商品房买卖合同因其标的物特殊、交易程序复杂、履行期限较长而不同于一般的商品买卖合同，期房买卖合同尤为典型。合同本身的特殊性、合同当事人双方占有资源与信息的严重不对等，极易导致商品房买卖中出现大量的“霸王合同”。“霸王合同”的出现，纵容了不良开发商的投机与冒险心理，损害了广大购房人的合法权益，干扰房地产市场的健康发展，甚至因此而引发社会问题。

所谓“霸王合同”，指的是在商品交易中，提供格式合同的一方利用其具有垄断地位、交易优势，或在经济上的明显强势，在制定格式条款时违反公平原则，以单方声明或其他方式规避自己应承担的法律责任，加重交易对方的责任或限制、排除对方的合法权利。

商品房买卖中遭遇“霸王合同”如何救济

社会政治经济发展的大环境和房地产业特殊的运作背景，给商品房买卖中的“霸王合同”提供了生存的土壤，决定着“霸王合同”仍将存在很长一段时间。我们寄希望于房地产市场的进一步规范，但购房人掌握自我救济手段，发生纠纷后主动寻求司法救济，可能是目前对付“霸王合同”最现实、最有效选择。

(一)自我救济，抵制“霸王合同”

首先，要培养成熟的购房消费心态。成熟的购房心态可以增强抵制“霸王合同”的免疫力。购房人在选购房屋时，应当明白并非只有某一套房屋最适合自己，下一个或许更理想。要树立起平等观念，增强权利意识和风险意识。面对可能存在的风险，不盲目从众，不抱侥幸心理，不轻信开发商售楼人员的口头承诺。实践中经常发现，越是成熟的购房人，越知道面对风险如何取舍;越是态度执着的购房人，合同中的保障自身权利的条款写得越充分;诉讼中追悔莫及的大多是没细看合同内容就草率签字的购房人。消费者的逐渐成熟使得开发商会被迫收敛，一群成熟的消费者必然带动商品房交易市场走向成熟与规范。

其次，要掌握对付“霸王合同”的技能。对于开发商提供的格式合同，购房人应当认真审查，反复研究。仔细阅读开发商事前在合同文本的空白处填写的内容，要求开发商就有关内容予以解释，过于简略的约定要具体化，可能存在歧义的内容要明确，可能损害购房人利益的内容要删除。对于开发商单方提前选定的条款，要结合自身情况与需要权衡利弊，必要时进行调整。对于开发商删除的条款要有足够的警觉，除重复性和并无约定必要的条款外，一般不要同意开发商直接删除合同条款。在开发商不同意修改或变更时，枝节问题可不再坚持，但重大原则事项不能让步。掌握了识别与对付“霸王合同”的技能，就会有针对性、有重点、有理有据地同开发商进行合同谈判，当购房人有能力揭开“霸王合同”的面纱时，为了促成交易，不丧失商机，开发商最终还是会做出让步的。

第三，必要时要聘请专业人士提供帮助。商品房买卖具有一定的专业性，尤其是购房人，需要掌握一定的市场信息、房地产专业知识与法律知识等。普通购房人往往很难同时具备这些知识和能力，临时抱佛脚也不现实，向专业人士求助是一条安全的捷径。这些专业人士包括房地产、建筑与法律方面的专业人员，尤其房地产专业律师。专业房地产律师既具备专业的建筑与房地产知识，又熟悉有关房地产法律法规与规章的规定，在协助购房、指导签订商品房买卖合同方面驾轻就熟，能够协助购房人发现“霸王条款”，纠正和抵制“霸王合同”，同开发商的销售和法律人员进行谈判、交涉，最大程度地帮助购房人通过合同约定防范购房风险，保护购房人的合法权益。

(二)司法救济，否定“霸王条款”

购房人即使不幸遭遇了霸王合同，也不必过份担心，法律赋予了购房人一定的救济手段。购房人可以利用《合同法》、最高人民法院的司法解释等法律及有关规定，保护自己的合法权益。

首先，可以利用《合同法》的有关规定排除“霸王条款”的效力。既可以在发生纠纷后，向人民法院主张撤销合同中的有关欺诈性的“霸王条款”，也可以直接主张有关“霸王条款”无效。根据《合同法》第54条规定，合同订立时，存在重大误解、显失公平，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销;一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。如果购房人能证明双方订立合同时存在上述情形，则可以在规定期限内主张变更或撤销该合同。《合同法》第39条的规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”商品房买卖领域里的“霸王合同”或“霸王条款”多属于《合同法》规定的格式条款。开发商已填好的合同文本时，并未提请购房人注意合同中有关免除或者限制其责任的条款，恰是利用购房人欠缺合同意识或合同知识、疏乎大意等，侥幸得手。一旦发生纠纷，若开发商不能举证证明其尽了提请注意的义务，则该格式条款的效力会被依法否定。另根据《合同法》第40条的规定，开发商在其提供的“霸王合同”中，以格式条款的方式免除其责任，加重购房人责任，排除购房人主要权利的，有关格式条款也应当无效。其次，在开发商填写或拟定的“霸王条款”，在理解上发生争议时，根据《合同法》第41条规定，“应当作出不利于提供格式条款一方的解释”，当开发商意图以含混隐晦的条款逃避责任时，这一条规定对购房人而言也提供了一种保护。

最高人民法院2003年出台的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，给作为弱势群体的购房人对付“霸王合同”提供了又一把保护伞。实践中，绝大多数开发商都会拒绝将其在售房宣传资料中的有关承诺写进合同，发生争议时，开发商往往以宣传广告对其不具有约束力为由进行抗辩。该司法解释第三条规定：“出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”无疑给开发商上了一道紧箍咒!此外，有关购房人预交定金能否退还问题，开发商迟延交房和迟延办理房屋所有权证购房人能否主张解除合同问题，在该司法解释中均有明确规定。如果开发商在售房过程中恶意违约或进行欺诈销售，还可能承担购房人所付房款一倍以下的赔偿责任。这些规定，对于商品房买卖中“霸王合同”的泛滥起到了一定程度的扼制作用。何时“霸王合同”退出历史舞台，房地产交易市场才能实现真正的规范。

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