出租屋的大量增加带来了一系列社会问题，对城市管理构成了极大的压力。从某种意义上来说，出租屋问题已经成为制约佛山城市发展的根本性、核心性问题。因此，必须从宏观、微观和综合治理等方面整体思考出租屋管理问题，统一各级党委政府和相关部门的思想认识，进一步制定和完善出租屋管理措施，推动城市的和谐科学发展。

一是正确认识出租屋的社会管理基础性地位。人口是市场经济条件下一切社会管理工作的基础要素，出租屋则是改革开放条件下的必然产物，但出租屋和流动人口管理，恰恰是当前社会管理中难度最大、基础最薄弱而又不可忽视的一项内容。对这样庞大的流动人口和出租屋，就目前而言，必须加大管理的力度，就长远考虑，必须解决城镇出租屋管理问题。各级党委政府和职能部门必须把出租屋管理作为一项重要的基础性工作，落实管理责任，切实加大管理力度。尤其是作为房屋建设和管理的主管部门，不能把目光停留在新建房屋的物业化管理上，还要对老房、旧房所引伸出的新问题、新情况给予高度重视和认真研究。要坚决破除“不想为”、“不敢为”的思想认识，树立主动管理、创新管理的新思维，因地制宜地出台加强出租屋管理的政策措施。通过加强出租屋管理，最大限度地减少依附于出租屋的各种社会问题，最大限度地推动城市的和谐科学发展。

二是正确认识出租屋管理的长期性和艰巨性。当前我国正处于基本国情没有变、社会主要矛盾没有变的历史阶段，加快经济发展，完善社会管理，是我国今后一个较长时期的基本政策，特别是党的十七届三中全会作出深入推进农村改革发展的重大决定，农村生产力将进一步得到解放，在未来一个较长的时期内，农民进城数量还将继续呈现增长的态势，出租屋管理问题将更加突出。在佛山这个短时间内涌进数百万流动人口的城市，政府应如何思考出租屋管理问题?在中央缩小城乡差别、鼓励农民进城这一政策十年、二十年不变的情况下，政府又该如何考虑出租屋的管理?在这些重要问题上，作为负责任的政府理应有所作为，长远规划，整体统筹，实现出租屋管理的可持续发展。

三是正确认识出租屋管理与经济发展的互动关系。经济发展必然带来人口流动，人口流动必然产生出租屋问题。我们既不能因为出租屋带来社会问题就一刀切地封堵出租屋，使经济发展受到阻碍约束;也不能因为经济发展就放任出租屋管理，使出租屋管理引发的社会问题积重难返。我们要清醒认识到，一切社会问题都是在经济社会发展中产生的，必须通过加快发展推进社会管理，在发展中解决出租屋带来各种社会问题。对佛山来说，尤其是要借助产业转型转移、结构提升优化战略的实施，在发展中不断推进“城中村”的改造，实现出租屋的提档升级。

四、加强出租屋管理的基本思路

在加强出租屋管理的总体思路上，要正确处理好“屋”的静和“人”的动的关系，动静结合，人屋齐抓，以静制动，做实做强出租屋管理基础工作;同时要坚持“规范管理、逐步缩减”的原则，通过采取法律、政治、经济、行政等多种手段，逐步使出租屋从自发、无序管理向依法、规范管理转变，逐渐萎缩和淘汰低档次的出租屋，实现对流动人口的有效控制，从根本上预防和减少流动人口违法犯罪活动。

(一)制定宏观调控政策，实现由放任管理向总量调控管理转变。我市庞大的出租屋居住人群既是低收入人群，也是违法犯罪的高危人群，从过去的经验看，仅仅依靠强化微观上的管理措施是远远不够的，也是不现实的。加强出租屋管理，更重要的是通过政策、规划、建设等一系列的宏观调控手段，从总量上控制、压减出租屋，才是出租屋管理的治本之策。一方面，要制定政策，在宏观上严格控制，紧密结合城市规划建设、产业结构调整、企业节能减排、城市“三旧”改造、道路限行货车等工作，积极制定我市出租屋宏观调控的政策措施，减少出租屋生存的依附条件。如我市通过实施中心城区道路限制货车行驶措施，迫使高能耗、低附加值的劳动密集型企业迁移出中心城区，使依附在这些劳动密集型产业上的低素质流动人口和低档出租屋逐步减少萎缩。另一方面，要制定措施，在微观上严格管理，最大限度地遏制出租屋的无序发展，防止各项具体管理措施不到位，最终实现“压屋、减人”的目的。在宏观管理上，要着重抓好四项工作：

