民事判决书

（2014）沪一中民二(民)终字第606号

上诉人（原审被告）上海凯顿酒店管理有限公司。

委托代理人陶勇，上海宏仑宇君律师事务所律师。

委托代理人高照宇，上海宏仑宇君律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）上海新发创运置业有限公司。

委托代理人李冰，上海市君志律师事务所律师。

上诉人上海凯顿酒店管理有限公司（以下简称凯顿公司）因与被上诉人上海新发创运置业有限公司（以下简称新发公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2013）浦民一(民)初字第16995号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年2月26日受理后，依法组成合议庭，于同年4月9日公开开庭进行了审理，上诉人凯顿公司的委托代理人陶勇、被上诉人新发公司的委托代理人李冰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原审查明，新发公司系上海市浦东新区胜利路房屋的权利人。

2012年3月9日，新发公司作为出租方，凯顿公司作为承租方，双方签订《上海张江高科技产业东区新发创运工业园宿舍租赁合同》一份。合同第一部分《协议书》第一条约定，租赁房产位于上海市浦东新区张江高科技产业东区新发创运工业园宿舍B区第5栋101-127、201-227、301-327、401-427、501-527室，共计135间；上述房屋用途为员工宿舍。第二条约定，上述房屋的租赁期为60个月，自2012年5月1日起至2017年4月30日止，起租日为2012年5月1日。第三条约定，上述房屋月租金平均单价为一室人民币（下同）1,190元/月（一年按365天计算），其中物业管理费为90元/间，租金支付以起租日期实际拿到的房屋数量为准。3.2条约定，承租方押一付二支付租金及租赁保证金，先付后用。上述房屋首期租金为起租日至2012年6月30日，两个月的租金共计321,300元，每两个月支付一次，每次在月初15(日）前支付。3.3条约定，租赁保证金为一个月房租共计148,500元；上述房屋物业管理费收费标准为90元/间/月，每两个月支付一次，先用后付。3.4条约定，租赁期内，2012年5月1日至2014年4月30日期间的租金单价为1,190元/间/月,2014年5月1日至2015年4月30日期间的租金单价为1,250元/间/月……。第四条约定，租赁期间，上述房屋使用人所发生的物业管理费、水3.20元/吨、电0.82元/度、通讯、燃气费及其他公共费用等费用由承租方承担。合同第二部分《租赁合同通用条款》第四条约定，除非出租方另有书面通知，承租方应于本合同协议书中所列的起租日办理房屋交接文件，并按本合同规定支付相关费用；自本合同约定起租日起至承租方实际办理交接手续之日起计算合同租赁时间；若因出租方原因（因承租方违约的除外）未能在约定起租日将该房屋交付承租方，则租期起租和届满日相应顺延，为“实际起租日”。第五条约定，本工业园区由出租方委托上海合运物业管理有限公司提供物业管理服务。物业管理费由承租方交纳，承租方应当按照出租方指定的账号支付物业管理费。第六条约定，自本合同实际起租日起（含本日），承租方即应开始承担并支付该房屋之使用水、电等公用事业费。第七条约定，承租方须向出租方支付租金保证金，以确保承租方承担其在本合同项下的义务和责任。租期届满或本合同提前终止时，租赁保证金除用以抵充合同约定由承租方承担的费用外，剩余部分无息归还承租方。第十条约定，合同租赁期限届满之日或因任何原因而终止之日后7日内，承租方应当将房屋连同之内配置等返还给出租方；因租赁期限届满或因承租方违约导致本合同终止的，则在返还期内，承租方仍应当按照本合同约定的标准向出租方支付租金、物业管理费、各项公用事业费并承担可能发生的迟延付款的违约责任，而无论本合同是否已经终止。第十五条违约责任条款约定，承租方逾期支付本合同项下租金、物业管理费、租赁保证金、公用事业费或其他应付费用的，则每逾期10日，承租方应当向出租方支付相当于欠费金额的1%的迟延履行违约金。逾期超过30日，出租方有权解除本合同；租赁期间，没有合同约定的或法律规定的情形，承租方中途擅自退租的，出租方可没收承租方全额保证金，并承担擅自退租房屋一个月租金标准的租金作为违约金，没收的保证金和一个月的租金不足抵付出租方损失的，承租方还应负责赔偿，出租方违约相同；合同约定的租赁期限届满或提前终止，如承租方逾期归还该房屋的，则承租方须赔偿出租方因此而遭受的一切损失，包括但不限于出租方因延期向新租户交付该房屋而需承担的违约金、中介费用，此外，承租方还需向出租方支付违约金，违约金的标准为本合同约定的相当于该房屋日租金的2倍，并按日缴纳本合同约定的物业管理费。

