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商品房预售合同的效力确定问题

2018-01-01 来源:http://www.chinalawyeryn.com/ 作者:admin
     1、未取得商品房预售许可证的,预售合同无效。但是起诉或申请仲裁前已取的,有效。
  根据《城市房地产管理法》第四十四条规定,预售许可证是商品房预售合同签订的法定前提条件,没有取得预售许可证签订商品房预售合同,违反法律的强制性规定,合同无效。但是,开发商符合条件可以取得预售许可证,只是在签订合同时预售许可证未获得,在仲裁或者起诉前,获得预售许可证的,为保证交易的稳定性以及尊重合同当事人签订合同时的意思表示,预售合同应当认定有效。
  2、房地产开发企业就商品房规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的,即使是销售广告和宣传资料中的内容,未在合同中体现,也应视为合同中的一部分,对双方当事人具有合同效力。
  3、未订立合同前的定金,因一方当事人原因未订立合同的,按定金规则处理。如果是不可归责于双方的原因造成合同不能签定,返还定金。
  商品房预售过程中,出卖人往往在签订合同之前要求买受人交纳一定数额的定金,以确定买受人确实将购买房屋,并由出卖人将为其预留选中的房屋。这时,尽管预售商品房合同尚未签订,但是,定金手续已经办理,此时,定金条款有效,应当按照定金规则处理,即买受人违约不签订购房合同的,出卖人不返还定金,出卖人不信守合同,将房屋卖给他人的,买受人有权请求双倍返还定金。如果不属于出卖人或者买受人的原因造成购房合同不能签订的,例如,政府将出卖人开发的房屋整体收购用作公共事业的,那么,这时,出卖人应当返还收取购买者的定金。
  4、商品房预购协议符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同主要内容,并且出卖人已经按照约定收受房款的,认定该协议为有效的房屋买卖合同。
  5、未办理备案登记,合同不因此无效。但当事人约定备案登记为生效条件的,从其约定。
  商品房预售合同办理备案登记手续,其目的在于防止出卖人一房几卖。法律设定商品房预售登记制度并未作为合同生效要件。因此,一方以商品房预售合同未经登记备案主张合同无效的,仲裁庭和法庭均不予支持。但是,合同双方当事人可以约定合同生效要件,如果当事人在合同中约定备案登记为合同生效条件的,从其约定。合同约定了办理备案登记手续为合同生效要件,但是,合同生效前,买受人已经交付购房款,出卖人接受购房款;或者出卖人交付房屋,买受人接受房屋已经入住的,根据《合同法》的规定,尽管合同的生效条件尚未达到,但是,双方以其行为履行了合同主要义务的,视为双方对合同条款的变更,该预售合同有效。
  6、出卖人与第三人恶意串通,另行订立买卖合同,即使房屋已交付第三人使用,该合同也无效。
  根据《合同法》规定,恶意串通损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。因此,出卖人与第三人恶意串通,另行签订房屋买卖合同,即便房屋已经交付第三人使用,由于该合同侵害了原买受人的合法权益,该合同依然无效。应当返还房屋。应当注意的是,必须是出卖人和第三人的恶意串通,如果第三人属于善意取得,则不适用本规则。
  7、由于出卖人未告知买受人将房屋低押给第三人或者合同订立后,出卖人又将房屋出卖给第三人,致使合同目的已无法实现的,买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。出卖人未告知买受人房屋抵押事实,系欺诈行为;卖房后,又将同一房屋卖给第三人,不能履行合同主要义务—交房。这两种情况均符合《合同法》规定的解除合同的法定条件,因此,买受人有权请求解除合同,并要求出卖人承担违约责任。为了对出卖人给予足够的惩罚,最高法院司法解释规定,买受人可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的惩罚性赔偿责任。

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