一是加强城市整体规划。由于行政区划、城市化快速发展等原因，佛山的城市规划曾一度滞后于城市发展，低矮杂乱、遍布角落的出租屋与现代化的楼宇形成强烈反差，严重影响城市形象。佛山在城市发展上，必须把出租屋纳入城市的规划、建设和管理。要明确城市功能定位，注重城市整体规划，加强规划的科学性和前瞻性，合理划分商业区、工业区、居住区等功能区域，形成错落有致、宜商宜居的现代化城市格局。在推进城市化过程中，要将“城中村”和“准城中村”纳入城市总体规划，坚决避免城市建设绕开农村、产生新的“城中村”问题，实现城市与农村的共同发展。要充分发挥规划的约束作用，严格城乡规划布局，坚决拆除各类临时、违章建筑，控制城乡的无序开发建设，铲除不规范出租屋生存的温床。

二是加快产业升级转移。出租屋的素质与人的素质密切相关，而人的素质又与产业结构密切相关。佛山过去走的是一条传统劳动密集型产业的道路，农民工文化低、素质低、技能低。因此，压减出租屋必须与推动产业升级有机结合起来。要深入落实科学发展观和党的十七届三中全会精神，紧紧抓住当前我市实施产业和劳动力“双转移”战略的有利时机，按照“有进有出、有关有开”的思路，对零散的小作坊式小企业进行改造整合、优化布局、集约发展，加快腾笼换鸟、造林引凤步伐，腾出有限的空间发展先进制造业、现代服务业，优化产业结构和就业结构，降低劳动密集型产业的比重，将大量低素质的劳动力转移出去，吸引高素质人才进入，推动出租屋市场从低档化向高档化转移，实现经济发展与治安改善“双赢”。

三是加快城市“三旧”改造。旧城镇、旧村居、旧厂房“三旧”问题日趋严重，尤其是“城中村”、“园中村”、“郊边村”、“空心村”等问题，是制约我市城市建设和可持续发展的突出问题。全市485个行政村中，相当部分村无规划、布局乱，“只见新房、不见新村”、“只见新村、不见新貌”，许多旧村居脏乱差现象严重，成为“黄赌毒”的高发区，是名副其实的城市“毒瘤”，与社会主义新农村要求相去甚远，给社会管理和治安稳定带来很大的压力。“三旧”改造是一项庞大的系统工程，涉及经济、社会、文化、政治等因素，事关政府、集体、居民、企业等多方利益。各地要认真贯彻落实《中共佛山市委佛山市人民政府关于加快推进旧城镇旧厂房旧村居改造的决定》和《佛山市推进旧村居改造示范村居建设的指导意见》两个政策文件的同时，还需要加大财政的扶持力度，帮助、支持和推动“三旧”改造。要坚持“土地置换、集约发展”的基本思路，以示范村居建设为龙头，按照“政府引导、各方参与、市场运作、合作共赢”的原则，抓紧实施“三旧”改造规划和综合配套政策，大力建设适应城市特点的农民公寓，压减质量低、不规范的出租屋。

