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商品房买卖合同中常见的霸王条款及法律分析

2016-07-03 11:30:17 来源:http://www.chinalawyeryn.com 作者:admin

霸王条款一:广告只是邀请

“一切图片、文字说明均以最终的合同为准”

根据《合同法》第15条第二款规定:“商业广告的内容符合要约规定的,视为要约。”根据最高法《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条规定情形,该广告即使未载入合同,亦应当视为合同内容,吐过违反,应承担违约责任。

霸王条款二:资料不视为合同

“资料仅供参考,出卖方拥有最终解释权”

根据上一条款的解释,广告即使未载入合同,亦应当视为合同内同,如果违反,应承担违约责任。《合同法》第40条规定,提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效。即经营者不得在格式条款中排除消费者格式条款的权利。

霸王条款三:定金不予退还

“认购书签订7日内未交首付或签约,定金不退”

此条款仅对认购人未能签订合同情况进行约束,未对出卖方进行约束,双方权利义务不对等。按照《商品房管理办法》第22条及最高法《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条规定,如因不可归责于当事人双方的事由导致合同未能订立的,出卖人应返还。

霸王条款四:小区设施或外墙广告等收益

“全部归于出卖方,使用时不需征得买受人同意”

此条款侵害了业主权利。《物权法》第71条明确规定业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。《成都市物业管理条例》第49条更加规定,通道、楼梯、物业服务用房等属于业主共有,禁止任何单位、个人侵占、处分或者作他用。

霸王条款五:小区停车位

“全部归开发商所有,出卖人有权、出租”

此条款违反了《物权法》第73、74条,排除了业主占用、使用、收益、处分小区道路和车位的权利、此外,《合同违法行为监督处理办法》第11条规定,经营者与消费者采用格式条款订立合同的,经营者不得在格式条款中排除消费者应当享有的权利。

霸王条款六:开发商逾期交房免责

“因设计、天气原因延迟交房,出卖人不违约”

《商品房管理办法》第30条规定:未能按期交付的,房地产开发企业应当承担违约责任。因不可抗力或者方式认在合同中约定其他原因,需延期交付的,房地产开发企业应当及时告知买受人。不可抗力是指不能预见、不能避免和不能克服的客观情况。设计调整、气候变化等原因不属于不可抗力范围,出卖人延期交房的,应视为违约。

霸王条款七:房产证延迟办理责任方

“买方赔总价万分之五,卖方赔总价万分之一”

买卖双方违约金数额不一致,加重了消费者责任,违反了合同法的公平原则,且排除了消费者变更或解除合同的权利。

霸王条款八:违约或解除购房合同

“买方赔应付款20%,卖方赔应付款5%”

买卖双方违约金数额不一致,加重了加重了消费者责任,违反了合同法的公平原则及《消费者权益保护法》第10条享有公平交易的权利。

霸王条款九:办理入住

“需缴交物业、水电、固话、装修保证金等费用”

出卖人订立这样的条款,实际上是在免除自身的法定义务。业主买了房子,出卖人就应该履行《商品房买卖合同》,在规定的时间内交钥匙;而交纳物业、水、电等费用是业主与其他大单位订立的另外一个合同关系,违反了《消费者权益保护法》第9条中“消费者享有自主选择商品或者服务的权利”的规定。

霸王条款十:已装修的房屋想退房

“不管因何种原因,出卖人不承担装修费用损失”

“不管因何种原因”排除了消费者请求损害赔偿的权利,如果因房屋质量不合格,根据《商品房管理办法》规定,买受人可以退房并请求赔偿。并且违反了《消费者权益保护法》第11条“消费者因购买、使用商品或者接受服务受到人身、财产损害的,享有依法获得赔偿的权利。”

霸王条款十一:业主逾期办理入户

“需按日缴交总价款的万分之二作为代管费”

此条款加重了消费者责任,违反了《合同法》第四十条规定。根据《合同违法行为监督处理办法》第10条规定,经营者与消费者采用格式条款订立合同的,经营者不得在格式条款中加重消费者依照法律法规不应承担的责任。

霸王条款十二:合同争议协商解决不了

“提交xx仲裁委员会或依法向人民法院起诉”

此条款开发商通过事先固话选项,擅自排除和剥夺了消费者选择合同争议解除方式的权利,违背了《合同法》、《民法通则》、《消费者权益报告护法》等相关法律法规中关于公平、资源的原则,此类条款在《商品房买卖合同》中有关“逾期付款责任、交房条件、逾期交房责任、面积差异处理”等具有多项可选择性条款是,出现的情形较多,开发商往往会在合同中通过印刷体对可选项进行事先选择固化,并对其他消费者可与开发商进行协商选择的条款用“xx”予以固化,违背了《合同法》公平、自由的原则,排除了消费者的自由选择权。

“不管因何种原因,出卖人不承担装修费用损失”

“不管因何种原因”排除了消费者请求损害赔偿的权利,如果因房屋质量不合格,根据《商品房管理办法》规定,买受人可以退房并请求赔偿。并且违反了《消费者权益保护法》第11条“消费者因购买、使用商品或者接受服务受到人身、财产损害的,享有依法获得赔偿的权利。”

霸王条款十一:业主逾期办理入户

“需按日缴交总价款的万分之二作为代管费”

此条款加重了消费者责任,违反了《合同法》第四十条规定。根据《合同违法行为监督处理办法》第10条规定,经营者与消费者采用格式条款订立合同的,经营者不得在格式条款中加重消费者依照法律法规不应承担的责任。

霸王条款十二:合同争议协商解决不了

“提交xx仲裁委员会或依法向人民法院起诉”

此条款开发商通过事先固话选项,擅自排除和剥夺了消费者选择合同争议解除方式的权利,违背了《合同法》、《民法通则》、《消费者权益报告护法》等相关法律法规中关于公平、资源的原则,此类条款在《商品房买卖合同》中有关“逾期付款责任、交房条件、逾期交房责任、面积差异处理”等具有多项可选择性条款是,出现的情形较多,开发商往往会在合同中通过印刷体对可选项进行事先选择固化,并对其他消费者可与开发商进行协商选择的条款用“xx”予以固化,违背了《合同法》公平、自由的原则,排除了消费者的自由选择权。

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