抵押担保是指债务人或者第三人不转移对某一特定物的占有，而将该财产作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人有权依照担保法的规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。

原告某银行诉称：1996年10月、1996年11月，被告张某、刘某夫妇分别向原告申请住房贷款各2万元，贷款均由刘某在政和县城关的房产作抵押。借款到期后，被告刘某于1998年9月归还贷款1.5万元，尚欠贷款本金5000元及所欠的利息，经原告催收无果。请求人民法院判令被告依据担保法的有关规定处置抵押物以优先归还原告贷款本息。

被告张某、刘某辩称：被告根本未与原告签订过房屋抵押贷款合同，且被告的贷款属个人住房借款，无需用房产作抵押;原告单方面持有的抵押合同没有进行登记，不发生法律效力，且本案已过诉讼时效。请求判决驳回原告的诉讼请求。

法院判决

政和县人民法院在审理过程中组织原、被告调解，达成协议：被告偿还原告贷款本金5000元;原告返还被告房产证。

法官说法

本案原告怠于行使权利，致使权益不能充分得到法律保护。

首先是没有履行《担保法》对不动产抵押应登记的强制性规定，导致抵押合同未生效。《担保法》规定以房产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。原、被告双方在办理贷款合同时，签订了抵押合同，被告并向原告交付了房产证，但原告却未到规定的房产登记机关办理抵押物登记，形成了抵押合同虽然成立但并未生效，原告没有依法取得抵押权。

其次，由于本案未办理抵押物依法登记手续，导致抵押合同没有达到防范交易风险的目的，并且最终导致超过诉讼时效，原告丧失了胜诉权。原告最后一次向被告送达催收通知书是2001年6月14日。被告张某签收通知书，但并未履行还款义务。原告于2005年6月13日才向人民法院起诉。根据我国《民法通则》规定，本案诉讼时效为两年，显然起诉时(主合同)贷款合同已经过了诉讼时效。但是，根据最高法院的关于适用《担保法》若干问题的解释：“担保物权所担保的债权的诉讼时效结束后，担保权人在诉讼时效结束后的2年内行使担保物权的，人民法院应当予以支持。”如果抵押权成立，原告对担保物权的主张仍然能得到法律保护。

随着我国市场经济的发展，房地产抵押权作为债权担保的形式已为越来越多的债权人所运用。但在司法实践中，债权人通过持有担保人房产证方式，未依法进行抵押登记或者直接约定到期抵押物的所有权直接转移为债权人所有的现象比较突出，事实上达不到债权担保的效果。而本案原告作为专业的金融机构，在设立担保物权时仍然出现上述问题，更应当引起市场经济交易主体从中汲取教训。