因此，无论是买卖、租赁、赠与，还是抵押，除了签订相关合同，还要到房地产管理部门办理登记手续。以自己的房屋作为债务的担保，抵押双方必须同时去房屋管理部门办理抵押登记。法律这样规定，是因为一旦要发生产权转让行为，若没有相尖的证据资料，处理将十分困难。

哪些房地产不能抵押?

我国《担保法》规定：乡(镇)、村企业的土地使用权不得单独抵押，以乡(镇)、村企业的厂房等 建筑物抵押，其占有范围内的土地使用权同时抵押。

另外，土地所有权不得抵押、耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不抵押，但抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山荒丘、荒滩等荒地的土地使用权可用以抵押。学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会轩体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施不得抵押。所有权、使用权不明或有争议的房地产不得抵押。依法被查封、扣押、监管的房地产不得抵押。

建设部《城市房地产抵押管理办法》也规定，列入文物保护范围的建筑物、有重要纪念意义的其他建筑物不得抵押。已依法公千列入拆迁范围的房地产不得抵押。 用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产不得设定抵押。为什么要作这样的规定呢?因为抵押的房地产随时会因合同得不到履行而被处理，而公共福利事业关系百姓民生，把它们作为抵押对象，会给人们的日常生活造成混乱。

以上法律规定要求我们在接受他人以房地产作为抵押时，一定要认真审核相关手续、证明等，确信设定抵押的房地产是否符合法律规定。因为以上述房地产作抵押，该抵押为将因违反法律规定而无效，届时抵押权人将无法行使抵押权，从而使自己的权益受到不应有的损害。

有房地产抵押的债权享有什么特权?

a厂因长期经营不善，欠债较多，一栋厂房被法院拍卖，债权人b公司与c银行先后向法院申报债权，b公司以先来后到为由，要求法院先将拍卖款项还给他们，而c银行则竭力反对，认为他们才是最有权首先得到债务清偿的。法院支持了c银行的请求，请问这究竟是为什么呢?

这是面其实有个优先受偿权问题。原来a厂在向银行贷款时，曾将厂房作抵押，而a厂与b公司的债权债务是业务往来中发生的，也没有什么担保。根据《中华人民共和国担保法》和《城市房地产抵押管理办法》的规定，在债权逾期得不到清偿时，房屋抵押权人有优先得到清偿的权利，而且它优先于普通债权，同时登记在先的房屋抵押权又优先于顺序在后的房屋抵押。

出现哪些情况，抵押权人可以处分房地产：

1、债务期满，抵押权人未受清偿的，债务人又未能与抵押权人达成延期履行协议的;

2、抵押人死亡，或者被宣告死亡而无人代为履行到期债务的，或者抵押人的合法继承人、受遗赠人拒绝履行到期债务的;

3、抵押人被依法宣告解散或者破产的;

4、抵押人违反本办法的有关规定，擅自处分抵押房地产的;

5.抵押合同约定的其他情况。

根据我国法律规定，抵押合同应以书面形式订立， 并且须办理登记后方才生效。 未登记的合同无效。

1、抵押合同的主要条款

( 1 )抵押人、抵押权人的名称或个人姓名、住所;

( 2 )主债权的种类、数额;

( 3 )抵押房地产的处所、名称、状况、建筑面积、用地向积及四至：

( 4 )抵押房地产的价值;

( 5 )抵押房地产的占用管理人，占用管理方式，占用管理责任及意外损毁、灭失的责任;

( 6 )债务人履行的期限：

( 7 )抵押权灭失的条件;

( 8 )违约责任;

( 9 )争议解决方式;

( 10 )抵押合同订立的时间与地点;

( 11 )双方设定的其他事项。

2、签订抵押合同的注意事项

( 1 )签订合同时，必须注意对照主债合同的有关条款：

( 2 )以预购商品房贷款抵押的，须注意提供生效的预购房屋合同;

( 3 )在签订合同前，首先要了解哪些银行可以办理抵押、贷款利率、期限、 首忖付款项等，同时，若为预购房，还必须了解开发商的资信，银行是否愿意为该项目发放贷款等，知彼知己，才能保证申请贷款及时、成功;

( 4 ) 签订合同时，还须注意保险、公证等问题。

本文由提供，需要、请律师、、，免费律师咨询，律师在线咨询，就上云南网（http://www.chinalawyeryn.com)，资深律师提供咨询确保需要法律服务的人都有所获，知名律师不断努力让本网成为云南最优秀、最权威、最全面的律师网站，确保你在本网站找对律师、打赢官司。

本网中文网址:法律咨询.cc

律师咨询.cn

打官司.cn

欢迎需要法律咨询、律师咨询、找律师、打官司的朋友访问。