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上诉人曹淑容因与被上诉人周菊飞土地租赁合同案

2017-04-22 来源:裁判文书网 作者:admin
                 云南省昆明市中级人民法院
                      民 事 判 决 书
                     (2014)昆民一终字第743号
上诉人(原审原告)曹淑容,女,汉族,1951年2月25日出生,四川省成都市人,无固定职业,住成都市武侯区。
委托代理人陈平、邵卉芳,云南国平律师事务所律师,特别授权代理。
被上诉人(原审被告)周菊飞,女,汉族,1975年3月11日出生,云南省昆明市人,无固定职业,住昆明市。
委托代理人易德祥,云南东方神律师事务所(昆明分所)律师,特别授权代理。
上诉人曹淑容因与被上诉人周菊飞土地租赁合同纠纷一案,不服昆明市盘龙区人民法院(2014)盘法民二初字第243号民事判决,向本院提起上诉。本院于2014年11月13日受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
一审法院经审理确认如下法律事实:
被告周菊飞系两面寺村居民小组居民,其有两面寺农村自留地一块。2012年4月26日,原告(乙方)与被告(甲方)签订《厂地租赁协议》,协议约定甲方将两面寺封(方)家山面积900平方米地块租给乙方做加工使用;每年租金为30000;租期自2012年5月1日起至2017年4月30日止;甲方须保证乙方能在该场地建筑住房和厂房;如果乙方租期内遇上政策拆迁,甲方须补偿乙方搬迁费及剩余房租;乙方有下列行为之一时,甲方有权终止协议,收回住房及厂房:(1)擅自将地块转租、转借;(2)租用地块进行非法活动:(3)累计一个月不缴纳租金的;协议还约定了其他相关事宜。后原告在租赁土地上建盖了钢架大棚简易房。2012年3月1日,原告曹淑容支付被告周菊飞租金人民币2000元;2012年7月27日,原告曹淑容支付被告周菊飞租金人民币3000元。2012年12月14日,昆明市盘龙区城市管理综合执法局出具行政处罚决定书,认为原告周菊飞建盖的钢架大棚简易房违反《中华人民共和国城乡规划法》第四十条之规定,依据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条责令其于2012年12月20日前拆除。后上述钢架大棚简易房被拆除,现原告认为被告在未通知原告情况下强行拆除原告在承租地块建筑的厂房,致使原告加工好的成品和部分原材料损失惨重。故诉至法院,请求:“一、判令解除原告与被告签订的《厂地租赁协议》;二、判令被告赔偿原告各项损失共计人民币450000(最终以司法部门鉴定的为准);三、本案诉讼费由被告承担”。
一审法院审理认为:根据《中华人民共和国合同法》第八条之规定,原、被告双方签订的《厂地租赁协议》系双方真实意思表示,且被告所在村居民小组出具证明,证明该地为被告自留地,有权对该地进行出租,协议内容未违法法律禁止性规定,合法有效,双方应按照协议约定全面履行自己的义务。现原、被告双方对所签协议是否应解除无法达成一致,原告提出所建大棚被拆除,且场地已另租给他人,故协议目的已不能实现,其有权解除合同的意见,一审法院认为,首先原告对涉案土地已被被告租给他人无证据证实,且其自认其物品仍堆放在涉案土地上,即原告仍在使用该土地;其次,本案中原告建盖的钢结构大棚被行政部门拆除,行政部门的处罚的依据为《中华人民共和国城乡规划法》第四十条、第六十四条,即房屋未经规划审批而被拆除,对所建厂房进行报批应属原告的义务,房屋被拆除并非不可避免,故房屋拆除并不属不可抗力致合同目的不能实现;第三,原、被告双方协议约定若原告累计一个月不缴纳租金则被告有权终止合同,但据此主张合同解除系被告权利,本案中被告未主张合同解除;综上,原、被告双方未协商一致解除合同,且未达法定解除条件,原告主张签订的《厂地租赁协议》解除的诉请无事实及法律依据,本院不予支持。