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以个人名义为单位按揭买房,提前还款仍被判限期过户给单位

2014-10-07 来源:http://www.chinalawyeryn.com/ 作者:易德祥律师原创
                 以个人名义为单位按揭买房,提前还款仍被判限期过户给单位
                          ——记云南某公司诉全某、申某物权确认纠纷一案

       引言:根据《中华人民共和国合同法》的规定,除非法律有特别规定,合同一经成立,只有不违反法律、行政法规的强制性规定及社会公共利益,就产生法律效力。如果合同内容仅仅是违反法律、行政法规一般规定、行政规章规定的,不影响合同的效力。
       案情:2007年4月,云南某集团下属某有限公司(以下简称云南某公司)需要购买昆明市官渡区关上街道办事处某小区201、202号建筑面积约330平方米的房屋作为公司办公用房,因公司资金周转问题,不能一次性付款,该公司的职工全某与该公司协商(单位购房不可以按揭贷款),决定以全某的名义购买该两套房屋,首付款由该公司支付,借全某个人名义办理房屋按揭贷款手续,房屋交付后所有的费用由该公司承担,房屋产权证、国有土地使用权证届时办理转为该公司所有,公司不给全某及配偶任何补偿。全某及妻子申某在协议书上签字,该公司在协议书上签字、盖章,同时有公司代表人在该协议书上签字。合同签订后,公司向小区的开发商云南某房地产开发经营有限公司支付了两套房屋的首付款303016元及房屋配套费、契税、维修基金等费用,其他□以全某的名义向中国建设银行股份有限公司贷款70万元。上述房屋交付后,由云南某公司装修后用于公司不给,一直使用至今。2008年8月,全某离开了云南某公司,顺利了自己的公司。后上述两套房屋的房屋所有权证及国有土地使用权证办理到全某的名下,从2007年5月至2014年3月,云南某公司没有定期将款项汇到全某名义办理的银行账账户上,用于缴纳每月的按揭贷款。2014年3月中旬,全某夫妻见房屋涨价较快,便一次性向银行缴纳剩余房屋按揭贷款263142元,将银行贷款结清,并将上述两套房屋的房屋所有权证取走。2014年4月,云南某公司向全某开立的银行账户汇款时,被银行告知房屋贷款已经全部结清,无法继续还款了,云南某公司方知全某将贷款还清,将房产证取走。为此,云南某公司向全某夫妇多次电话及发函通知要求将房屋产权证及土地使用权证过户到该公司名下,但全某夫妇称他们已经咨询了律师,双方签订的协议是无效的协议,按照《物权法》规定房产证及土地证上登记是谁的名字就是谁的,不愿意过户给云南某公司,双方无法协商处理。
          2014年5月,云南某公司担心全某将上述房屋出售或者抵押给他人,在咨询其他律师均得不到正面的回答后,在网站上看到云南东方神律师事务昆明分所易德祥律师的介绍及公众对易德祥律师的评价后,由该公司的两名工作人员到易德祥律师办公室咨询了易德祥律师。易德祥律师通过国家法律及司法解释的规定,通俗易懂地给云南某公司的工作人员讲解了双方签订的协议属于有效合同,对该公司及全某夫妇都具有法律约束力,双方都应该通过该协议约定履行自己的义务。既然双方已经协商达不成一致意见,已经无法解决了,只能向法院起诉解决了。当得到易德祥律师的肯定答复后,该公司的两名工作人员便回公司向单位法定代表人汇报,过了3天,便和律师事务所签订了协议,委托易德祥律师作为诉讼代理人向昆明市官渡区人民法院提起诉讼。
          后易德祥律师代理云南某公司向昆明市官渡区人民法院提起诉讼,请求将上述两套房屋判决给云南某公司所有,由全某及申某将上述房屋的房屋使用权证及国有土地使用权证变更为云南某公司的名下。在案件起诉到法院,法院立案之后,法院在向全某送达法律文书时,全某称自己在老挝,无法到法庭领取起诉状副本及开庭传票,让法院联系自己的妻子申某,但告诉法庭一个错误的号码,以至于法庭无法联系全某及申某。经云南某公司工作人员多方了解,全某并没有在老挝,全某实则是在找合适的律师代理此案。后全某委托自己的朋友杨律师作为诉讼代理人,领取了法院起诉状副本及开庭传票。
