1.融资效应与需求拉动

住房作为生活必需品和投资品，在其消费过程中需要大量资金。而住房消费对资金的需求有两个特点：一是资金需求量大。对大部分家庭和个人来说，购买一套住房要耗尽其所有的积蓄甚至大半生的收入。二是资金周转期长。在个人住房抵押贷款中，贷款期限最长达30年，在整个还款期限内，借款人始终存在还款的压力。住房消费对资金需求的这种特点，决定了人们在购买住房过程中，必然会受到流动性约束的影响。流动性约束理论认为，流动性约束下的消费较低。与不受流动性约束相比，面临流动性约束的消费者，只能消费当期的财富;消费者一旦预期到未来可能面临流动性约束，当期消费就会下降，并且在以后各期的消费都将受到流动性约束的影响。

在缺乏消费信贷的环境下，如果家庭存在借贷约束，由于无法进行跨期预算，从而使购房者面临较强的流动性约束。一旦购房者可以较容易地获得个人住房抵押贷款，也就是说，购房者可以进行跨期预算，将未来收入拿来进行当前消费，那么他面临的流动性约束将大大降低，从而提高其购房能力，就会在很短的时间内将购房需求释放出来。对住房市场来说，由于新住房的建造需要花费一定的时间，可以认为住房供应短期是固定的。从住房价格形成机制的供求关系分析来看，因购房需求增加，而住房短期供给又不变，在短期内必然会推动住房价格的增长。个人住房抵押贷款在促进购房者的跨期预算能力，降低其流动性约束，释放购房需求，进而推动房价的上涨这一进程，理论上一般称其为个人住房抵押贷款的融资效应。

2.财富效应与贷款增长

对大部分家庭来说，住房是其最大的财富。住房价格的变化对消费者一生财富预期有着重大影响。在住房价格快速上涨的市场中，如果房价上涨的收益大于借贷成本支出，就意味着提前购房可以使家庭财富快速增长，在刺激了投机性购房的同时，也推动了个人住房抵押贷款市场的繁荣和发展。

从另一个方面看，家庭只有能够为贷款提供抵押时才能获得贷款，所以他们的借款能力是其可抵押净财富的函数。银行在发放个人住房抵押贷款时，要求借款人对贷款提供足够的担保，如果借款人已拥有其它房产，在住房价格上涨的情况下，借款人的财务实力就会大增。也就是说，住房价格上涨导致的财富效应，增强了家庭的借贷能力，从而会推动银行贷款的增加。除了综合考察借款人的月还款能力和财务实力外，银行更看重充当抵押品的住房对贷款的担保作用。当前中央银行规定，首次购买住房的最大按揭比例为80%，购买第二套及以上住房的最大按揭比例为70%。也就是说，在按揭成数不变的情况下，住房价格越高，房产的价值也越大，借款人可获得的贷款额也越大，银行个人住房抵押贷款余额的增长就会越快。其结果是住房价格通过各种财富效应，对银行个人住房抵押贷款产生影响。

3.家庭生命周期与消费预期

家庭生命周期理论最早是由莫迪里安尼提出的。家庭生命周期理论假定消费者是理性的，能以合理的方式安排自己的收入进行消费。同时，家庭生命周期理论认为，消费者行为的唯一目标是实现效用最大化。这样，理性的消费者将根据效用最大化的原则使用一生的收入，安排一生的消费与储蓄，以达到一生中消费效应的最大化。根据这一理论，人们目前的消费水平既取决于当前的收入，同时也取决于当前的财富和未来收入预期。也就是说，家庭消费是受其一生收入的影响，两者之间存在相对稳定的比例关系。在此特别要强调，家庭生命周期理论对家庭的预期收入给予了高度重视，因为预期收入直接决定了人们的消费预期。在住房市场上，如果房价过度上涨，对大部分消费性购房者来说，家庭的预期收入就难以与住房消费预期保持一个稳定的比例关系，从而会抑制家庭的购房行为，从而他们会改变开支和借贷计划，以及改变信用需求，以平滑家庭生命周期的消费。

4.住房与信贷市场中的羊群效应

国外学者研究发现，经济学基本原理大约能解释一半的实际房价和个人住房抵押贷款的变动，剩余部分则归因于投机活动和“羊群效应”。住房是一种特殊商品，它兼具消费品和投资品的性质。一般家庭在购房时，除主要考虑消费需求外，还会兼顾投资需求。作为消费品，住房在满足人们的基本居住需求后，又会转化为奢侈品。奢侈品所具有的示范效应，又会带动需求的增加，从而导致房价上升和贷款的增加。作为投资品，住房市场和股票市场一样，购房者也普遍存在“羊群效应”等心理现象，即我们通常说的跟风或追涨杀跌。由于羊群行为与从众，容易轻信传闻，人云亦云，盲目跟进联系在一起，因此非理性的羊群行为，对于房地产市场和房地产金融市场的健康稳定发展是不利的。过度的羊群行为会导致市场信息失真，市场秩序混乱，不利于宏观经济的稳定。因此，羊群效应已引起学术界和政府监管部门的高度重视。(陈爱莉，2002)

国外大量理论研究和实践经验表明，一般商品市场可以在完全竞争的条件下实现资源的优化配置，实现帕累托最优。而房地产市场是一个特殊的市场，很容易产生市场失灵，且市场失灵后的校正成本非常巨大。同时，由于住房价值大，居民在购房时需要得到银行信贷的支持。在羊群效应导致的市场非理性情况下，居民购房对银行贷款的依赖性会进一步增强，从而使房地产泡沫和金融危机捆绑到一起，使银行也成为房地产泡沫的最大受害者之一。因此，为了消除房地产市场中的羊群效应，除了政府需要对房地产市场实行强有力的外部监管外，还应将房地产市场与金融调控结合起来进行互动治理。