四是加快员工村建设。员工村价廉物美、配套设施齐全，深受流动人口欢迎。周边城市及我市一些地方兴建员工村的实践说明，员工村建设有利于提升城市整体形象，有利于提升流动人口的生活质量，有利于对流动人口实施集中管理，是出租屋管理改革的发展方向。各级政府应积极制定员工村建设的长远规划和优惠政策，在用地、规划、资金、税收等方面给予支持，按照“谁投资、谁收益、低盈利”的原则，鼓励村居集体、厂企单位和民间资本投资建设员工村，实行产业化经营、市场化运作。政府要制定强制性政策，明确设立工业园区必须配套建设员工村，把员工村建设纳入工业园区统一规划、统一建设、统一管理。达到一定规模的非工业园区企业必须配套建设员工宿舍，政府有关部门要将其作为开办企业的重要审批条件之一，对没有条件建设员工宿舍的，按员工比例缴交员工宿舍建设经费，由政府统一建设和安排入住员工村。员工村建设必须与城市规划、产业升级、“三旧”改造结合起来，做到同步规划、同步建设、同步推进，创造良好的居住环境，提升城市现代化水平。

(二)严格微观管理措施，实现由粗放管理向精细管理转变。宏观管理和微观管理都是出租屋管理不可或缺的一部分。在微观管理上，我们要以实有人口管理为基础，制定更加严格的管理措施，落实管理工作责任，努力实现由精放管理向精细管理的转变。

一是推行有效管理模式，实施多元化管理。各地实际情况千差万别，出租屋类型各有不同，出租屋管理不可能统一一个模式。在多年的出租屋管理实践中，周边城市及本地已经探索出几种较为成功的管理模式：1.物业式管理。出租屋主将房屋委托给物业公司，由物业公司收取管理费，承担各种治安风险和经营风险，主要适合于出租屋较多的城中村、城乡结合部。禅城区文东社区首创“出租屋托管中心”，成效初显，值得推广;2.旅馆式管理。实行专人管理、专人负责，做好人来登记、人走注销，主要适合于单栋出租楼房，由“二手房东”承租整栋楼房，承担管理责任;3.中介式管理。着重于强化对房屋租赁中介公司的管理，加强对中介服务的检查督促，适合于城市旧居民楼出租;4.围院式管理。对旧居民小区进行封闭、半封闭改造，租住人员赁卡出入;5.自管式管理。主要适合于企业集体宿舍，由企业自行管理;6. “门禁卡+视频监控器”式管理。借鉴银行ATM提款机刷卡进门、视频监控取款的做法，在每栋出租屋安装门禁刷卡器和摄像头，住户刷卡进入，适合于城乡结合部、城中村。各地要根据以上六种管理模式，因地制宜，试点先行，总结推广，切实提高出租屋管理水平。考虑到佛山农民自建房屋出租较多的实际情况，要重点推广物业式管理，在流管站或社区设立出租屋物业式管理服务点或出租屋托管中心，按照基础服务免费、其它项目低收费的原则，引导出租屋主委托物业服务点管理，实现出租屋主、租住人员、管理服务机构的三方共赢。

二是加强基础管理工作，实施规范化管理。我市出租屋管理工作之所以滞后，很重要的一点是我们长期以来只注重大呼隆、一阵风式的清查整治，缺乏细致的、扎实的基础工作。加强出租屋管理，必须从最基本、最基础的工作做起，化被动为主动。1.实行准入管理。准入管理是出租屋有效管理的前提。对所有出租房屋行为，必须严格要求租赁双方当事人签订租赁合同，按规定到房管部门委托的流管站进行登记备案。对存在建筑、消防、环保、卫生等安全隐患的，一律禁止出租。2.实行行业管理。房屋租赁已经发展成为一个重要的行业，应纳入特种行业管理的范围。在国家未出台出租房屋行业管理规范的情况下，各地要不等不靠，尽快建立适应当地的出租房屋行业管理规范，完善行业管理配套政策，实施规范化、标准化、产业化管理，促进出租屋行业规范健康发展。要大力推动成立房屋租赁行业协会，加强行业自律，维护合法权益，为政府和租赁当事人搭建沟通桥梁。3.实行信息化管理。在社会全面开放动态的环境下，要管好管住数量庞大的出租屋及租住人员，必须充分依靠信息化手段。要按照“统一标准、统一规划、统一建库、统一平台”的思路，加快全市流动人员和出租屋管理信息系统的建设工作，力争系统尽快投入使用。公安机关要充分依托已经建成运行的佛山公安情报信息系统的强大功能，将流动人员和出租屋管理信息系统以及计生、房管、税务等部门相关信息纳入整合范围，实现全市出租屋信息的远程查询、互联互通、资源共享。当前，要着重抓好出租屋信息的采集工作，按照“村不漏栋、栋不漏户、户不漏人、人不漏项”的要求，组织力量开展地毯式普查登记，全面准确掌握出租屋和租住人员情况，切实解决底清不清、情况不明、管理不实的问题。公安机关要充分利用社区警务室的公安网信息资源，实名、实时、实情录入相关信息，提高网上报警和网上比对效率，直接为公安现实斗争服务。4.实行分类管理。出租屋管理要按照家庭型、单身型、混住型等类型，划分为放心户、一般户、重点户。突出对重点户的管理，每半月甚至每周检查一次，对一般户每月检查一次，对放心户可每季度检查一次。通过分类型、分级别、分轻重的管理方式，切实减轻管理强度，提高管理效率。

