鉴于房地产合作开发合同内容繁杂，标的巨大，履行期限长，容易引发纠纷。故在签订和履行房地产合作开发合同过程中必须谨慎、规范、合法。笔者认为应当注意以下问题：

　　第一、合作方的资格问题

　　合作各方中必须有一方具备房地产开发资质，《房地产开发企业资质管理规定》规定房地产开发企业资质分四个等级，每一个等级可以开发不同建筑高度和建筑面积的建设项目，房地产开发企业只能在资质范围内进行开发，故必须根据建设项目的实际情况选择合适的合作伙伴。

　　第二、注意对合作各方的资信状况和土地使用权进行调查。

　　由于房地产开发项目投资大、周期长，稍有不慎就可能导致开发建设不能正常进行，造成巨额经济损失。合作各方均应对合作他方的资质、资信有充分的了解，尤其是应重视对于以出资方身份参加合作开发的一方的资信状况，调查必须全面、认真、细致，既要了解对方的注册资金和融资能力，还要了解对方的经营管理水平及诚信状况。同时对提供土地使用权的一方，着重调查土地使用权是划拨用地或是出让用地，土地的规划用途及详细参数，土地使用权是否存在权利瑕疵，有无其他共有人，是否被司法查封冻结、是否用作抵押、是否存在法律纠纷等等，确保权利的完整性。

　　第三，杜绝合作合同中的无效条款。

　　房地产合作开发合同中较容易出现的条款是保底条款。根据现行法律法规对房地产合作经营合同的要求，合作各方必须共同投资、共享利润、共担风险。如果一方不承担任何风险，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》的规定，只能作转性认定，一旦作转性认定，比如名为合作实为转让国有土地使用权，那么转让方就可能缴纳相应的巨额税费，从而产生纠纷。

　　第四，合作各方应加强对“共管账户”的管理。

　　在合伙型合作开发合同履行中，合作各方为了监管合作开发项目的财务收支活动，常常约定设立“共管账户”，以共同监督项目资金的使用。在实践中，因“共管账户”的管理不规范而产生纠纷的例子很多。有的合作方疏于对“共管账户”的监督管理，“共管账户”完全由另一方控制。为了保护合作各方的利益，需要合作各方在合作开发合同中明确约定对“共管账户”的使用管理办法。这样有利于合作各方相互制约和监督，防止建设项目实施过程中，因合作各方内讧而造成项目停滞甚至成为烂尾楼。

　　第五、不能借合作开发之名，行借贷之实。

　　如前所述，房地产合作开发合同中的出资方与出地方约定：投资方仅提供资金，不承担风险，由对方在项目完工后返还出资方的固定现金(实际上包括本金及利息)，这实质上是一种借款关系。国家现行法律禁止企业之间相互借贷资金收取利息。故出借方只可收回本金，对已取得或约定取得的利息应予收缴，对借款方则应处以相当于银行的利息的罚款，这就可能导致合作纠纷。

　　第六、及时办理项目建设开发的各项手续，确保项目的合法性。

　　目前一个合作开发项目的完成，涉及到立项、规划、拆迁、施工、验收，销售(或预售)、产权过户等多个环节，每一个环节都要经过政府主管部门的批准或许可，并取得相应的批文或许可证书。上述任何一个环节出现问题，都可能导致合作开发不能顺利进行。实践中，有的合作开发项目是在手续不齐全的情况下盲目开工建设的，由于无法顺利获得政府主管部门的批复许可，属于违规建设，造成有的合作开发项目被认定为违法建筑，合作方为此付出了惨痛的代价。因此，一方面，合作开发的各方必须高度重视项目开发建设的各种手续的报批工作，确保合作项目的合法性，另一方面，合同中还要明确约定项目开发建设的各种手续报批工作由哪个合作方具体负责办理，以便在发生纠纷时能够分清责任，承担损失。

　　第七、设定明确具体的违约责任条款以及解除合作开发合同的条件。

　　实践中，有的合作开发项目因投资方的资金不到位而停工甚至成为“烂尾楼”，而土地方已经提供土地，土地方再想另寻他人合作开发面临着许多实际障碍。还有的项目规划调整、设计变更、投资增加，合作各方如何追加投资，假如一方不愿增加投资，导致项目无法继续怎么办?提供土地使用权一方因其他原因导致土地使用权被司法机关依法查封，甚至拍卖偿债怎么办，笔者认为均应在合作开发合同中作详细的约定，详细、完备的违约责任条款以及各种可以解除合作开发合同的条件，可以使合作各方在合作过程中有章可循，便于保护合同当事人的合法权益。
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