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房屋租赁纠纷 明“责”才能保身

2013-10-15 17:09:32 来源:未知 作者:admin

花花视界

【案件看台】

一,房东以房客违反合同拖欠租金和物业费用为由,提前解除合同,租期未到,房东就把房客的东西全都清了出来。但房客才装修不久的店面,花了不少装修费,谁来承担这些损失呢?案例二,房客拖欠房租,但房东的店面却无合法批建手续,那么房东能讨回房租吗?

【案例一】

房客违约,被“扫地出门”

法院判令房东赔偿房客装修损失60%

2007年11月一天,丽婷租下的湖滨六里一间店面被房东换掉了钥匙,且店内所有物品被房东搬进车库里,可是租期还没有到。被如此“扫地出门”,丽婷心有不甘,于是就把房东小西告上法庭。

原来在2005年8月28日,丽婷和小西签订一份合同和补充协议,约定由丽婷向小西租赁位于湖滨六里一间店面,月租1400元,押金1400元,租期自2005年10月5日至2010年10月5日;租赁期间,丽婷应负担水电费、有线电视费、卫生费、小区管理服务费等费用;租期内双方均不得借故解除合同,违约方必须双倍赔偿对方损失。

合同签订后,丽婷支付押金,并交清自2005年10月5日至2008年1月5日的房屋租金,请人装修店面以备经营。

然而2007年6月,房东小西被所在小区物业起诉,法院判令小西应当缴清费和公共维修金。小西说,这场官司是房客违约造成的,房客从没有交过物业费,才导致自己被物业起诉,最后还要替房客垫付数千元物业费和水电费。于是同年11月16日,小西锁了店面,请搬家公司把丽婷店内东西搬了个精光,并全部堆放在地下车库。

丽婷认为,小西将店面关闭,导致她无法营业,应该赔偿她双倍装修费用。

思明区人民法院一审认为,丽婷承租店面后长期未缴纳水电、物业管理等费用,其主观上具有恶意性,小西有权解除与她签订的租赁合同,但小西强行终止租赁合同欠妥,应赔偿丽婷装修损失并退还多收取的2007年11月16日至2008年1月5日的租金。鉴于丽婷违约在先,可酌情减轻小西的赔偿责任,故法院判令房东小西应赔偿装修损失的60%,小西须返还丽婷租金和押金合计3869元,并赔偿装修损失9769元。

【案例二】

违建房屋,讨不回房租

房东无法证明对房屋拥有所有权或使用权,租赁合同无效

2006年10月18日,阿旺和小曾签订一份《书》,约定由阿旺将位于思明区后埭溪路一间105平方米的店面出租给小曾,月租金3000元,租期15年;并约定小曾拖欠租金半个月以上,阿旺有权解除租赁合同,收回房屋及追回所欠租金、违约金。

该合同履行至2008年,阿旺认为小曾未按约支付租金,所以诉请法院解除双方的租赁关系,并要求小曾支付拖欠的房租4.45万元及水电费1.35万元,共计5.8万元。

而小曾却认为,阿旺每月都向他收取租金和水电费,没有所谓拖欠租金的事实。另外,阿旺承诺让他使用店面15年且收了他的押金,然而阿旺经常停水电,导致他无法正常经营,故请求驳回阿旺诉求。

思明区人民法院经审理认为,根据阿旺提交的社区居委会及梧村街道办事处的证明,仅能证明这间店面的建造时间为1982年,并无法证明是阿旺建造的,且阿旺也未提交这间店面的合法批建手续。因此,在阿旺没有证明其对这间店面拥有所有权或使用权的情况下,应认定双方签订的租赁合同无效,也就是说阿旺无法讨回店面租金。

2008年12月下旬,经思明区法院向阿旺释明后,阿旺未在限期内变更诉求,且由于解除合同的前提为合同有效,因此,阿旺基于合同有效所提出的诉求,与法院认定的合同效力相悖,即阿旺的店面是白白出租给陌生人了,无法通过法律手段讨回房租。

【法官提醒】

思明区人民法院郭国超法官介绍说,案例一中房东小西认为租客违约,适宜通过诉讼解决问题,其单方采取清除行为是不合理的。案例二中,房东阿旺并未取得房屋产权证,也没有相应批建手续,不适宜立即通过诉讼解决,可在相应手续取得后与租客友好协商处理。近年来市民的法律维权意识趋强,在通过诉讼方式保护自身合法权益时,建议充分考虑诉讼风险和法律责任的分担,切记明“责”保身。

文/本报记者 郭桂花 实习生 郑芬芬 通讯员 三里

漫画/朱利军

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