三是充分运用法律武器，实施法制化管理。无规矩不成方圆，无法规不以支撑。针对当前出租屋管理法规缺失、管理秩序混乱、管理手段无力的现状，切实加强出租屋规范化建设，努力实现出租屋的法制化、有序化。首先健全法律规范体系。积极建议和寄望国家、省有关部门加快出租房屋立法进程，尽快制定一部涵盖城镇与农村、出租人拥有所用权或使用权，以房屋租赁登记备案为核心的综合性法规，扩大房屋租赁登记备案制度的适用范围，明确出租房屋强制性安全标准及安全防范检查措施等方面的具体管理规范，解决房屋租赁市场法律规范缺失和监管乏力、处罚无据等问题。另一方面，要用足用好现有的法律法规，以《佛山市流动人员和出租屋管理服务暂行办法》及其7个实施细则为基础，根据形势的变化，进一步加强调查研究，继续完善出租屋管理政策，使政策措施更具针对性和实效性。其次加强法制宣传教育。政府法制部门要将流动人口和出租管理纳入普法教育内容，制定长远的法制宣传规划。报纸、电视、电台、互联网等各种媒体要开辟公益专栏，营造强大的舆论氛围。公安机关和流管部门要充分借助社区警务平台，组织开展法制进社区、进农村、进企业活动，通过各种有效形式，大张旗鼓宣传流动人口和出租屋管理法规，提高租赁人员遵纪守法意识。在宣传教育中，尤其要着重抓好对出租屋主的教育和管理，让出租屋主明白出租房屋应负的法律责任和义务，落实与公安机关签订治安责任书，积极主动配合出租屋管理工作。要针对村民自治的特点，充分调动村委干部抓出租屋管理的主动性和积极性，引导各村通过订立村规民约，将村民是否履行出租房屋治安责任与村集体年终分红挂钩，督促出租屋主接受管理。第三依法打击违法租赁行为。要组织由流管、公安、房管、行政执法、计生、工商等部门组成的专业队，借鉴公安机关“情报先行、规模用警、集中清剿、逐个整治”的做法，集中力量适时整治城中村、城乡结合部等出租屋密集地区和顽固出租屋，坚决依法打击违法租赁行为，切实消除各类安全隐患。全面推行违规出租屋主当场处罚措施，对个别无视法律、违法出租房屋的人员，要抓住典型，严肃处理，坚决维护良好的房屋租赁秩序。

