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钱东方与施永昌、钱生娟房屋买卖合同纠纷二审判决

2014-05-09 来源:上海市第一中级人民法院 作者:admin

上海市第一中级人民法院

                                                         民事判决书

                                            (2014)沪一中民二(民)终字第878号 
上诉人(原审被告)钱东方。 
委托代理人陆兵。 
被上诉人(原审原告)施永昌。 
被上诉人(原审原告)钱生娟。 
上列两被上诉人之共同委托代理人陈建华。 
上列两被上诉人之共同委托代理人翁佳福。 
上诉人钱东方因房屋买卖合同纠纷一案,不服上海市浦东新区人民法院(2013)浦民一(民)初字第43320号民事判决,向本院提起上诉。本院于2014年4月1日受理后,依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。 
原审查明,施永昌、钱生娟系夫妻,钱生娟系钱东方的姐姐。2005年4月26日,钱东方与上海南沙投资管理有限公司(以下简称南沙公司)签订《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》,该协议约定,钱东方位于南汇某镇某组的私房由南沙公司动迁,南沙公司补偿钱东方人民币(以下币种相同)209,974.78元,同时钱东方自愿选择同等价值产权房安置,安置地点在某街坊。次日,钱东方与南沙公司签订《配房安置协议》,协议明确钱东方可配房屋建筑面积92平方米,施永昌、钱生娟选择某街坊某街坊某室。2009年4月7日,由施永昌代钱东方在《宣桥社区被拆迁户安置房入住结算表》上签名,该结算表明确,被拆迁户钱东方配房安置情况为某街坊某室,实际入住地址为某弄某室即浦东新区某弄某室(以下简称系争房屋),房屋建筑面积90.95平方米,面积减少1.05平方米,等等,当天,钱东方取得了系争房屋,并交给施永昌、钱生娟,之后,系争房屋由施永昌、钱生娟装修后入住至今。2010年9月19日,系争房屋产权登记至钱东方名下,之后该产权证一直由施永昌、钱生娟持有。办理系争房屋入住时所需支付的燃气设施安装费895元、分时电表费100元及办证的费用维修基金2,355.61元、契税358.01元、产证工本费40元均由施永昌、钱生娟支付。2013年3月,钱东方补办了系争房屋的上海市房地产权证。 
施永昌、钱生娟诉称,钱生娟与钱东方系姐弟关系,2005年4月,钱东方宣桥老家适遇动迁,由于钱东方不想配房,准备将配房面积以200元/平方米回购给动迁办,考虑到不配房,不能享受过渡费,同时,施永昌、钱生娟想买一套宣桥镇社区房,故双方决定,钱东方将可配一套安置房转让给施永昌、钱生娟,房源即房屋坐落、楼层由施永昌、钱生娟选定为系争房屋,房屋面积为90.95平方米,房价为90.95平方米*(配房价2,300元/平方米+补回购价200元/平方米)=227,375元,按23万元确定,此款施永昌、钱生娟于2005年5月1日在钱生娟母亲家里付给钱东方13万元,2006年春节,钱东方和钱生娟姐姐的儿子A一起开车到施永昌、钱生娟家里,施永昌、钱生娟付给钱东方10万元。2009年4月动迁办交房,是施永昌和钱东方一起去办的手续,当天由施永昌支付了系争房屋的分时电表费100元、燃气开户费895元,交房手续办好后,钱东方即将房屋钥匙和全部交房资料交给了施永昌、钱生娟,之后施永昌、钱生娟对系争房屋进行装修后入住至今。