(一)情势变更的基础是房屋买卖合同成立并生效且尚未履行完毕

只依法成立的合同，才受法律的保护，也才有可能在履行中产生情势变更原则适用。签订合同前已经发生的以及履行完毕后发生的，均不适用该原则。合同的签订是以既有的情势为基础的，因此，合同签订前发生的变更，不存在情势发生变更的问题。合同履行完毕后发生的情势变更，则对合同的履行没有影响。

(二)必须有情势变更的客观事实存在

所谓“情势”，泛指合同赖以成立的基础或环境，德国学者奥特曼(Oertmann)将其解释为“法律行为基础”，即“在缔结法律行为时，当事人一方对特定环境的存在或发生所具有的预想，相对人明知这种预想的重要性且未作反对表示，或者，多数当事人对于特定环境的存在或发生所有的共同预想”。基于这种预想，形成缔结合同的意思。 [2]即指，订约时作为合同基础和环境的客观情况发生了异常变动，如物价的暴涨暴跌、货币的贬值、汇率的大幅度调整等，是当事人所不能预见的。从房屋买卖合同来看，主要是国家法律法规、政策的修改或调整。

(三)情势变更对履约的影响不可归责于合同当事人

情势变更的发生，对于当事人而言是无法预防、控制和避免的，具有不可预见性。当事人对于情势变更不存在过错，因而即使不完全履行或完全不能履行合同，也可能免除部分或全部合同责任。如果当事人对事由能够采取预防、控制措施而没有采取的，则不能按情势变更对待，而应分别按合同的其他有关规定来处理。例如，当事人在订约之时对客观情势的发生能够预知，应当采取相应措施如改变订约的内容加以避免而没有采取措施的，则属于当事人的过错，合同法无须对其进行特别保护，显失公平的履约后果应由其自行承担。

(四)情势变更的发生使合同的继续履行显失公平

情势变更原则的宗旨在于实现社会公平。情势变更，是对于“契约严守”原则的突破，只有情势的发生导致一方当事人履约成本极大增加，或一方当事人所获履约价值极大的减少，合同双方的对价关系严重失衡，即维持原有合同效力在效果上显失公平，才会产生情势变更原则的适用。在房屋买卖合同纠纷案件的审理中，是否显失公平，一般由法官进行评判，这种评判应当有客观的尺度，具有操作性。从实践看，如果发生下列情势使房屋买卖合同的履行明显不公平，不利一方可以主张情势变更：1.买方和卖方的利益关系发生严重失衡，一方由于另一方的受损而获取明显的利益;2.主张情势变更的一方是为了避免不当损害，同时不使对方蒙受不当损害，对方失去的，原则上只能是超出预见部分的利益;3.继续履行合同对双方均无利益。另外，根据合同意思自治原则，买卖双方可以在合同中约定情势变更的免责条款，也可以约定，即使发生了某些情势，也不能免除违约责任。当然，以上两种约定只有在不违反法律规定的情况下才有效，对于有欺诈、胁迫或违反公共利益的条款，当事人仍可主张情势变更。

(五)情势变更须以当事人主张为前提，法院无权直接适用

情势变更原则是民法的基础原则，在适用时应当从严掌握，不宜滥用。在作为私行为的民事交易中，当事者为保持信誉，维持交易关系，通常会私下协商分配风险问题。这种私权领域无须法院以公权主动干涉。发生情势变更后，受不利影响的当事人一方有权首先要求对方重新协商，协商不成的，可以诉请变更或解除，以消除情势变更造成的不公平结果。

以上五个条件必须同时具备，缺一不可。在审理房屋买卖合同纠纷时，更应当从严掌握，严格适用，毕竟维持合同效力并履行才是维持交易秩序、保障社会公平的直接体现。

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