某私企负责人徐先生，去年相中了宣武区一处正在开发的高档物业，经过仔细了解，他决定购买该小区的一套四居室，并与开发商签了合同。合同中规定，开发商保证在1998年年底前向徐先生交房，除非发生不可抗力，一旦出现开发商逾期不交房的情况，徐先生可向开发商追索违约金;逾期超过60天，徐先生有权解除契约。合同签好后，徐先生寻思着1998 年年底拿房，1999年春节入住。结果一直等到了1999年4月中旬，都没见到房子。

徐先生不想再等，决定退房并向开发商索取违约金。

为让事情尽快解决，徐先生特别委托律师处理。律师在审核过徐先生所签的合同后，告诉他合同中的违约条款对开发商的约束力太小，根本起不到制裁作用。徐先生签的是《北京市内销商品房预售契约》，其中，第七条的条款是有关逾期交房追索违约金的，开发商事先在上面填写了这样的内容，“违约金支付时间自房屋交付之日起，每延期一日，按已支付房款金额的万分之一向购房人支付违约金”，按照这个规定，开发商需支付的违约金很少，每天万分之一的概念实际就是年利率3.65%，比正常存款利率都低，过分低的数额根本对开发商起不到违约制裁作用。经过律师的解释，徐先生发现自己被所签的合同捆住了，因为照此约定，自己得不到充分的赔偿，想到已经付出的时间和精力，徐先生考虑再三，放弃了退房的念头。

对买房人来讲，到底按万分之几追索违约金才算合理，并能保证自身的合法权益呢?就合同的一般履行来看，应该是万分之三至五。另外，买房人通常都需支付利息，而一些房产商与买房人约定，逾期交房违约金从房屋应交付的第二天算起到实际交付日，按人民银行固定资产贷款利率计算。事实上纠纷发生时，买房人的钱已被开发商占用了很长时间，按照《经济合同法》中的有关规定，开发商不仅应支付违约金，在定金的返还上也应支付更多。

相关法律

一、 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。

第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：

逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：

(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;

(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;

(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。

合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

二、 最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复

广东省高级人民法院：

你院〔1998〕粤法经一行字第17号《关于逾期贷款如何计算利息问题的请示》收悉。经研究，答复如下：

对于合同当事人没有约定逾期付款违约金标准的，人民法院可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金。中国人民银行调整金融机构计收逾期贷款利息的标准时，人民法院可以相应调整计算逾期付款违约金的计算标准。参照中办民银行1996年4月30日发布的银发〔1996〕156号《关于降低金融机构存、贷款利率的通知》的规定，目前，逾期付款违约金标准可以按每日万分之四计算。

本批复公布后，人民法院尚未审结的案件中有关计算逾期付款违约金的问题，按照本批复办理。本批复公布前，已经按我院1996年5月16日作出的法复〔1996〕7号《关于逾期付款违约金的应当依据何种标准计算问题的批复》审结的案件不再变动。

此复

三、最高人民法院关于修改《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》的批复

(2000年11月13日最高人民法院审判委员会第1137次会议通过)

法释〔2000〕34号

各省、自治区、直辖市高级人民法院，解放军军事法院，新疆维吾尔自治区高级人民法院生产建设兵团分院：

一些法院反映，我院法释〔1999〕8号《关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》的有关内容与中国人民银行《关于降低金融机构存贷款利率公告》不一致。经研究，现批复如下：

将最高人民法院法释〔1999〕8号批复中“参照中国人民银行1996年4月30日发布的银发〔1996〕156号《关于降低金融机构存、贷款利率的通知》的规定，目前，逾期付款违约金标准可以按每日万分之四计算”的内容删除。

此复

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