上述合同签订以后，新发公司于2012年5月1日向凯顿公司交付了54间宿舍，于2012年7月1日交付了剩余的81间宿舍，凯顿公司则向新发公司支付了至2013年1月31日的租金，并交纳了押金148,500元。

2013年3月29日,新发公司向凯顿公司发出《联系函》，要求凯顿公司在2013年4月5日前支付拖欠的租金445,500元、水电费6,317元、物业管理费131,220元，合计583,037元，否则新发公司将按租赁合同第二部分执行。

另查明，2013年3月17日，凯顿公司向新发公司发出《关于终止合同的函》，称与新发公司签订租赁协议之后，双方的合作始终不愉快，新发公司交付的房屋两次检验甲醛超标，造成凯顿公司客户丢失；新发公司也不履行双方交房时间的约定，擅自变更交房时间等，故要求终止合同，退还押金，因凯顿公司没有实际使用房屋，应免除物业管理费。

2013年4月10日，新发公司作出《关于终止合同函的回函》，表明其不认同凯顿公司关于提前终止合同的理由，但不勉强其继续承租，凯顿公司应明确合同终止时间和退房交接时间，有关终止前凯顿公司应支付的租金、物业管理费等费用均需在房屋交还时一并予以支付，凯顿公司提前终止合同还应按合同约定承担违约责任。

同年4月23日，新发公司又向凯顿公司发出《关于返还房屋时间和恢复原状等相关事宜的通知》，称因未收到凯顿公司的答复，故就有关事宜正式通知凯顿公司：1、确认凯顿公司单方终止合同的时间为2013年4月10日；2、凯顿公司务必于2013年4月28日将所承租的宿舍一次全部退还给新发公司，并与新发公司办理房屋交接手续；3、凯顿公司在上述移交日将房屋以原状状态或类似的可替代且新发公司同意的状态交还；4、新发公司在办理退房移交手续时支付2013年2月至4月期间的租金445,500元、2012年5月至2013年4月期间的物业管理费131,220元、2012年10月至2013年1月的水电费6,317元以及逾期付款违约金、提前退租的违约金，保证金按约予以没收。

同年4月24日，凯顿公司向新发公司送达《关于房屋已经退房的通报》，内容为新发公司同意终止合同起就是合同结束期，凯顿公司已于4月13日与新发公司就房屋进行了移交，其于3月同新发公司杨总联系，杨总同意退租，故4月份的房租与凯顿公司没有关系。

又查明，租赁期间，凯顿公司支付了系争房屋2012年10月至2013年1月期间的水电费共计6,317元。

2013年5月，新发公司聘请律师提起本案诉讼，为此支付了律师代理费57,000元；6月，新发公司与上海梵欣电子有限公司签订《系统解码协议书》，委托该公司对系争的B5栋宿舍楼135间宿舍防盗门原安装的电子密码锁解码、系统软件更改新门禁卡发行器和制作新门卡等，并向该公司支付了维修费17,242元。

再查明，凯顿公司搬离后，系争房屋尚遗留了投币制洗衣机二台、保险柜、空调各一台。对于前述物品，新发公司同意返还给凯顿公司。

审理中，双方一致确认涉案合同于2013年4月10日解除。关于交房时间，新发公司表示其于2012年5月1日向凯顿公司交付了54间房屋，于2012年7月1日向凯顿公司交付了其余的房屋，凯顿公司也是从2012年5月1日及7月1日起向新发公司支付相应的房屋租金，2012年7月26日只是双方办理房屋交接手续的日期，故实际起租日为2012年5月1日和7月1日；凯顿公司则认为实际交房时间为7月26日，起租日应按照实际交房时间顺延至2012年7月26日，现已向新发公司支付了至2013年1月底的租金，无需支付之后的租金。对于房屋返还时间，凯顿公司表示其于2013年4月13日将房屋钥匙交给涉案房屋所在地物业公司工作人员姚云，即已将房屋返还给了新发公司，新发公司则认为姚云收取钥匙只是为了维修水箱，并非办理移交手续，后其于2013年6月17日自行收回了房屋。关于合同解除的责任，凯顿公司明确员工宿舍建造必须报批消防设计方案，竣工后要进行消防验收并需专项的规划许可，新发公司提供的房屋不符合规划及法律规定，导致其无法实际使用，其有权提前解除合同。关于水电费，凯顿公司表示其在接收房屋安装电子门锁时产生了部分电费，之后未使用水电,而且新发公司主张的水电费是总表费用，总表费用除了凯顿公司产生的水电费，还有新发公司聘请的工程队处理房屋质量问题时使用所产生的费用；新发公司则表示交付房屋以后是凯顿公司自行使用而产生的水电费，其现主张的是2012年10月起的费用，且计费是按总表收取并非按分表收取的，故主张的水电费用均是凯顿公司使用所产生的。关于押金，新发公司要求按合同约定予以没收，用以抵扣凯顿公司提前退租的部分违约金。同时，新发公司撤回要求凯顿公司支付逾期支付租金、物业管理费和水电费的违约金的诉请。