关于被告是否构成违约,原审法院认为本案中,原告建盖的钢结构大棚被行政部门拆除,行政部门的处罚的依据为《中华人民共和国城乡规划法》第四十条、第六十四条,即在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的,建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的,由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设;尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的,限期改正,处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款;无法采取改正措施消除影响的,限期拆除。故本案中原告的该建筑被拆除原因系未进行规划审批取得建设工程规划许可证,而对所建厂房进行报批应属原告的义务,故导致原告房屋被拆除的责任因在原告。而原、被告双方协议约定被告须保证原告能在该场地建筑住房和厂房,本案中被告已保证了所出租的土地使用权无瑕疵,且已将该土地交付给原告,原告也在所租土地上建盖了钢结构大棚,被告已履行了合同约定的义务,故被告并无违约行为。对于原告的诉请,原审法院院认为,首先,被告无违约行为,不应承担相应违约责任;其次,原告的所主张损失包括大棚被拆使所存放物品在自然环境下曝露导致的折损及建盖大棚所花费两部分,而对于物品折损损失,由于原告未提交证据证实其物品损失的价值,且由于大棚被拆时间为2012年底,现原、被告双方无法明确受损物品及对受损物品的范围达成一致,也不具备鉴定条件,故原告的该部分诉请,无证据予以证实;对于原告提出建设大棚费用的诉请,本院认为系原告单方提交且并非正式发票收据,不能证明原告的出资情况。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定,本院对原告要求被告赔偿损失的诉请不予支持。据此,根据《中华人民共和国合同法》第八条、中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定,判决:“驳回原告曹淑容的诉讼请求”。案件受理费8050元,由原告曹淑容承担。
一审判决宣判后,曹淑容不服,向本院提起上诉称:一审法院认定事实不清,定案证据不足,请求:依法撤销盘法民二初字第243号《民事判决书》,改判支持上诉人一审中的诉讼请求;一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:上诉人和被上诉人签订的《厂地租赁协议》明确约定,被上诉人要保证上诉人能在出租地块建盖住房和厂房,如果上诉人在租赁期内遇上政策拆迁,甲方须补偿乙方搬迁费和剩余房租。该条约定的含义是,被上诉人要保证上诉人在出租土地上建盖房屋的合法性,即要担保和承担上诉人因任何原因导致的地上房产拆除的损失,包括行政拆迁的损失在内。所以,一审法院将地上建盖报批的义务单方面地划分给上诉人,是对《厂地租赁协议》所约定的曲解。虽然上诉人对建盖房产有报批建设规划许可的义务,但被上诉人也承诺了其出租的土地上能建盖房屋,现所建厂房被拆除,被上诉人也构成违约,对损双方均有过错。同理,因被上诉人保证的上诉人建盖的厂房合法不被拆除的承诺没有兑现,厂房最终被确认违法而被拆除,上诉人租地建厂房从事生产加工的目的也就不能实现,既然不能建厂那么双方《厂地租赁协议》约定的合同目的就不能实现,依合同法的规定,上诉人一方有权要求解除合同。一审判决认定双方合同有效,被上诉人交付了有权出租的用地,上诉人无权要求解除双方的《厂地租赁协议》不成立,是错误的。对上诉人诉请主张的损失。关于大棚建设费用部分的的损失(120000元),上诉人己经完成了证明责任,而一审法院认为上诉人提交的收据、合同,是“非正式的发票收据,系单方提供,故真实性不予确认”是错误的,对此说法上诉人不予认同,因为上诉人提交的收据上有收款人的签章,能够证明加盖大棚的出资方是上诉人。此外,交易行为也不是说一定要有正规发票才能证明其存在。所以,对于上诉人所主张的大棚建设部分的费用应当予以支持。成品原材料损失(330000元),也是与被上诉人的拆除行为及拆除时没有给上诉人留足搬迁时间,至使原材料遭雨淋所致。
被上诉人周菊飞答辩称:一审法院认定事实清楚,适用法律正确,请求驳回上诉人的诉请。
经审理,二审查明的主要案件事实与一审一致,且双方当事人均表示无异议,为此本院予以确认。
本院认为,本案争议焦点为:上诉人要求解除与被上诉人签订的《厂地租赁协议》的请求是否成立?二、上诉人主张的损失450000元是否产生?如何分担?
