Q小贺问：父母要我在年底争取完成买房、结婚两件大事。跟女朋友商量后想买一套80平方米的小户型先住几年，以后再换大一点的。可是父母觉得买房最好是一步到位，买套140平方米的三房，最好是四房，这样以后有了小孩，父母过来帮忙的话也能够住得下。虽然目前经济条件允许，但是我还是不想给自己太大的压力。住房是不是真的越大越好?

A专家答：许多购房者都认为住房面积越大越好，似乎小于100平方米的住宅就只能是梯级消费的临时过渡产品。其实尺度过大的住宅，人在里面并不一定感觉舒服。从经济上考虑，不仅购房支出大，而且今后在物业、月供等方面的支出也会增加。

房型不同，功能也不一样，建议大家还是要了解自己需求以及家庭成员结构，来选择适合的房型。纵观目前市场上的户型产品，主要是一居室、二居室、三居室和四居室以上的大户型。

一居室的特点是单价偏高、总价较低，户型设计上对每一部分功能面积要求都是小号的，布局紧凑。比较适合单身贵族和丁克一族，除了大学毕业不久的年轻人以外，一些外来人群、投资性人群以及老年人也可以选购这样的小户型房子。

二居室一般包括二房一厅、一房二厅、二房二厅等户型，其特点是面积合理，价格适中。在功能配置上比较简单，二居室一般就是厅、房、厨、卫、阳台等“五大件”，功能分区不够完美。对于家庭使用来说方便而实用，有的三口之家因小孩尚小，二居室即已足够。

三居室的特点是面积宽敞，总价较高。目前市场上的三居室包括房间较多而面积偏小的“小三房”和布局合理、面积略偏大的“大三房”。“小三房”主要适合人口较多却资金不多的工薪家庭，“大三房”主要适合购买力强劲但较为实用主义的成功人士或高级白领。总的来说，三居室主要是适合家里人口居多或者改善居住环境的“置业升级”族。

四居室以上的大户型特点是延伸功能，豪华奢侈。大面积户型可以增设主卧卫生间、贮藏室、工人房、书房(音乐室、麻将房、健身房)、梳妆间、更衣室、主卧观景阳台等多方面功能，跃、复、错层等创新空间也比小户型大得多。这一类型的产品一般是属于对于生活质量、身份地位要求比较高的成功人士。

住宅档次的高低其实不在于面积的大小，关键问题在于住宅是否经过了精心设计、是否合理地配置了起居室、卧室、餐厅等功能，是否把有限的空间充分利用了起来。

一些小户型的公摊面积不比大户型高，但使用率却比大户型低。这是因为做建筑立面设计时，一些开发企业考虑到美观，使用一些大弧线、斜边形的设计，但在实际做户型设计时，这些弧线、斜边很难利用，使用面积大打折扣，套内使用面积的折合单价也增加了。

选房误区一：卫生间的好用程度与面积成正比。其实这是一种错误的观点，卫生间的好用程度并不与面积成正比，而与上下水管道、通风井、开门位置等关系极大。如果设计不当，再大的卫生间也不见得好用。

选房误区二：增加户型的进深是有效增加一个楼盘销售面积的常用办法。进深每增加一米，户型面积就会增大约8-10平方米。但一般而言，70%增加的可能是垃圾面积，因为这样会造成客厅和餐厅面宽和进深比例的失调。

记者提醒：对于一些刚参加工作的年轻白领人士来说，最好不要企图一步到位购买大户型，可以考虑购买总价低的中小户型的二手公寓。一方面，这样的户型面积虽然不大，但是各项功能齐全，生活舒适性并不会降低;另一方面，支付压力小，实用性强。将来随着收入的增加和积累，可以将此房出售或出租，再另外购买面积大一些的房子，从而保证了进退不愁。

风水堂

门口向东可接纳东来紫气

华先生问：这是我新买房子的户型图，楼层是15楼，近期准备装修，我是1969年出生，太太是1973年出生，儿子是1999年出生。请问：主人房和小孩房设在哪个房间合适?床头方向如何摆?财位和文昌位在什么地方?如何摆设更好?厨房如何布局?我喜欢养鱼，应该放在哪里?还希望能够从增强本人工作、事业、小孩学业及家人健康方面进行指点。

民俗文化专家，世界华人周易协会秘书长董易奇：按图观察，此屋坐西向东，有“紫气东来”之意。“紫气”主出文官，门口向东可迎接和吸纳东来紫气，可护荫居者聚财纳福，平步青云。

如果要养鱼，建议鱼缸摆放在大门正对的客厅西面墙位置，养三条黑色、六条粉红色的金鱼为吉。据家传古籍堪舆书记载，三条黑色金鱼有“黑包公”之称。主管阴、阳，包括天、地、人三界，能镇三界之邪气，有镇宅、辟邪的作用;六条粉红色金鱼有“六六大顺”之意，吉祥的象征，有招财的作用。此位为你家财位、吉位、文昌位，按此摆设，对合家事业、健康、财运、小孩成长都有帮助。