2013年5月21日，新发公司诉诸原审法院，诉请判令凯顿公司：1、2013年2月1日起至2013年4月10日凯顿公司违约提前终止合同日止拖欠的房屋租金345,821.92元，并承担自2013年1月16日起至本案判决生效之日止按照每日0.1%的比例分段计算的逾期支付违约金；2、自2012年5月1日至2013年4月10日凯顿公司违约提前终止合同日止拖欠的物业管理费123,064.52元，并承担自2012年7月1日起至本案判决生效之日止按照每日0.1%的比例分段计算的逾期支付违约金；3、自2013年4月11日起至4月28日止因违约终止合同而按照房屋租金标准计算的房屋返还期内的租金87,879.45元和物业管理费7,190.14元；4、自2013年4月29日起至6月17日止因逾期归还房屋而按照房屋日租金标准双倍计算的房屋使用费488,219.18元和该期间的物业管理费19,972.60元；5、2012年10月至2013年1月累计拖欠的水电费6,317元，并承担自2013年4月11日起至判决生效之日止按照每日0.1%的比例计算的逾期付款违约金；6、擅自退租终止合同的违约金297,000元（其中含租赁保证金148,500元由原告没收抵扣）；7、新发公司因收回房屋而实际发生的费用17,242元；8、新发公司因诉讼支付的一审阶段律师代理费57,000元。

原审认为，涉案租赁合同系缔约当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，当属合法有效，当事人均应全面切实履行。本案中，凯顿公司以新发公司所提供房屋无消防验收手续等行使单方解除权没有法律依据及合同依据，其提前退租的行为显属违约，但新发公司同意涉案合同于2013年4月10日解除，并无不当，法院可予准许并确认涉案合同于2013年4月10日解除。

合同解除后，双方仍应按照合同约定进行结算。本案中，双方办理房屋交接手续的时间虽为2012年7月26日，但根据现有证据显示，新发公司已按约于2012年5月1日及7月1日向凯顿公司交付了房屋，因凯顿公司原因双方才迟至7月26日办理了交接手续，故根据合同约定，实际起租日应分别自2012年5月1日和7月1日开始起算，凯顿公司仅向新发公司支付了至2013年1月31日的租金，应继续支付之后的租金。至于其辩称其已于2013年4月13日将房屋返还给了新发公司，新发公司对此不予认可，凯顿公司又未能提供证据予以证实，故对其意见法院不予采纳。根据新发公司自认，其已于2013年6月17日收回了房屋，故租金和房屋使用费可计算至2013年6月16日止。新发公司要求凯顿公司双倍支付房屋使用费没有合同依据，法院不予支持。

根据合同约定，自合同实际起租日起（含本日），凯顿公司即应开始承担并支付该房屋之使用水、电等公用事业所产生的全部费用，故新发公司要求凯顿公司支付2012年10月至2013年1月期间的水电费的诉请具有合同依据，法院予以支持。至于凯顿公司辩称的新发公司主张的水电费系总表费用，而非其承租房屋分表上的费用，因房屋实际交付以后由凯顿公司实际控制使用，故对凯顿公司意见法院不予采纳。新发公司要求凯顿公司支付物业管理费具有合同依据，法院予以支持。

根据合同约定，凯顿公司中途擅自退租的，新发公司可没收全额保证金，并承担一个月租金标准的租金作为违约金，新发公司要求没收凯顿公司交纳的保证金并要求凯顿公司支付违约金148,500元并无不当，法院予以支持。合同约定，合同租赁期限届满或提前终止，凯顿公司逾期归还房屋的，须赔偿新发公司因此而遭受的一切损失，故新发公司要求凯顿公司支付因收回房屋而实际发生的费用及因诉讼而发生的律师代理费具有合同依据，但代理费数额应按新发公司实际承担的费用比例予以确定。对于凯顿公司尚在新发公司处的物品，根据新发公司意见，双方可自行交接，本案中不作处理。审理中，新发公司撤回要求凯顿公司承担逾期支付租金、物业管理费和水电费的违约金的诉请，系当事人对民事诉讼权利的自由处分，法院予以准许。原审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条及第一百一十四条之规定，于二〇一三年十二月二十三日判决：一、上海新发创运置业有限公司与上海凯顿酒店管理有限公司之间的《上海张江高科技产业东区新发创运工业园宿舍租赁合同》于2013年4月10日解除；二、上海凯顿酒店管理有限公司于判决生效之日起十日内支付上海新发创运置业有限公司租金及房屋使用费共计人民币663,978元；三、上海凯顿酒店管理有限公司于判决生效之日起十日内支付上海新发创运置业有限公司物业管理费共计人民币149,953元；四、上海凯顿酒店管理有限公司于判决生效之日起十日内支付上海新发创运置业有限公司水电费共计人民币6,317元；五、上海凯顿酒店管理有限公司于判决生效之日起十日内支付上海新发创运置业有限公司解除合同违约金148,500元；六、上海凯顿酒店管理有限公司于判决生效之日起十日内支付上海新发创运置业有限公司因收回房屋而发生的费用人民币17,242元及律师代理费人民币45,000元。原审案件受理费人民币18,468元、财产保全费人民币5,000元，共计人民币23,468元，由新发公司承担人民币4,390元，凯顿公司承担人民币19,078元。

