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房屋买卖税费及承担

2019-02-27 来源:http://www.chinalawyeryn.com 作者:admin
        一、商品房买卖税费承担
  二手房交易中,买卖双方都需要按照规定缴纳税费,下面从买方、卖方两个角度进行税费缴纳详情分析:
  1、卖方(出卖人)需要缴纳的税费种类及比例
  ①个人所得税
  个人所得税税率:交易总额的1%或两次交易差额的20%。
  个人所得税缴纳规定:如果同时满足家庭少有住宅、购买时间超过5年,免交个人所得税;任何一个条件不满足都必须缴纳个人所得税。如果所售房产是非住宅类房产则不管什么情况都要缴纳个人所得税。
  注:纳税人在地税系统中未能查询到原值,不能正确计算应纳税额的,应采取核定征收,购房个人所得税税率暂定为计税价格的1%。
  ②营业税
  营业税税率:交易总额的5%。
  营业税缴纳规定:
  (1)满两年的住宅,免征营业税;
  (2)未满两年的住宅,营业税=销售价格x5%。
  ③土地增值税(部分房屋)
  土地增值税税率:
  (1)增值额未超过扣除项目金额50%,税额=增值额x30%;
  (2)增值额超过扣除项目金额50%、未超过100%,税额=增值额x40%-扣除项目金额x5%;
  (3)增值额超过扣除项目金额100%,未超过200%,税额=增值额x50%-扣除项目金额x15%;
  (4)增值额超过扣除项目金额200%以上,税额=增值额x60%-扣除项目金额x35%。
  注:若土地增值额小于0,就可以免交,否则税率就要按30%计算;另外,如果房龄满三年土地增值税减半,满五年免征。
  土地增值税计算方法:土地增值额=合同销售价-扣除项目金额。
  缴纳条件:转让国有土地使用权及地上建筑物的时候需要缴纳土地增值税。
  ④交易手续费
  二手房交易手续费=房屋面积x2.5元/平方米。
  二手房交易税费:
  2、买方(购房者)需要缴纳的税费种类及比例
  ①契税
  契税税率:交易价格的3%。
  契税相关规定:
  (1)首套房:面积小于等于90㎡,契税税率1%;面积大于90㎡,契税税率减半,为1.5%;
  (2)二套房:面积小于等于90㎡,契税税率1%;面积大于90㎡,契税税率为2%;
  (3)三套房及以上套数:契税为3%,不减免。
  ②印花税
  印花税包括交易印花税和权证印花税,交易印花税为交易额的万分之五,权证印花税为5元/本。
  印花税相关规定:
  (1)非住宅:交易印花税=地税局评估价或网签价(取价高者)x0.05%,权证印花税5元/本;
  (2)住宅(含普通、非普通):交易印花税免征,权证印花税5元/本。
  注:从2009年至今国家暂免征收住宅印花税,目前只征收权证印花税。
  ③交易手续费
  二手房交易手续费=房屋面积x2.5元/平方米。
  ④登记费
  个人住房登记收费标准为每件80元,非住房房屋登记收费标准为每件550元。房屋登记收费标准中包含《房屋所有权证》工本费和《土地使用权证》工本费。
  ⑤测绘费
  面积75平米以下200元,75平米以上144平米以下300元,144平米以上400元。
  一般,房改房都是需要测绘,商品房如果原产权证上没有市房管局的测绘章也是需要测绘。
  ⑥评估费
  评估费=交易房屋评估价x0.1%。
商品房买卖税费承担
  二、商品房交易费用
  1、交易过程中需交费用:
  印花税:房价款的万分之五。
  2、申办产权证过程中需交费用:
  登记费、房屋所有权证工本费、印花税、契税、住宅公用部分共有设备维修基金等。
  3、入住过程中需交费用:
  物业管理费及供暖费。
  4、办理按揭须缴纳的费用:
  保险费:财险保险费=总房款*年费率*年限系数,保费一次性交。
  5、办理公积金需缴纳费用:
  (1)评估费:评估价格100万以下部分收取评估结果的0.5%,以上部分0.25%;
  (2)保险费:财险:保险费=贷款额*年费率*年限系数。
  综合险:保险费=贷款人年限对应系数*贷款额。
  三、商品交易税务计算方法
  卖方:①印花税--0.05%,②营业税--5.5%(个人购买住房不满2年的普通住房),③个人所得税(转让收入-房屋原值-转让住房过程中缴纳的税金-合理费用)×20%。
  买方:①契税--1.5%(普通住宅享受1.5%的优惠税率,即住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上、单套建筑面积在140(含)平方米以下、实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下这3个条件的住房为普通住房)--3%(非普通住宅按3%税率征收契税),②印花税--0.05%。
 
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