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购房者签订商品房预售合同时需要注意的问题

2018-06-24 来源:http://www.chinalawyeryn.com 作者:admin
 1、签订商品房预售合同,应具备哪些条件?
  根据我国《城市房地产管理法》第45条的规定,商品房预售,应当符合下列条件:
  (1)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;
  (2)持有建设工程规划许可证;
  (3)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期;
  (4)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项,必须用于有关的工程建设。
  2、商品房预售合同应包括哪些条款?
  (1)双方的名称、地址,法人组织必须有法定代表人签名。
  (2)预售商品房的位置、编号。
  (3)预售商品房的数量,面积应以平方米来计算,并明确的是建筑面积还是使用面积或其他面积。
  (4)价款即房屋的价金,如每平方米多少元。不仅应标明单价,还应标明总价。
  (5)交付方式和期限,包括预售款的支付方式和房屋的交付方式。
  (6)房屋使用性质,明确是住宅用房、办公用房还是经营用房或其他用房。
  (7)房屋产权转移的方式、期限。
  (8)违约责任。
  (9)双方约定的其它条款。
  3、出卖人未取得商品房预售许可证明,这时其与买受人签订的房屋预售合同是否有效?
  《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条规定:“出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。”可见,要签订商品房预售合同,开发商必须取得商品房预售许可证明,否则,该合同是无效的。当然,也有例外情况。如果在买受人向法院起诉之前,商品房预售人取得了商品房预售许可证明,也可以认定预售合同有效,但前提是在起诉前取得。
  4、房屋买卖双方签订预售合同后,没有进行登记备案,一方当事人可以请求确认合同无效吗?
  《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第6条规定:“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由,请求确认合同无效的,不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的,从其约定,但当事人一方已经履行主要义务,对方接受的除外。”由此可见,虽然法律要求签订商品房预售合同后,要进行登记备案,但是如果双方签订预售合同后没有办理登记备案手续的,当事人要求确认合同无效,法院是不支持的,是否办理登记备案手续不是预售合同生效的条件。
 
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