开发商股东犯非法集资连累消费者购房被查封 经艰难诉讼最终保住了房屋

——记蓝先翔诉昆明尚信房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案

前言：在当前房地产经济大热的情况下，一般私营的开发商为了迎合市场需求，往往大肆拿地开发房地产，而部分地方政府人员在土地使用权出让金、税收等利益的驱使下，往往对房地产开发商大开绿灯，对房地产开发商的某些违规操作监管不到位，甚至有出现未缴或者只缴少部分的土地使用权出让金就违法出入土地使用权给开发商的行为。而开发商拿到土地后，在自身资金力量不足以开发整个楼盘的情况下，往往需要借款来进行建盖房屋，而近年来银行也担心收不回款而紧缩银根，不会轻易借款给开发商。而开发商则为了继续建盖房屋，不得不向民间融资，给予出借人超高的利息，将融资而来的款项投入到房屋的建盖。而后在借款履行过程中，绝大多数开发商不能偿还出借人本金及利息，导致出借人为了要求归还本金及利息，便向机关报案，一旦开发商的行为达到以下的情形之一：“”(一)个人非法吸收或者变相吸收公众存款数额在二十万元以上的，单位非法吸收或者变相吸收公众存款数额在一百万元以上的;(二)个人非法吸收或者变相吸收公众存款三十户以上的，单位非法吸收或者变相吸收公众存款一百五十户以上的;(三)个人非法吸收或者变相吸收公众存款给存款人造成直接经济损失数额在十万元以上的，单位非法吸收或者变相吸收公众存款给存款人造成直接经济损失数额在五十万元以上的;(四)造成恶劣社会影响的;(五)其他扰乱金融秩序情节严重的情形。”，便达到非法吸收公众存款罪的立案标准，公安机关便可以追究开发商及责任人的刑事责任。

一旦被立案侦查，公安机关往往会查封开发商的房屋。在公安机关查封移送检察院后，检察院在向法院起诉后，法院经过审判，往往会向开发商追缴集资款项，用于退赔集资参与人的所投入款项。而在追缴的过程中，相关部门会认为既然融资来的款项投入到房地产建设，那么这些财产属于涉案财产，可以进行拍卖，而购房人如果没有强有力的理由排除该执行措施（排除的执行措施的法律依据附后），则所购买的房屋极有可能被拍卖。对于购房人所购的房屋，只能向房地产开发商要求退还，而此时房地产开发商如果能还清款项，当然也不会有人去报案，所以此时的开发商可能已经山穷水尽，根本就不具备偿债的能力，导致最后购房人得不到房子，也要不回自己的购房款。

而当排除执行的条件不具备的情况下，最有利的措施，当然就是向法院起诉确认双方所签房屋买卖合同有效，并要求房地产开发公司交付房屋。以下是笔者代理一起本文所述情况的情况。

案情简介

2015年1月27日，蓝先翔向昆明尚信房地产开发有限公司（以下简称尚信公司）购买了由该公司开发的位于昆明市五华区丰宁街道办事处的房屋一套，因当时采用一次性付款，因此房价有所折扣，也就是八五折左右，但款项是交给第三人。后尚信公司与蓝先翔签订了合同，并开具了相关的单据。正当购房者要求尚信公司交房时，确发现自己购买的房屋于2016年2月份被重庆市合川区公安机关查封了，经向尚信公司了解，得知因尚信公司的股东重庆金万科房地产开发有限公司涉嫌非法吸收公众存款罪，而金万科公司的股东唐某也是尚信公司的股东、法定代表人，唐某被重庆市合川公安局拘留并经重庆市合川区人民检察院批准逮捕。尚信公司以此为理由拒绝交房，而实际上也不具备交房的条件。蓝先翔与其他类似一次性付款购房的其他房屋被查封的购房者多次找尚信公司交涉，同时将情况向重庆市合川区公安局反映，但均无任何结果。为维护合法权益，蓝先翔及其他购房者准备采取诉讼的途径向法院起诉解决。

案件办理情况

2017年6月，经过包括蓝先翔在内了13名购房者找昆明市内的多家律师事务所协商代理其诉讼事宜，最终决定委托云南尚祥律师事务所代理，律师事务所指派易德祥主任律师代理此案。经过所里律师讨论研究，确定此案因为房屋被查封，如果诉讼策略错误，购房者购买的房屋极有可能被执行拍卖，而阻止拍卖的理由就是购买房屋的合同属于合法有效的，其次再确定要求交付房屋、赔偿违约金。

在案件起诉至昆明市五华区人民法院后，尚信公司认为消费者所交的房款没有交到公司，系公司法定代表人与消费者勾结转移财产，双方所签的合同属于以合法形式掩盖非法目的，不承认合同的效力，同时房屋被查封，需要等刑事案件处理完毕后才能开庭审理。昆明市五华区人民法院经过审理，认为此案与重庆金万科房地产开发有限公司涉嫌非法吸收公众存款罪有关，按照先行后民的原则，需要等刑事案件办理完毕后才能起诉，所以不符合起诉条件，因此作出裁定驳回的裁定书。该裁定书下达后，易德祥主任律师认为一审裁定适用法律错误，按照法律规定当事人购买房产与重庆金万科公司涉嫌非法吸收公众存款罪没有任何牵连关系，从而征求当事人的意见，后决定上诉。经过向二审昆明市中级人民法院提出上诉，经该院审理，作出撤销原裁定，将案件发回昆明市五华区人民法院重新审理。

