湖北房屋租赁税费新标准

　　湖北省地方税务局近日发布的《关于房屋出租有关税收政策问题的通知》(鄂地税规[2009]3号)，于2009年8月1日起开始正式执行。该通知明确了个人、企事业单位、社会团体以及其他社会组织出租房屋的相关税收政策。其中，个人出租房屋收入将分别按照4%和6.67%计征税费。此前发布的鄂地税发[2008]240号文件停止执行。

　　《通知》规定，对个人出租住房取得的月租金收入在5000元以下的，按4%计征房产税;对个人出租住房取得的月租金收入在5000元(含)以上的，按 6.67%的综合税率计征房产税、营业税、城市维护建设税、教育费附加和个人所得税;对个人出租住房签订的租赁合同，免征印花税。

　　对个人出租非住房(包括门面、写字楼等)取得的月租金收入在5000元以下的，按6.1%的综合税率计征房产税、印花税;对个人出租非住房取得的月租金收入在5000元(含)以上的，按13.68%的综合税率计征房产税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、个人所得税和印花税。

　　个人房屋出租收入中无法划分租金收入、物业管理费和代垫水电费等，或出租的房屋既有用于居住，又有用于经营，无法划分居住收入和非居住收入的，按照13.68%的综合税率计征房产税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、个人所得税和印花税。

　　对企事业单位、社会团体以及其他社会组织按市场价格向个人出租用于居住的住房取得的租金收入，按9.68%的综合税率计征相关税费(不含企业所得税);

　　对企事业单位、社会团体以及其他社会组织出租非住房(包括门面、写字楼等)取得的租金收入，按13.68%的综合税率计征相关税费(不含企业所得税)。

　　企事业单位、社会团体以及其他社会组织房屋出租收入中无法划分租金收入、物业管理费和代垫水电费等，或出租的房屋既有用于居住，又有用于经营，无法划分居住收入和非居住收入的，按13.68%的综合税率计征相关税费(不含企业所得税)。

　　江苏省出租房屋缴税新规定

　　为规范个人出租房屋税收管理，《江苏省个人出租房屋税收征管暂行办法》去年12月8日经省政府同意印发，并于今年1月1日起执行。这是我省首次对个人出租房屋税收作出的新规定。

　　综合征收率为5%

　　江苏省个人出租房屋税收征管暂行办法》将原来纳税人向房屋坐落地地税部门申报缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加费、房产税、个人所得税、印花税和土地使用税等税费，统一按综合征收率计征，税率为5%。[AD]

　　对租金收入申报属实，能提供真实有效的房屋租赁合同、协议或收费依据的个人出租房屋者，以“租金收入×综合征收率5%”计征。如某人每月如实申报出租收入 1200元，其应纳税额就是：1200元(租金收入)×5%(综合征收率)=60元。个人出租房屋者包括外籍个人、华侨和港澳台人员。租金收入包括货币收入、实物收入和其他收入。

　　纳税人如果有以下3种情形的，地税机关还可以按“建筑面积×每平方米核定税额”核定其应纳税额：一、拒不向地税机关提供房屋租赁合同、协议等纳税资料或提供虚假资料的;二、未按照规定的期限纳税申报，被责令限期申报仍逾期不申报的;三、申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。“每平方米核定税额”的标准由各地地税机关参照国土房管部门对出租房屋分地段、分房屋结构及用途核定的租金参考价来计算，且要适时调整。

　　例如，某人有一套建筑面积100平方米的房子，假设地税部门不知此人的月租金收入，而该地段同类房屋目前平均月租金是2000元，那么地税部门对“每平方米核定税额”的计算办法是：2000(元)÷100(平方米)×5%(综合征收率)=1,那么其每月应纳税额应该是：100(出租房建筑面积)×1(每平方米核定税额)=100元。

　　按规定，个人取得租赁收入的当天就发生了纳税义务，并应于次月10日内申报缴纳税款或按规定预缴税款。个人有两处或两处以上房屋出租的，应分别到房屋所在地地税机关申报缴纳税款或由代征方依法代征税款。