四是坚持管理与服务并重，实施人性化管理。佛山的流动人口数量与户籍人口数量各占“半壁江山”，流动人口的和谐稳定对全市的和谐稳定具有重要的作用。在出租屋管理中，必须坚持以人为本，切实改变重管理、轻服务的做法，拓宽服务领域，创新服务手段，提升服务水平，最大限度地增加和谐因素，最大限度地减少不和谐因素。1.将出租屋管理纳入民生工程。各级党委政府要把解决流动人员居住问题作为重要的民生工作，纳入城市社会发展总体规划，与城市发展同步规划、同步调控、同步保障。加快面向流动人口的廉租房建设，将符合条件的流动人口纳入政府政策性住房保障范围，提高廉租住房的居住保障功能。2.维护好租住人员的合法权益。租住人员很大程度上是社会弱势群体，维权工作显得尤其重要。司法部门可考虑在流动人口聚居地设置法律服务站或调解工作站，为流动人口提供免费维权服务。目前正在推广一种专为租住人员购买的人身保险，出租屋主只需花10元，承租人一旦在出租屋内发生意外，将可得一笔较大的赔偿金，既可减轻出租屋主的赔偿风险，又可为承租人员带来实实在在的利益。这项工作要切实抓好落实，提高保险覆盖率。3.全面推行“一站式”服务。流管站是与广大流动人口直接接触的窗口，要进一步拓宽流管站服务职能。如在流管站内设置就业、租赁信息栏，提供就医、子女入学咨询、代办证件、代办保险、代缴税费等服务。4.大力推进和谐社区建设。社区是现代城市管理的平台。要明确社区居委会、派出所、物业公司的出租屋管理责任，建立公共利益机制，完善社区服务功能，鼓励租住人员平等参与社区管理，鼓励物业公司承接政府公共服务职能，鼓励业委会依法维护社区居民的公共利益，鼓励在社区居民中发展义工、绿色和文化组织，鼓励建立对话调解平台，营造和谐的邻里关系、承租关系和人际关系，真正使社区成为人口信息准确、管理职责明晰、服务功能周全、人际和睦友爱、居住环境优良、安全祥和有序的人居共同体。

(三)完善综合治理机制，实现由应付管理向长效管理转变。出租屋管理是社会管理和治安管理的一项源头性、基础性、关键性工作，必须树立长期作战的思想，在党委政府的统一领导下，健全管理服务网络，完善综合治理机制，集中政府相关资源，进一步推动出租屋综合管理措施的落实，真正形成“党政领导、部门参与、保障有力、综合治理”的工作格局，真正实现出租屋的长效管理。

一是完善队伍管理机制。专门机构设置不规范和专职管理人员不足，是制约我市出租屋管理的突出问题。要采取切实有力措施，规范区、镇(街)、村三级出租屋管理机构设置，配足配齐专职管理人员，切实提高基层出租屋管理水平。大力加强出租屋协管员队伍建设，力争按省的配置标准，进一步增强出租屋协管员数量。开展物业公司和二手房东专项调查工作，充分利用物业公司和二手房东人数众多的特点，建立利益引导机制，促使物业公司员工和二手房东成为“义务协管员”，壮大专兼职协管员队伍。公安机关要大力推进社区警务建设，出台优惠基层政策，完善社区警务机制，继续推动警力下沉、警务前移，切实保障社区民警有充足的时间和精力开展出租屋管理工作。

二是完善部门协作机制。出租屋管理是一个庞大的系统工程，政府要强势作为，整合部门职能，集中资源优势，形成管理合力;建设、公安、行政执法、劳动、经贸、工商、计生、税务、工会等部门要把力集中到“管”上，形成“合”字。在政府的组织领导下，及时交流信息，协调处理问题，适时开展联合整治。流管部门和公安机关作为两个出租屋管理的主要部门，发挥着出租屋管理主力军的作用，必须建立更紧密的协调联动关系。要建立健全流管部门与公安机关的信息通报制度、联席会议制度、捆绑工作制度等各项制度，形成工作合力。公安机关要充分认识加强出租屋管理对治安防范工作的重大作用，全力支持和配合流管部门的工作。禅城、南海等一些地方实行社区民警兼任流管站领导职务或由派出所向流管站派驻民警的做法，有效促进了双方之间的协调，保证了出租屋管理工作的顺利开展，值得总结推广。

三是完善考核奖惩机制。各级党委政府要建立健全出租屋管理考核机制，把出租屋管理纳入各级领导政绩考核的范围。尤其是要通过考核机制的导向作用，落实村居组织的出租屋管理责任。南海区已在这方面先行了一步，促进了各项出租屋管理工作的落实。各相关职能部门要完善以登记率、列管率、控制率为重点的出租屋管理考核机制，实行定期检查和年终考评;对出租屋管理不到位引发重大治安案件、安全事故的，实行责任倒查和一票否决，追究有关人员责任。