”有效期只有30天,如果再叫客户去打证明,会不会让客户觉得比较烦,遇到心情不好的可能会吵架,我们能不能要求其在购房合同的签定日期只要在“证明”显示的有效期限之内就可以给予办理?

  5、办理异议登记时需要注意的事项。

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