交房当天还办了办产证的手续。2010年9月,系争房屋产权证办妥,权利人为钱东方,钱东方将该产权证交由施永昌、钱生娟保管,办证中所需缴纳的维修基金2,355.61元、契税358.01元、产证工本费40元都是施永昌、钱生娟支付的。事后,随着时间推延,房价不断上涨,同时,系争房屋也允许过户,施永昌、钱生娟多次催促钱东方办理过户手续,但钱东方以房价上涨为由,始终拖拉,不给办理,故提起诉讼,要求判令钱东方协助施永昌、钱生娟将系争房屋产权过户至施永昌、钱生娟名下。原审审理中,施永昌、钱生娟表示,过户中产生的费用同意由施永昌、钱生娟承担。 
钱东方辩称,2008年10月六奉公路大治河桥拆建,造成施永昌上班需要绕行,施永昌就和钱东方商量将分得的安置房借给他们,钱东方同意,但提出施永昌、钱生娟对房子的装修费用不得低于7万元,租期十年,租赁期间免收租金,十年后房子还给钱东方。2009年4月,钱东方和动迁公司的纠纷解决,原来配置的房屋换成系争房屋。当时,施永昌在系争房屋所在小区的物业公司工作,他和动迁公司很熟,因为他要借这套房子,故提出拿房子及办理产证的手续都由他去办理,所以,交房及办证的手续都是施永昌去办的,钱东方的过渡费也是施永昌代领的,2010年产证办出后就放在施永昌、钱生娟这里。钱东方从未将系争房屋卖给施永昌、钱生娟,也未收到房款,不同意施永昌、钱生娟的诉请。 
原审审理中,施永昌、钱生娟申请证人B、A、C作为证人到庭作证,证明施永昌、钱生娟、钱东方买卖房屋的事实及付款情况。证人B陈述,我是钱生娟和钱东方的姐姐,宣镇东路的这套房屋是钱东方卖给钱生娟的,第一笔房款是2005年5月在我母亲家里付的,是现金,付款时我和母亲都在场,母亲已故世了。当时钱生娟告诉我,钱东方动迁不要房子,她去买下来,这样钱东方就可以拿过渡费,钱东方也是这样说的。证人A陈述,我是钱生娟和钱东方的外甥,2006年春节,我舅舅钱东方叫我一起去姨夫施永昌家吃饭,饭后,我姨夫拿出钱给我舅舅,我当时听说是10万元,是施永昌问钱东方买房子的钱。证人C陈述,钱生娟是我妹妹、钱东方是我兄弟,当时钱生娟跟我讲兄弟蛮苦的,动迁后不买房子是没有过渡费的,而钱生娟正好要买房子,所以房子由钱生娟买,过渡费由钱东方拿。施永昌、钱生娟对三证人证言没有异议。钱东方对B、A的证言不予认可,认为A是B的儿子,而钱生娟和B共同经营着一块土地,双方之间有利害关系;证人C的证言不能证明施永昌、钱生娟、钱东方之间有买卖关系,他只是听钱生娟一面之词,没有问过钱东方。钱东方表示,动迁协议是2009年4月拿房时给施永昌、钱生娟的,房子是施永昌、钱生娟自己去拿的,拿好后手续没有给钱东方,产证也是施永昌、钱生娟去拿的,契税、维修基金、产证工本费加上之前拿房时的燃气安装费和分时电表费也都是施永昌、钱生娟垫付的,2011年3月,钱东方问施永昌、钱生娟要回办证时交给施永昌、钱生娟的钱东方户口本时,把上述钱款还给了施永昌、钱生娟,当时钱东方还提到过产证,钱生娟说产证由施永昌保管着,只给了钱东方户口本,钱东方住在泥城镇,过去不方便,钱东方想产证放在姐姐这里也没有关系。 
钱东方申请证人D到庭作证,证明施永昌、钱生娟、钱东方之间买房事宜从未谈起过,也从未听说过支付23万元房款,2005年钱东方母亲住在泥城,并不住在宣桥,不存在2005年施永昌、钱生娟在母亲家里付钱给钱东方。D陈述,钱生娟是其姐姐、钱东方是其弟弟,他们之间买卖房子的事情从来没有跟D讲过,所以这个事情是不成立的。其从未听说施永昌、钱生娟支付给钱东方23万元房款的事情。施永昌、钱生娟讲2005年5月在母亲家里付款是不对的,当时母亲住在D家中。钱东方对证人D的证言没有异议。施永昌、钱生娟对证人D的证言不予认可。 
