2010年4月26日，原告黄某与被告昆明某房地产开发有限公司（以下简称昆明某房产公司），约定由黄某购买昆明某公司开发的位于昆明市吴井路32号百富琪商业广场A区09层07号房屋，并约定产权登记原则上由黄某自行办理，昆明某房产公司提供所需资料，如黄某需昆明某房产公司代办房产证的，黄某需出具书面委托，提供相关资料给昆明某房产公司，由昆明房产公不收取代办费，黄某按照国家规定缴纳的税费、规费等相关费用在房屋交接是由昆明某房产公司代收。合同签订后，黄某于2011年6月7日一次性支付了购房款901009元。同年11月165日双方签订了面积确认书，竣工实测面积为127.01平方米，黄某向昆明某房产公司缴纳了测量费、配套费、维修基金、契税、印花税、房产证工本费43161.67元，并完成了交房手续，但至起诉前（2014年6月）没有办理房产证及土地使用权证书。

昆明某房产公司在上述开发项目建设过程中超出规划许可面积和二期未批先建行为未得到有效处理，行政许可尚未完毕，违法行为没有得到处理，导致无法办理房产证及土地使用权证书。

后黄某在要求昆明某房产公司办理房产证的过程中，发现昆明某房产公司于2013年12月13日将上述房屋以63.505万元的价格再次出售给徐某，加之昆明某房产公司一直没有为黄某办理权属证书，给黄某造成了损失，多次与昆明某房产公司协商无果后。黄某委托云南东方神律师事务所昆明分所易德祥律师代理其向昆明市官渡区人民法院提起诉讼，要求昆明某房产公司及时办理房产证及土地使用权证书，并赔偿逾期办理房产证及土地使用权证的从2012年2月16日至昆明某房产公司履行完毕（房产证及土地使用权证办理完毕时）的违约金，截止起诉日时为152045.29元。

经昆明市官渡区人民法院审理，判决1、昆明某房产公司赔偿黄某从2012年2月16日起至本判决确定的履行期间届满之日止，以已付购房款总额901009元为本金，按照中国人民银行同期银行贷款利率计算的违约金，2、驳回黄某的其他诉讼请求。一审判决宣判后，黄某不服，向云南省昆明市中级人民法院提起上诉，请求二审法院判决撤销一审判决，改判昆明某公司及时为黄某办理房产证及土地使用权证，同时赔偿黄某从2012年2月16日至房产证及土地使用权证办理完毕的违约金。

【审理结果】

经过云南省昆明市中级人民法院审理，该院认为昆明某房产公司在开发建设过程中，存在建设超出规划许可面积、未批先建的违法建设问题，至今未取得违法建设处理意见，行政许可尚未完善，不具备归还核实条件，房产部门不予受理产权登记的问题。这些问题是属于行政机关行政执法调整的范畴，在这些问题没有得到解决的情况下，上诉人要求被诉上诉人维权办理房产证及土地使用权证的请求，事实上不能履行也无法通过人民法院判决强制履行，故上诉人黄某请求不能成立。

对于被上诉人黄某承担的逾期办证违约金是否支付至被申请人履行完毕办证义务时止的问题，不能办理房产证系昆明某房产公司的原因所致，先何时能够办理房屋、土地证书尚不能确定，被上诉人的违约行为一致在持续。在此情况下，一审仅判决被上诉人昆明某房产公司支付上诉人黄某至2012年2月16日起至本判决确定的履行期间届满之日止的逾期办证违约金，对于以后的违约金，上诉人还需要另行起诉，形成累诉，造成社会资源的浪费。为此，支持上诉人黄某要求被上诉人昆明某房产公司承担逾期办证违约金应支付至上诉人履行完毕办证义务时止，有事实和法律依据，该院予以支持。遂作出判决1、撤销昆明市官渡区人民法院一审判决；2、由被上诉人昆明某房产公司于本判决生效之日起15日内，支付上诉人黄某逾期办证违约金（自2012年2月16日起至被上诉人履行完毕办证义务时止，以已付购房款总额901009元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；3、驳回上诉人黄某的其他诉讼请求。

【律师点评】

在商品房买卖合同中，房地产开发商在建设过程中存在一定的违法行为，加之监管部门的监管不到位，导致一些出售给购房者的房屋规划、建设施工等过程不符合法律规定，或者因为房地产开发商拒绝缴纳一定的费用才能办理房产证及土地使用权证。为此造成了购房者无法自己办理房产证，造成自己对购买房屋的所有权受到限制，同时因为没有办理房产证及土地所有权证，一些无良的房地产开发商铤而走险，将出售给购房者的房屋再次出售或者抵押，同时为了贷款将土地使用权抵押给银行。

在本案中，虽然黄某与昆明某房产公司的商品房购销合同中约定房产证及土地证原则上由购房者自己办理，但黄某将办证费用及税收交给了昆明某房产公司，昆明某房产公司已经从行为上认可为购房者办理房产证，从而将办理房产证及土地证的义务转嫁给了开发商。在该合同中没有约定办理房产证的时间，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条第一款“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”的规定，预售房屋自交付之日起90日为办理房产证及土地使用权的时间，超过上述期限，昆明某公司于2011年11月16日将房屋交付给黄某，到2012年2月15日之前就应该为黄某办理房产证及土地证，在上述期间没有办理，昆明某房产公司构成违约，需要支付违约金。在黄某与昆明某房产公司签订的合同中，虽然没有约定逾期办理房产证的违约金，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，黄某可以要求昆明某房产公司支付从2012年2月16日起按照中国人民法院规定的同期贷款利息计算违约金。

在黄某起诉昆明某房产公司的此案中，虽然一审法院判决昆明某房产公司支付黄某从2012年2月16日至判决生效时的违约金，但如果黄某不提起上诉，在昆明某房产公司一直不为黄某办理房产证及土地证，黄某需要每过两年向法院起诉要求昆明某房产公司支付违约金，因为存在诉讼时效问题，这样造成了黄某诉累，同时造成了司法资源的浪费，不利于法院的执行工作，黄某的权利也很难维护。同时，如果判决昆明某房产公司支付违约金的期限到办理完房产证及土地使用权证为止，也可以促使昆明某房产公司为了少付违约金，及时办理房产证，尽快实现黄某自己的权利。为此，在一审法院判决下达之后，本律师说服黄某提起上诉，最终得到了要求昆明某房产公司支付违约金到办理完房产证及土地证之日的违约金，有效地维护了黄某的合法权益。

本文作者（案件承办律师）：易德祥律师，

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