        在开庭过程中,全某及代理人胸有成竹地称双方所签订的协议属于违反《中国人民银行个人住房贷款管理办法》的规定,系单位以个人名义套取银行贷款,属于无效的协议,要求按照《物权法》物权公示的原则,登记是谁的名字就是谁的,他人无权干涉。作为云南某公司诉讼代理人的易德祥律师义正言辞地根据《合同法》第52条的规定反驳全某及代理人:按照《合同法》第44条第一款的规定,依法成立的合同,自成立时生效。只有合同内容有《合同法》第52条即“(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”时才属于无效的,本案中,云南某公司和全某夫妇签订的协议书没有以上规定的情形,依法属于有效的。双方签订的协议没有恶意串通没有给任何人造成了损失、双方协议以他人名额买房没有非法目的、更没有损害社会公共利益,虽然双方签订的协议有违《中国人民银行个人住房贷款管理办法》的规定,但该办法仅仅是行政规章,不属于法律及行政法规的范围,因此该协议属于有效的协议。况且,双方协议签订后,云南某公司已经缴纳了首付款及每月的按揭贷款及利息近68万元,款项已经支付了近3/4,而且购买房屋的税收、维修基金、管理费用均由云南某公司承担,虽然全某支付了剩余贷款263142元,但全某没有通知云南某公司,在房屋涨价(现在两套房屋保守估计价值270万元)的情况下将房屋产权证取走属于违约行为。而且双方签订的协议书里约定了房屋属于云南某公司,全某夫妇应该将房产证及土地使用证过户给云南某公司,全某夫妇将房屋产权证领取房产证及土地使用权正,欲意将房屋占为己有,属于违约行为,云南某公司有权要求全某夫妇履行协议,办理房产证及土地证变更给云南某公司的合法请求。后全某及代理律师称,全某提前还款,是考虑到自己有套取银行按揭款的违法行为,想及时纠正违法行为,所以才提前还款,房子是云南某公司奖励给全某的。作为云南某公司代理人的易德祥律师依据法律规定,逐一反驳了全某及代理人的诉讼主张。
         后法院组织双方调解,全某及代理人坚称房屋由其所有,愿意将云南某公司支付的房屋的所有费用偿还给云南某公司,作为云南某公司诉讼代理人的易德祥律师称房屋必须无条件归云南某公司所有,云南某公司愿意偿还给全某夫妇支付的263142元。因双方无法达成调解意见,法院终止调解,择期宣判。
          经过一个多月的等待,昆明市官渡区人民法院于2014年9月26日向云南某公司送达判决书,该院根据《物权法》第43条、33条作出判决如下:上述房屋属于云南某公司所有,全某夫妇于判决生效之日起30日内协助云南某公司将上述房屋的房屋所有权证及土地使用权证变更到云南某公司的名下,诉讼费由全某夫妇承担。虽然双方均可以在15日内上诉,但该判决事实清楚、适用法律正确、程序没有瑕疵,二审改判的几率不大。这样的判决,对于云南某公司的股东、领导及职工来讲,在十一长假之前有这样大获全胜的判决,可以兴高采烈地告别繁忙的工作,畅想长假新生活了。
         结语:民事合同中约定的各方的权利义务只要内容没有损害他人(包括国家)的利益、没有违反国家法律、行政法规规定的强制性规定的情况,均受到法律的保护,各方均需按照合同约定履行义务,如果一方违反,守约方向法院起诉要求违约方依约履行义务会得到法律支持,“民有私约如律令”就是这个意思。有兴趣的朋友,可以与易德祥律师联系,获取此案判决书复印件。
 
         本文作者(案件承办律师):易德祥律师,昆明律师,连续两次通过国家司法考试,中国政法大学在职博士研究生,现云南东方神律师事务所昆明分所副主任,易德祥律师从业11年,办理过上千起刑事、民事、经济纠纷、经济仲裁案件,法律功底深厚,业务能力强,深受当事人的一致好评。有需要法律帮助的朋友,可以以以下方式联系:
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