本院认为,关于上诉人要求解除与被上诉人签订的《厂地租赁协议》的请求是否成立的问题。根据我国土地管理法的规定,将农用地用于建设用地的,应当依法办理农用地转用手续。本案中,被上诉人将其耕种的土地出租给被上诉人建盖住房、厂房,将农用地用于建设用地,改变土地用途,没有依法办理农用地转用手续,违反了土管理法的规定,属违法出租土地。至于上诉人,在明知《厂地租赁协议》约定的土地不能用于非农建设,如违法建盖,有可能被政府责令拆除的情况下,在《厂地租赁协议》中约定:“甲方(被上诉人)保证乙方(上诉人)能在出租场地内建筑住房和厂房”,将风险予以转嫁,仍然签订协议也有过错。故上诉人与被上诉人在明知双方签订的《厂地租赁协议》内容违法,仍签订《厂地租赁协议》,违法用地建盖大棚厂房,违反了国家的土地管理制度,该《厂地租赁协议》,依照法律的规定应属无效。一审法院对合同效力认定有误,本院予以纠正。
关于上诉人主张的450000元损失是否产生?如何分担的问题?本院认为,因为上诉人与被上诉人签订的《厂地租赁协议》虽因违法无效,但确实产生了相应的建盖费用损失。为此,本院将依据合同法关于合同无效的规定,按上诉人与被上诉人对造成《厂地租赁协议》无效的过错责任大小,就拆除厂房大棚造成的损失酌情予以认定,确认各自应分担的比例。
本案中,被上诉人违反法律的规定,擅自将农用地出租用于非农建设过错在先,且在双方合同中明确保证曹淑容能在涉案场地上建筑住房和厂房,应承主要责任(分担损失的百分之七十),上诉人明知所承租使用的土地没有合法的用地手续,仍租赁使用并违法建盖厂房,亦存在过错,应承担次要责任(分担损失的百分之三十)。上诉人主张的450000元损失,其中建盖大棚的费用120000元。因建盖大棚所需的支出是客观存在的,被上诉人也认可上诉人确实建盖大棚,只是对对方的请求不予认可,本院结合《活动板房屋及其安装合同书》及对应的“工程款收据”和打地坪“收据”,对曹淑容因合同无效导致的损失酌定70000元。由被上诉人周菊飞承担49000元,由上诉人曹淑容自行承担21000元。
至于上诉人主张的成品及原材料损失330000元。由于拆除大棚厂房系被上诉人组织工人在上诉人在现场的情况下和平拆除的,上诉人没有证据证明损失的具体数额,以及该损失的发生与被上诉人的行为之间有因果关系,因此该部份损失主张不成立,本院不予支持。至于上诉人所称的其成品及原材料,由于厂房大棚拆除后露天堆放、风吹雨淋造成损失的观点。同理,由于其所举证据不能足以证实该损失的具体数额,损失的发生与被上诉人的行为之间有因果关系,且在大棚厂房屋顶被拆除后,上诉人也有义务采取必要的措施防止损失的发生或扩大,故也不成立,本院不予支持。
综上所述,一审法院认定全案事实基本清楚,但适用法律错误,本院依法予以改判。据此,依照《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款,《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)、第五十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第(二)项、第一百一十八条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定,判决如下:
一、撤销昆明市盘龙区人民法院(2014)盘法民初字第243号民事判决。
二、上诉人曹淑容与被上诉人周菊飞于2012年4月26日签订的《厂地租赁协议》无效;
三、由被上诉人周菊飞向上诉人曹淑容支付49000元;
四、驳回上诉人曹淑容的其它诉讼请求。
一、二案件受理费16100元,由上诉人周菊飞承担11270元,由被上诉人曹淑容承担4830元。
本判决为终审判决。
本判决送达后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决,享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行:申请强制执行的期间为两年。
审判长 田 庄
审判员 陆有林
审判员 朱 欢
 
二〇一四年十二月十八日
书记员 孙浩宇

      
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