原审认为,当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中,施永昌、钱生娟主张双方之间是买卖关系,钱东方将系争房屋以23万元卖给施永昌、钱生娟,施永昌、钱生娟已付清购房款,而钱东方主张双方之间是租赁关系,钱东方系将系争房屋出租给施永昌、钱生娟,双方约定,施永昌、钱生娟对系争房屋装修的费用不得低于7万元,租期十年,租赁期间免收租金,十年后,房屋还给钱东方。对此,原审法院认为,系争房屋是钱东方私房动迁后购买的配套商品房,钱东方将其与动迁公司签订的《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》、《配房安置协议》、《宣桥社区被拆迁户安置房入住结算表》交给了施永昌、钱生娟,同时系争房屋入住时所需支付的燃气设施安装费和分时电表费及办理产证时支付的维修基金、契税和产证工本费均由施永昌、钱生娟支付,产证出来后也一直由施永昌、钱生娟持有,而上述材料是系争房屋的权利凭证,按理应当由权利人持有,相关费用也应当由权利人支付,虽然钱东方对此解释为是因为施永昌、钱生娟去办理的入住手续及领取的产证,故全部资料在施永昌、钱生娟处,相关费用也由施永昌、钱生娟垫付,垫付的费用钱东方已在2011年3月还给施永昌、钱生娟,但钱东方的上述解释明显牵强,不合常理,且也未举证证明其所述的垫付费用已经归还的事实,难以采信。钱东方对于其所主张的双方之间系租赁关系并未提供任何证据证明,且其所述的双方对租赁的约定也不符合常理,难以采信。综上,虽然施永昌、钱生娟未能提供系争房屋的转让协议,但根据施永昌、钱生娟提供的钱东方与动迁公司签订的《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》、《配房安置协议》、《宣桥社区被拆迁户安置房入住结算表》及系争房屋的燃气设施安装费、分时电表费、维修基金、契税和产证工本费的发票和产权证,结合系争房屋由施永昌、钱生娟装修并自2009年4月起居住使用至今,且钱东方从未提出异议等事实可以判断系争房屋是钱东方转让给施永昌、钱生娟的,而非钱东方出租给施永昌、钱生娟。而从施永昌、钱生娟持有系争房屋的全部资料及权利凭证及自2009年4月入住至今钱东方从未向施永昌、钱生娟主张支付转让价款的事实也可推断出施永昌、钱生娟已付清转让价款。综上,可以确认,施永昌、钱生娟、钱东方就系争房屋买卖达成口头约定,并已实际履行。现系争房屋已具备交易过户的条件,钱东方作为出卖人理应协助施永昌、钱生娟办理系争房屋产权过户。 
原审法院审理后,依照《中华人民共和国合同法》第十条第一款、第一百三十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定,于二○一四年三月四日作出判决:钱东方应于判决生效之日起十日内协助施永昌、钱生娟办理上海市浦东新区宣桥镇宣镇东路628弄50号402室房屋产权过户登记至施永昌、钱生娟名下的手续,过户中产生的费用由施永昌、钱生娟承担。案件受理费4,750元,减半收取计2,375元,由钱东方负担。 
判决后,钱东方不服,上诉于本院称,第一,被上诉人之所以持有系争房屋的权利凭证,是因为被上诉人代上诉人办理了交房入住手续和代办产证手续,不能说权利凭证谁持有相关权利就应归谁;第二,被上诉人没有证据证明其已经交付了23万元购房款给上诉人;第三,上诉人主张双方是租赁关系是合理的,因为上诉人与被上诉人系姐弟关系,出现这样的借房关系是合情合理的,上诉人与拆迁方的纠纷以及六奉公路大治河桥拆建的事实是确凿无疑的,进一步佐证了上诉人的主张;第四,被上诉人装修入住系争房屋是双方约定的,上诉人不会因此提出异议;第五,原审认为上诉人从未向被上诉人主张转让款的事实可以认定转让款已经付清,这违反了逻辑;第六,被上诉人长期从事建筑工程承包行业,其智力、知识、经验以及法律意识都在常人之上,若确有买卖房屋关系,被上诉人必然会签订书面合同并让上诉人出具收到房款的收条,但被上诉人没有任何书面证据,不符合常理。综上,请求二审撤销原审判决,改判驳回被上诉人原审诉请。 
