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法律规定的退房情况有哪些

2017-04-01 来源:云南昆明律师网 作者:admin
  退房,本身并不是一个法律术语,法律上与此对应的词应当是“解除购房合同”。一般地来讲,合同既然已由双方当事人签字生效,任何一方就不能随意反悔,因此,绝对的“无条件退房”是不可能存在的,只有达到法律规定或者双方事先合同约定的条件时,才允许当事人解除合同。我国有关合同解除的法律规定主要见之于《中人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《城市房地产开发经营管理条例》、《商品房销售管理办法》等多处法律、法规及司法解释中。根据这些法律规定和生活实践,可以把法律支持的退房理由分为两大类,一类是法定解除权,即不管当事人之间的合同是否有规定,法律直接允许合同一方行使解除权;另一类是约定解除权,即双方当事人经协商达成一致,符合某种条件便可解除合同。可见,二者的主要区别在于前者是基于法律的直接规定,因而不需要另一方同意,主要体现了法律的强制性要求。而后者是基于双方事先或事后的约定,必须经双方同意,体现了对当事人自由意志的尊重。
 
  一、法定解除权:法律允许一方可以退房的具体情形。
 
  我国《合同法》第九十四条规定,有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。这是购房人主张单方退房的主要依据,但该条不是专门针对商品房销售合同制定的,而是所有民事合同单方解除权的总规定,因而显得非常笼统。结合房地产领域的具体规定,法律允许一方退房的常见情形有:
 
  1、卖方一房二卖,买方可以退房。
 
  一物之上不可能存在两个相互排斥的所有权,开发商一套房产签订两次买卖合同,必然会有一个买房人不可能实现购买目的,无法取得房屋的买受人不但可以要求退房、返还已付购房款及利息、赔偿损失,还可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。同样的道理,在房屋拆迁安置的过程中,拆迁人将补偿安置房另行出卖给第三人的,被拆迁人可以解除拆迁补偿安置协议。(见《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、第八条第二款)
 
  2、开发商擅自将已售房产抵押。
 
  有的开发商由于资金短缺,在与购房人签订商品房买卖合同后,又向银行申请贷款,将已售房产做了抵押登记。这样,开发商一旦不能按期还款,债权人就有权就抵押登记的房产实现担保债权。为防止购房者房、财两空,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第一款规定,无法取得房屋的买受人可以要求退房、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
 
  3、房屋主体结构质量不合格。
 
  《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定:“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验、确实不合格,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。”按照该条规定,如果房屋主体结构质量不合格,无论是房屋交付前还是交付后,买受人均可请求解除合同和赔偿损失,这里的“主体结构质量不合格”须以有资质的鉴定机构的鉴定结论为据。不过,实践中,这种情形很少见,因为,如果房屋连主体结构(也包括地基基础工程)质量都不合格,那就是名副其实的危房、豆腐渣工程。
 
  4、房屋存在质量问题严重影响正常居住使用。
 
  《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条:“因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。” 至于“房屋质量”包括哪些方面,“严重影响正常居住使用”又如何界定,该条没有详述。结合《建筑法》第62条规定,房屋质量,除了包括地基基础工程,主体结构工程外,还包括屋面防水工程和其他土建工程,以及电气管、上下水管的安装工程,供热、供冷系统工程等项目。如前所述,如果地基基础工程、主体结构工程质量不合格的,买受人可要求解除合同和赔偿损失;如果上述其他项目质量不合格,且严重影响正常居住使用的,买受人也可以请求解除合同和赔偿损失,但“严重影响正常居住使用”如何界定,笔者认为,该情形与前者“房屋主体结构质量不合格”的情形有明显差别,主体结构质量不合格,意味着该房屋已属危房,居住其中,人身及财产安全随时出于危险之中,而“严重影响正常居住使用”主要体现为该房不存在危及人身及财产安全情形却不能居住使用,实践中,主要表现为供水系统等设计存在缺陷,经多次维修仍无法修复,如下水管道设计缺陷,出现排污不畅甚至倒灌问题,多次维修不能恢复致使无法居住,此时权利人可以起诉请求解除合同及赔偿损失。
 
  5、房屋误差面积过大。
 
  实践中,购房合同约定的房屋面积跟实际交房时的测绘面积往往不太一致,但是如果误差太大,购房人有权要求退房。何为误差太大?根据最高院的司法解释,首先看双方合同对此有无约定,如果没有约定,面积误差比绝对值超过3%就视为误差过大。此时,购房人如不愿意按实际面积购买商品房,可以请求解除合同、返还已付购房款及利息。
 
  6、延迟交房。
 
  根据《合同法》第九十四条及最高院关于商品房纠纷的司法解释第十五条,开发商未能在约定时间内交房验房,买受人经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,买受人一方请求解除合同的,应予支持。买受人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的,解除权消灭。
 
  7、房屋不能办理所有权登记。
 
  由于不动产所有权必须经登记才能发生效力,如果因为开发商的原因致使房屋不能办理权属登记,那么购房人就不能算是真正意义上的所有权人。据此,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定:“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,由于出卖人的原因,导致买受人无法办理房屋所有权登记,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。”
 
  8、不能办理购房贷款。
 
  购房人一般选择按揭贷款的付款方式,但是若因办不下担保贷款购房人付全款发生困难,当事人可以选择退房。这里办不下担保贷款的原因可能是卖方或卖方的资质不够,银行不同意放贷或者国家政策发生变化不符合贷款条件等等。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条:“商品房买卖合同约定,买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,当事人可以请求解除合同,出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”
 
  9、变更房屋规划设计。
 
  购房合同订立后,卖方未经购房人同意变更所售商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化,以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的,购房人有权选择退房。(见《商品房销售管理办法》第二十四条)
 
  根据上述分析,可以看出,凡属于法定解除权事由的往往是因为存在房屋权属瑕疵,质量有问题,或者一方违约等情况。在当前房市低迷、房价正在下行的形势下,购房人掀起退房潮,其原因不属于上述法定的退房事由。购房人能否退房成功关键就看双方的购房合同及补充协议了。
 
  二、约定解除权:能否退房关键看合同条款。
 
  既然是约定条款,法律一般不加干涉,因此实践中退房条款的具体内容也就千差万别了。比如,北京东亚三环推出“无理由退房”条款声称:“如果付全款的购房人在入住前觉得买这套房不合算了,可以无理由退房,开发商还将每天以房款总额的万分之二补充金支付给退房人。”依据该条款,业主退房的条件是:第一,必须是全款付款方式;第二,主张退房时间必须是入住前。而上海万科金色雅筑楼盘的《商品房预售合同》则提出,“乙方无论以何种原因单方解除合同,若乙方已对该房屋设定抵押或者设置、存在其他任何权力限制的,则乙方行使单方解除权的书面通知中应附该房屋已经办理注销抵押或者已消除权力限制的相关证明文件,否则,乙方无权解除本合同。”这就是说,如果业主是贷款买房,那么必须先还清贷款方能退房。长沙某开发商推出“无理由退房,全承诺保值”购房计划,称自2008 年7月起3个月内,购买中城?丽景香山二期的客户,在二期交房之日前两个月内,可无理由退房。同时,对于退房客户,开发商承诺自一次性付款交纳全款或按揭放款日起,至客户提出退房申请日止,付出银行同期存款利率。
 
  不过,如果购房合同里既没有关于解除合同或退房的特别约定,也不属于法定解除的事由,业主签订合同以后打算退房就难以得到法律支持了。
 
   

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