对客厅的建议：沙发摆放在客厅西面墙，电视机摆放在东面墙，坐西向东非常合理。

对厨房的建议：灶位摆设在厨房西北角位置，靠北面墙，但切记不能后靠窗户，水位置于面对灶位而立的右手边。

对卧室1的建议：建议夫妻两人住这间，床头也是靠房间西面墙中心位置，坐西向东为吉，有利于增进夫妻感情，事业得心应手，财运亨通。

对卧室2的建议：建议小孩住在这间，床头靠房间西面墙中心位置摆放，书桌靠东面墙而设，坐西向东对小孩学业、成长有利。

对卧室3的建议：床头靠房间北面墙合适位置即可，坐北向南属合理。

对卧室4的建议：床位可以坐南向北而摆放，也可以坐西向东摆放，两种摆设都属理想。

房与法

土地使用权年限缩水，消费者维权难

案例：2005年12月3日，王某与某开发商签订《商品房买卖合同》，约定购买某花园B栋7层A 702房。合同约定了房屋面积、价格、付款方式、交付日期等，并约定该房屋的土地使用权年限为70年，自2005年2月28日至2075年2月28日。

2009年6月，开发商为王某办好了房地产权证书。王某发现，房地产权证书登记的土地使用年限的终止日期为2065年1月3日，整整比合同约定的70年少了10年。王某找开发商交涉未果，遂联合其他存在同样情形的业主将开发商告上法庭，请求判令开发商退回因土地使用权年限缩短而多收的房款及利息。

广东大公威德律师事务所林叔权律师点评：造成土地使用权年限缩水主要有以下几点原因：其一，自开发商从政府那里获得土地使用权开始，正常的房产规划、开发、销售及至办理房产证的过程，一般至少要半年时间，有的甚至会拖上三四年;其二，有的开发商因开发资金不到位，相关证件未办齐等因素，导致开发周期延迟;其三，销售周期过长、市场定位不准确等因素，导致已建成房屋滞销或闲置，购房者购买前，房屋已闲置一段时间。因此，购房者实际购买到的房屋的土地使用权期限，只能是70年减去开发商在开发、销售期间年限的“剩余年限”。

如果开发商在出售房屋时没有向买受人明示土地使用权剩余年限的真实情况，则无论是何种原因导致使用年限不足70年，责任均在于开发商。开发商按理均应承担责任。因为，从理论上讲，消费者的购房款中已包括了土地出让金或使用费，则相应的，消费者所购买的房屋土地使用权应是完整的70年;同时，由于购房款中包含了土地出让金或使用费，则房产的实际使用期限应该反映在房价上。因此，如果按这一理论来进行推断，就现实中存在的土地使用权年限缩水的问题，消费者存在隐性的购房损失，且这种损失必须得到补偿。

然而，在现实中，由于法律规定上尚存空白，消费者要通过诉讼得到补偿，是很困难的。问题的关键在于，土地使用年限与房价之间的关系并不明晰。因此，买房人如果就土地使用权缩水而向开发商主张进行补偿，法院难以找到确定补偿的具体依据。就本案例而言，法院虽认定开发商违约，也认为开发商应承担相应的违约责任，但是，法院却以损失赔偿缺乏具体的、明确的法律依据为由而不支持王某的主张。

房贷班

还贷也可“休假”

邹先生问：之前买房的时候在银行贷款了60万买房，等额本息还款、按揭20年，月供3686元。因为准备在年前装修，所以在装修和过年双重开支期间感觉还贷压力比较大。想了解一下，银行有没有相关的产品能够缓解这种压力?

专家支招：以农业银行推出的“还款假日计划”为例，有两种人可申请，一是“轻松假日计划”，针对由于装修、买车等造成的临时资金压力者，可申请在一段时期内仅按期归还贷款利息，而暂时不归还贷款本金。第二种是“完全假日计划”，为因出差、出国或其他原因造成短期内不方便按时还款的客户量身定做，在部分提前还款后，可申请在一段时期内暂时停止归还贷款本息。

据了解，“轻松假日计划”可以申请暂停24个月，而“完全假日计划”只能申请12个月。但是一般情况下，很难做满12个月或者24个月的期限。

对于申请这项业务的购房者，农行除了要审查申请人按期还款的能力和信用状况之外，还会要求申请人之前选定的是农行等额本息或等本递减的还款方式。

如邹先生可以申请暂停归还贷款本金，每月只需还1186元，经过银行调查审批后签订“房贷还款假日计划”协议书，即可享受最长达24个月的缓还本金。

楼市召集令

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