不动产登记的相关知识
2017-03-21 来源：云南昆明律师网 作者：admin
一、不动产登记制度的含义
不动产登记具有如下含义：
1.登记是依当事人申请的行为。
2.登记是国家专职部门的活动。
3.登记内容为不动产物权及其变动事项。
不动产登记的对象包括以下权利：
(1)所有权；
(2)地上权；
(3)永佃权；
(4)地役权；
(5)先取特权；
(6)质权；
(7)抵押权；
(8)租赁权；
(9)采石权。
4.登记事项须记载于不动产登记簿。不动产登记制度的性质
不动产登记的性质，是指不动产登记行为的法律属性。关于不动产登记的性质，大致有三种学说：
(1)公法行为说。
(2)证明行为说。
(3)私法行为说。
我们认为，不动产登记并非登记机关的行政管理行为，其本质应为产生私法效果的事实行为。
二、不动产登记制度的效力
所谓不动产登记的效力，指的是登记这一法律事实对当事人的不动产物权所施加的实际作用。登记在不同立法体例中对不动产物权的作用是不同的。在中国不动产登记体制下，不动产登记具有公示力、形成力、推定力和公信力四种效力。
(一)登记的公示力
所谓公示，是指物权在变动时，必须将物权变动的事实通过一定方法向社会公开，从而使第三人知道物权变动的情况，以避免第三人遭受损害并保护交易安全。
(二)登记的形成力
登记的形成力，又称物权变动的根据效力，是指登记具有使基于法律行为的不动产物权变动能否生效的效力。
(三)登记的推定力
登记的推定力又称权利正确性推定效力，是指以不动产登记簿上所记载的当事人的权利内容为正确不动产权利的效力。
(四)登记的公信力
登记的公信力是指登记记载的权利人在法律上推定其为真正的权利人，如果以后事实证明登记记载的物权不存在或存在瑕疵，对于信赖该物权的存在并已从事了物权交易的人，法律仍然承认其具有与真实的物权相同的法律效果。也就是说，不动产登记簿所记载的权利推定为真正的权利，并赋予其公信力，基于登记的公信力，即使登记错误或遗漏，因相信登记正确而与登记名义人进行交易的善意第三人，其所得利益仍将受到法律的保护。
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