商品房买卖合同是买卖合同中的一种类别，其与其它的买卖合同并无本质上的区别。《中华人民共和国合同法》第一百五十三条规定：“出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物。”由房屋行政主管部门提供的各个版本的《商品房买卖合同》示范文本中也都有关于交付条件的约定条款，均将商品房交付条件交由业主和开发商自行约定或者选定。在实践中，开发商和业主也都会在《商品房买卖合同》专门就商品房交付条件问题进行约定。由此可见，商品房交付条件在法律精神上和行业惯例上都是由买卖双方自行约定的。

至于这种约定的效力问题，笔者认为应当严格按照合同法的规定精神作出认定。《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。该规定明确了两个要件：第一，确认合同无效或合同条款无效的规定，必须是法律、行政法规的规定，低于上述层级的法律性文件的规定不能作为认定无效的依据;第二，这种规定必须是强制性规定，而不能仅

仅是管理性、义务性或指引性规定。对此，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》作出了更为严格的限制性规定，第十四条规定：“合同法第五十二条第(五)项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”针对商品房交付条件而言，就是要求商品房交付条件既应符合合同约定的标准，又必须符合法律、行政法规的强制性规定。我们应用合同法的这一精神来判断相关文件或手续是否为商品房交付的必须条件。

(一)关于《建设工程竣工验收报告》。

《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”建筑法明确将工程竣工验收合格作为房屋交付使用的强制性规定，因此，住宅小区工程必须取得建设、勘察、设计、施工、监理等部门共同出具的《建设工程竣工验收报告》方可交付使用，否则应视为不符合交付条件。

(二)关于《建设工程质量监督报告》。

有意见主张将质量监督部门出具的《建设工程质量监督报告》作为商品房交付的必要条件，笔者不同意该意见，理由是：并无法律、行政法规层级的法律性文件规定《建设工程质量监督报告》为商品房交付使用的强制性要件。而且从实际操作来看，根据现行的相关工作流程，《建设工程质量监督报告》是由质量监督部门出具后直接报送建设行政主管部门备案，并不对建设单位公布，故建设单位无法取得该报告，建设单位无法向业主出示该报告。因此，笔者认为不应将《建设工程质量监督报告》作为商品房交付的必须条件。

(三)关于《建设工程消防验收合格意见书》。

就建设工程的消防验收模式，新旧消防法作出了不同的规定。自1998年9月1日起施行的旧消防法第十条规定：“按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收;未经验收或者经验收不合格的，不得投入使用。”今年5月1日起施行的新消防法第十条规定：“按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程，除本法第十一条另有规定的外，建设单位应当自依法取得施工许可之日起七个工作日内，将消防设计文件报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。”第十三条第(二)项规定：“其他建设工程，建设单位在工程验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查……经依法抽查不合格的，应当停止使用。”旧消防法将消防验收确定为核准制，并将经消防机构消防验收合格作为商品房交付使用的强制性规定。新消防法改变了旧消防法的消防验收模式，将核准制改为了备案制。在备案制下，消防机构只进行备案和抽查，不会对一般住宅项目发出《建设工程消防验收合格意见书》，因此从今年5月1日起，开发商无法再取得《建设工程消防验收合格意见书》，不能再将取得该意见书作为商品房交付的必要条件。但对于今年5月1日前竣工验收的住宅小区工程，由于旧消防法对消防验收合格作了强制性的规定，故必须具备《建设工程消防验收合格意见书》方可交付使用。

(四)关于《建设工程规划验收合格证》。

自1990年4月4日起施行的《中华人民共和国城市规划法》第三十八条规定：“城市规划行政主管部门可以参加城市规划区内重要建设工程的竣工验收。城市规划区内的建设工程，建设单位应当在竣工验收后六个月内向城市规划行政主管部门报送有关竣工资料。”可见，《城市规划法》并未将规划验收合格作为商品房交付的强制性规定。2008年1月1日，《中华人民共和国城乡规划法》施行，《城市规划法》同时废止。《城乡规划法》第四十五条规定：“县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。建设单位应当在竣工验收后六个月内向城乡规划主管部门报送有关竣工验收资料。”《城乡规划法》将规划验收明确为竣工验收的前置程序，且作出了强制性规定，由于竣工验收合格是商品房交付的必要条件，故根据《城乡规划法》，取得《建设工程规划验收合格证》应当为商品房交付的必要条件。

(五)关于人防、环保部门的认可文件。

《中华人民共和国人民防空法》(以下简称《人防法》)第二十三条规定“人民防空工程建设的设计、施工、质量必须符合国家规定的防护标准和质量标准。”第四十八条规定“城市新建民用建筑，违反国家有关规定不修建战时可用于防空的地下室的，由县级以上人民政府人民防空主管部门对当事人给予警告，并责令限期修建，可以并处十万元以下的罚款。”

《中华人民共和国环境保护法》(以下简称《环保法》)第二十六条规定“建设项目中防治污染的设施，必须与主体工程同时设计、同时施工、同时投产使用。防治污染的设施必须经原审批环境影响报告书的环境保护行政主管部门验收合格后，该建设项目方可投入生产或者使用。”第三十六条规定“建设项目的防治污染设施没有建成或者没有达到国家规定的要求，投入生产或者使用的，由批准该建设项目的环境影响报告书的环境保护行政主管部门责令停止生产或者使用，可以并处罚款。”

笔者认为：首先，《人防法》和《环保法》的规定主要是着眼于相关职能部门与建设单位的行政管理关系，在建设单位违反相关规定的情况下，建设单位应承担相应的行政责任或处罚;其次，从实际意义来看，人防、环保方面的要求，是对开发商建设整栋楼或整个小区的整体要求，人防工程、环保工程对购房人对所购房屋的使用实际并不构成实质性的影响;再次，环保部门的认可文件事实上可能因为很多建设单位无法控制的因素导致无法取得。如在广州，要取得环保部门的《环保验收合格证》，前提是取得水务局发出的《城市排水许可证》，而取得《城市排水许可证》的前提又是所在项目必须接入能进入污水处理厂的新排水管网。由于广州目前接入污水处理的管网区域有限，若项目处在未有新排水管网的地段，该项目就会因市政排水管网未建设到该区域，而无法办理《城市排水许可证》，进而无法取得《环保验收合格证》。实践中，环保部门对环保验收的掌握也相对灵活，据了解对于上述情况，环保部门也有采取预验收等方法以供开发商先行办理竣工验收备案的作法。鉴于以上实际情况，笔者认为把环保部门的认可文件作为商品房交付的必要条件，对建设单位事实上确有不公;最后，《人防法》未将取得人防部门的认可文件作为商品房交付的强制性规定，故不宜将取得人防部门认可文件作为商品房交付的必须条件。

(六)关于水、电、气、电梯等基本生活设施。

虽然对于水、电、气、电梯，并无法律、行政法规层级的文件规定将其作为商品房交付的强制性规定，但商品房作为一种特殊的商品，其基本功能就是满足购房人的居住需要，而从正常合理要求来讲，水、电、气以及高层住宅的电梯是满足业主居住需要的最基本条件，如果这些都不具备，业主显然是无法居住使用该商品房的。因此，水、电、气等永久使用证明文件，以及电梯的准用文件也应当成为商品房交付的合理要件。

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