被上诉人施永昌、钱生娟辩称,原审查明事实清楚,适用法律正确,请求二审法院驳回上诉,维持原判。 
经本院审理查明,原审法院认定事实无误,本院依法予以确认。 
本院认为,本案的争议焦点是上诉人与被上诉人之间就系争房屋应为房屋买卖关系还是租赁关系。对此,双方在本案一、二审期间均未能就各自主张的法律关系提供直接的书面约定作为证据,双方所申请出庭的证人证言也均为传来之词,该些证人也非本案纠纷始末的亲历者,其所作证言均缺乏足够的证明力。虽然缺乏直接证据,但被上诉人为了证明双方之间存在房屋买卖关系,于原审提交了《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》、《配房安置协议》、《宣桥社区被拆迁户安置房入住结算表》及系争房屋的燃气设施安装费、分时电表费、维修基金、契税和产证工本费的发票和产权证等房屋权利凭证及支付凭证,加之被上诉人自2009年4月拆迁人交房后便一直入住至今并对系争房屋进行装修的事实,被上诉人已经完成了其初步举证责任。而上诉人对于上述证据的证明内容持有不同意见,主张双方系租赁关系,被上诉人取得上述权利凭证系因双方之间存在代办各项手续的代理关系,但上诉人就其主张并未能提供任何书面证据予以证明。法律规定,没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。故上诉人理应承担举证不利的法律后果。 
况且,从上诉人的主张来看,上诉人称将系争房屋出租给被上诉人,并不需要将系争房屋的权利凭证交付于被上诉人,更不需要由被上诉人支付申领权证的相关费用。上诉人称其与被上诉人之间存在代办手续的约定,且相关费用已经返还给被上诉人,但上诉人没有就此提供证据予以证明。退一步讲,即使双方之间曾有代办手续的约定,在代办完成后,上诉人也从未要求被上诉人予以返还上述权利凭证,此行为不符常理。上诉人主张系争房屋出租给被上诉人系以装修补偿的有偿出租,但依其所述租赁期限长达十年,租期届至后装修残值也所剩无几,其所述的约定亦不符常理,本院难以采信。 
原审综合本案已查明的事实以及双方的陈述,运用举证责任规则,采信了被上诉人的主张,确认上诉人与被上诉人之间就系争房屋成立房屋买卖关系,并无不妥,本院予以认同。原审在确认本案系房屋买卖关系之后,依据被上诉人自2009年4月入住至今而上诉人未曾主张转让款的事实,推定被上诉人已经履行了其支付转让款给上诉人的义务,亦无不妥,本院同样予以认可。 
综上,原审在认定双方之间就系争房屋的买卖已经履行后,判令上诉人协助被上诉人办理系争房屋产权过户登记至被上诉人名下的手续,于法不悖,本院予以维持。上诉人钱东方的上诉请求,缺乏事实及法律依据,本院难以支持。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下: 
驳回上诉,维持原判。 
二审案件受理费人民币4,750元,由上诉人钱东方负担。 
本判决为终审判决。 

审 判 长 孔美君 
审 判 员 郑卫青 
代理审判员 杨斯空 
二○一四年四月二十四日 
书 记 员 赵 樱 

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