判决后，凯顿公司不服，上诉称，原审判决认定错误：新发公司交付房屋违约，即其未通过消防验收、甲醛超标，上诉人依法有权解约。上诉人收房时发现上述瑕疵后一直与新发公司交涉，应视为后者未交付适格房屋，原审认定所谓起租日错误；同时相关的保证金及违约责任当然也就缺乏事实依据。双方确认2013年4月10日租约解除，上诉人于4月13日向被上诉人新发公司移交钥匙及门禁卡，但遭其拒绝，故此后扩大损失应由新发公司自担，所谓其后的房屋使用费、收回房屋费用应由其自担。另有关公用事业费原审依据被上诉人清单要求上诉人负担缺乏合法依据。

新发公司辩称，不同意上诉请求，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，要求二审法院驳回上诉，维持原判。上诉人2013年4月10日单方终止租赁合同理由是不符合合同、法律规定。所谓标的房屋甲醛超标，新发公司始终不知情，从未与上诉人达成检测的合意或以此作为交房依据。上诉人自行检测均在7月26日办理交房手续之前，如果房屋不符合租赁目的，上诉人不应当在知道检测结果之后仍然与被上诉人办理交房手续，也不会确认实际起租日是5月1日和7月1日且在实际履行中也按此支付租金。

所谓迟延交房、实际起租日的上诉理由不成立。双方合同明确约定了起租日，上诉人没有接收房屋的责任在于其自己；上诉人所谓甲醛超标在一审中已经撤回作为解除合同的理由。同时也撤回了出庭的请求。关于消防问题，双方合同无约定，上诉人终止函中亦未陈述作为解约理由。被上诉人的房屋在交付之前进行了必要的维修，没有改变房屋结构，不涉及消防审批。

本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。

本院认为，新发公司与凯顿公司2012年3月9日签订的《上海张江高科技产业东区新发创运工业园宿舍租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反强制性法律规定，双方由此建立的房屋租赁合同关系应为合法、有效。

有效合同约束当事人全面履行。上诉人凯顿公司主张本案纠纷事实争议焦点为被上诉人新发公司提供的标的房屋甲醛超标及未经消防验收。根据查明事实，本案标的房屋系合法建设形成，出租人新发公司应该向凯顿公司交付适格租赁标的，而根据现有证据及租约约定，并无依据表明新发公司在租赁合同项下存在标的房屋改建、装修义务，并且该等义务依法存在消防等验收义务。相反，上诉人作为承租人实际已按约确认接受了被上诉人交付的租赁标的房屋，且除了在最后解约阶段外，并无证据表明上诉人在收房后的合理期间内向被上诉人提出房屋瑕疵异议。基于以上考虑，如确定新发公司未按约交付适格房屋显然缺乏基本事实及法律依据，故上诉人该部依附于此的请求，包括上诉人单方解约权、原审起租日认定错误、保证金及违约责任异议的主张，本院不能支持。

关于房屋返还日期，凯顿公司主张应以2013年4月13日为准。应该认为，租赁合同项下租赁标的交付、返还系合同主要义务，除了法律规定外即使根据交易惯例也存在确认程序，但上诉人始终未能举证证明其上述交还期日的客观性，原审以承租人确认日期确定收回期日符合证据优势概然性标准，具有相对合理性，本院应予确认。另关于水电费问题，上诉人一、二审均有主张，但根据查明事实，标的房屋实际交付以后由凯顿公司控制使用，而该部费用实际均由被上诉人支付，在无相反依据情况下，作为租赁项下之债务项目，原审将之判归上诉人承担合法、有据。

原审法院在查明事实的前提下，判决正确，本院应予维持。凯顿公司的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费人民币14,078元，由上诉人上海凯顿酒店管理有限公司负担。

本判决为终审判决。

审 判 长 庞闻淙

审 判 员 叶振军

代理审判员 许 京

二○一四年四月二十四日

书 记 员 周璐珺