　　出租人收取租金时，应按规定给承租人开具地税部门统一印制的发票。“代征方”是指公安、房管、街道、居委会(社区)、村委会。国家税务总局曾在1999 年发文指出，对房屋出租人不在房产所在地或找不到出租人的，为方便征管，可将承租人确定为房产税的代扣代缴义务人。对于承租人而言，出租人如果未提供发票，承租人有权拒付租金。

　　高端房税率降10%以上

　　个人出租房屋税收征管办法将八种税费统一按综合征收率计征，简化了征管办法，对出租户来说是有好处的，“以前的税目多得要专业人士才能搞清楚”。我市原来按区域征收房屋出租税，各区域的征收办法都有所区别，新的征收办法出台后，这种情况将不复存在。此外，新征收办法扩大了征税范围，丰富了征收渠道，个人出租房屋税款可以委托公安、房管、街道、居委会(社区)、村委会等代征。

　　数据显示一家中介公司去年房屋租赁成交量有两三千套左右，高端房租赁占租赁总成交量的两三成，开具发票的较多，“因为租赁高端房一般都由公司出资，需要发票入账，既然需要发票自然涉及缴纳房屋租赁税”，目前高端房的租赁税率在14%-17%之间。现在统一按5%的综合税率计征，高端房租赁的税率下降了10%左右。

　　中低端房征税有点难

　　有关人士估计，如果房屋租金税收新政能够实施到位，那么，高端房由于税率下调，其租金水平会有所降低。

　　在实施新政前，中低端房屋出租征税比较难。实行新的征税办法并不能使这一块出租房屋的征税变得容易。中低端出租房的房东很可能会采取三种方式来“逃避” 税收：一是优先将房屋租给不需要开具发票报销的房客;二是与房客达到默契，谎称房客是朋友或远房亲戚，不存在租赁关系，就能轻松“逃税”;三是将房屋出租税转嫁到房客头上，这样，中低端房屋的租金可能会变相涨价。

　　广东省出租房屋缴税规定

　　如属于广州市区内(不含番禺区、花都区、南沙区及从化市、增城市)个人出租房屋，出租人应向出租房屋坐落地的街道出租屋管理部门申报缴纳个人出租房屋的相关税费，同时出租人可持租赁合同、完税凭证等资料申请开具开票。

　　按照“关于印发《广州市个人出租房屋税收管理办法》的通知”(穗地税发[2006]267号)第六条以及现行的税收政策规定，按综合征收率征收个人出租房屋税收。

　　(一)出租人取得房屋出租收入，应依法申报缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、房产税、城镇土地使用税、个人所得税和印花税(住宅用房租赁合同免征)。

　　(二)为了便于征管，对个人出租房屋应征收的营业税、城市维护建设税、教育费附加、房产税和个人所得税合并按综合征收率进行计征，计税公式为：

　　个人出租房屋应征税额(未含城镇土地使用税和印花税)=租金收入×综合征收率

　　个人出租房屋应缴的城镇土地使用税和印花税仍按现行有关规定执行。

　　目前，由于根据财政部令第65号令规定，从2011年11月1日起(税款所属期)营业税的起征点调整，个人出租非住宅的综合征收率也会作相应的调整，需待市 政府批复新的综合征收率，因此现时对我市非住宅综合征收率规定请拨打我市地税咨询热线(020)12366-2咨询了解。

　　个人出租非住宅取得租金收入，除按综合征收率计征税费外，还涉及缴纳城镇土地使用税和印花税。

　　个 人出租非住宅应征收城镇土地使用税。按照土地使用税有关规定，土地使用权共有的，应按各方实际使用的土地面积，分别计算缴纳土地使用税。如综合楼分属几个 单位使用，按各自占用的建筑面积计算占用土地面积缴纳土地使用税。其计算办法是：应交土地使用税土地面积=该单位使用的建筑面积×综合楼使用土地面积(平 方米)÷综合楼全部建筑面积(平方米)。有关我市城镇土地使用税的征收标准，详请见《印发广州市城镇土地使用税征收标准的通知》(穗府[2008]13 号)，如为工业用地请详见《转发市政府印发广州市工业用地城镇土地使用税征收标准的通知》(穗地税发[2010]8号)的规定，上述文件可在本站首页“办 税服务-政策法规库”输入文件名称检索查阅。

　　个人出租、承租非住宅房屋签订的租赁合同，按照合同租赁总金额的千分之一计缴印花税。