后经过五华区人民法院重新审理中尚信公司仍然认为没有收到购房款而否认合同效力，并表示愿意以当时的购房价收回房屋。经五华区人民法院审理认为双方所签订的合同系双方真实意思表示，合同里约定了房款、房屋交付日期、违约责任等条款。判决双方所签合同有效、并且判决尚信公司在判决生效之日起10日内将验收合格的房屋交付给蓝先翔，从2016年1月1日至实际交付房屋的违约金。在判决下达后，尚信公司不服，向昆明市中级人民法院提出上诉，提出款项未交付到公司合同无效、房屋被查封系不可抗力、无法交付房屋等理由，后经过该院的审理，该院认为既然双方签订了合同并且开发商开具了发票，便认定了已经支付了购房款，至于购房款交付给谁，不影响合同成立并生效。从而作出终审的判决：双方所签合同有效，在判决生效之日起10日内将验收合格的房屋交付给蓝先翔，并赔偿从2016年1月1日至房屋被查封前的违约金、以及房屋被解封后至实际交房时的违约金。

办案心得

因此案中的房屋属于因房地产开发公司的股东及法定代表人涉嫌非法吸收公众存款罪被查封，而要对抗查封，需要先确定双方所签的合同有效，而且不能等刑事案件判决后才起诉。因为一旦刑事案件判决后，如果还没有对被查封的房屋是否属于合法购买还是恶意购买作出定论，在执行过程中极有可能作为涉案财产来处理，从而可能被追缴或者被没收，因此在刑事案件判决下达其起诉的意义重大。在本案原审的一审被确定为不具备起诉条件后，作为负责任的律师，已经考虑到如果不继续上诉，那等刑事案件判决后，极有可能作为被刑事案件执行的财产。在重庆金万科房地产开发有限公司涉嫌非法吸收公众存款罪的终审裁定确定向尚信公司追究5亿元的财产，而尚信公司未出售的财产根本就不值这么多，被查封的房屋极有可能作为应追缴的财产处理掉。在与重庆市合川区人民法院、重庆市第一中级人民法院沟通后，没有在判决文书中确定被查封的房屋属于应追缴的财产。因此，虽然现在房屋仍属于查封状态，但有了昆明市中级人民法院的终审判决，相信重庆的法院、公安会及时对被查封的房屋进行解封。所以，当事人在选择律师，由其是在大额财产可能流失时选择律师，不能随意，得先了解一下准备委托的律师的资历、责任心、所代理过的客户对该律师的评价及诉讼策略，正所谓“一招不慎, 满盘皆输”，一旦诉讼策略不当，可能轻则败诉浪费时间，重则连再次起诉的机会到没有了。

以下是蓝先翔与昆明尚信房地产开发有限公司的一审裁定书、二审裁定书、一审判决书、二审判决书：

后记：在二审判决下达后，蓝先翔上述购买的房屋仍属于查封的状态，经过与重庆市合川区人民法院工作人员交涉，该工作人员称会尊重法院判决，不会对上述房屋进行拍卖追缴的，但需要一定的时间。案件至此，蓝先翔既然有了法院生效判决文书，就无需担心自己购买的房屋被拍卖。下一步申请昆明市五华区人民法院对昆明尚信房地产开发有限公司进行强制执行。在本案中，如果按照一般的思维出牌，那么本案中所涉的房屋既然被查封，需要按照规定向重庆市合川区人民法院申请执行异议。虽然该执行为刑事判决的执行，但对财产的执行按照民事的执行程序进行，而如果按照民事执行异议进行处理，那么，民事执行异议按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条 “金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，需要同时符合以上四个条件才行，在本案中虽然在查封前已经签订了书面的合同、支付了全部款项、不是因为购买人自己的原因未办理过户，但在本案中，因为房屋未交付，所以该条件不成立。如果按照以上《规定》第29条第二十九条“”金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定，因为蓝先翔可能还有其他房屋居住，所以该理由同样也不成立。因此，蓝先翔坚持不走执行异议的路径，而走商品房买卖合同中履行合同的途径是最有利益保障自己合法权益实现，因为该生效判决足以对抗重庆市合川区人民法院对财产的执行措施。

本文作者（案件承办律师）：易德祥律师，，连续两次通过国家司法考试，中国政法大学在职博士研究生，2015年7月独资创办了云南尚祥律师事务所，系该所主任，易德祥律师从业13年，办理过上千起刑事、民事、经济纠纷、经济仲裁案件，法律功底深厚，业务能力强，深受当事人的一致好评。有需要法律帮助的朋友，可以以以下方式联系：

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