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未办理有关的行政审批手续对房地产合作开发合同效力如何?

2014-12-21 11:52:29 来源:http://www.chinalawyeryn.com/ 作者:admin

建设项目的开发手续包括用地和规划审批手续、竣工验收手续及销售手续。其中,用地和规划审批手续包括:项目立项、建设用地规划许可、土地使用权出让、建设工程规划许可、施工许可。合作项目的用地和规划审批手续是否完成对合作开发合同的效力产生什么样的影响呢?有的学者认为,任何一个建设项目都要经历从立项、规划、用地、施工、销售直到竣工验收的审批登记程序。这些审批程序既相互独立又相互联系,而且有着严格的先后顺序,未办理前一审批手续,则后续的审批手续一般就无法完成,而任何一个程序的审批手续没有完成之前,当事人就进行了实际的开发建设,其建设行为都可能被认定为违法,所建建筑则是违法建筑。对此,笔者有不同的见解。对于合作开发的房地产项目在开发过程中,未办理相应的行政审批手续,是否导致合作开发合同无效?笔者认为,对此问题应分不同阶段来确认行政审批手续对合作开发合同效力的影响。按照城市规划法的有关规定,进行房地产开发建设,最主要的用地和规划审批顺序是:项目立项、建设用地规划许可、土地使用权出让、建设工程规划许可、施工许可。

1、项目立项及建设用地规划对合作开发合同效力的影响。项目立项未经审批或建设用地规划未经许可,导致土地使用权证未能取得。此种情况下,合作开发合同无效。我国采用严格的建设项目审批和许可制度,在合作开发合同纠纷发生但未进入诉讼环节时,合作合同处在效力未定状态,合同的有效有待土地使用权证的取得;但当进入诉讼环节时,在项目立项及用地规划许可未经审批的情形下,土地使用权证是无法取得的,土地使用权证未取得,供地方对合作开发的土地是无支配权的,这必然导致合作开发合同无效。

2、供地方取得土地使用权(以出让方式取得)证,但未取得建设工程规划许可证或建设工程施工许可证,并擅自开发建设的。在此种情况下,在供地方取得土地使用权证的情况下,供地方有权用土地使用权作为投资与他人合作开发。因此,此时合作合同应是有效的。

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