无奈 车位只卖不租

元旦过后，我市南岗区某小区业主马先生家的地下停车位租期到了。按照开发商“只卖不租”的规定，马先生将无法再使用地下停车位，除非交21万元“买”下车位。然而，21万元买下的，仅仅是一个车位的使用权，每月仍需交70元的管理费。这样的做法，很多业主表示不解，认为开发商只售不租停车位的做法严重侵犯了业主的权利。

21万元不是一个小数目，一个占地仅几平方米的车位居然要这么多钱，这让马先生和很多业主都无法接受。如果每年花上几千块钱租还可以，如今非逼着他们买就太难为人了。

质疑 业主是否有权续租?

看着陆续空出来的地下停车位，马先生等业主说：“难道，没卖出去的车位我们续租还不行吗?”他们认为，如果开发商没将车位卖出去，与其空着，不如继续租给无处停车的业主们。然而，这样的要求却遭到开发商的拒绝。工作人员告诉记者，早在2003年，开发商已经取得地下车库的所有权，既然如此，车库是卖是租应由开发商说了算。“自己的东西自己当然能做主。”开发商认为，以出租的方式收回成本太慢，还是直接出售收回成本最快，免去后顾之忧。目前，小区已有20多名业主正在考虑购买地下车位，如果空着的车位继续出租，无疑会阻碍出售车位进程。

记者随后又采访了于去年刚刚进户的某开发公司。一位副总经理告诉记者，他们对车位的政策也是只卖不租。这样做的原因有两个：一是可以迅速收回成本，二是可以省掉以后的麻烦。同时，为了保护好小区环境和促进车位的销售，他们还在进户时和业主们约定，不允许小区内地上停车。

这位副总经理还说：“就像自己的房子一样，租出去不赚钱，或是非常麻烦，那么为什么不能卖掉呢?”由于车库产权不可分割，因此，卖掉的是每个车位的使用权。但与房子一样，买到手的车位可以转租或者转卖。动迁后也可以得到一定补偿。这位副总经理认为，此做法没有不妥。目前，他们小区已有多数业主考虑购买。如果小区业主没有买光车位，开发商会考虑将车位卖给小区以外的车主。

马先生所居住的小区也存在类似的问题，据他所知，就有居住在小区附近的居民正与开发商商谈购买车位事宜。马先生等人非常气愤：“我们小区的车库，能为外人所用?”业主显然不能认同开发商的说法。那么，地下车库的归属究竟怎么算?开发商的做法是否合理?

说法 谁动了业主的车库?

黑龙江鸿旭律师事务所主任律师张博认为，关于地下车位的归属，根据《物权法》第74条，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条规定，建筑区划内的车位、摊位等特定空间属于业主的专有部分。购买上述摊位、车位的购买人，可依据《物权法》、《房屋登记办法》、司法解释的相关规定到房地产登记机关进行所有权登记。

针对马先生所居住小区的情况，开发商已经于2003年取得了地下车位的所有权，其有权处分车位，包括出租、出售或赠与。但其行使所有权受一定的限制，一是要优先满足业主的需要，二是如果“只售不租”，应当转让所有权，而不仅仅是使用权，可能存在房屋登记机关不能进行“分户”登记的情况，但从最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定来看，法律层面承认车位等特定空间可以将所有权转移给业主。

开发商单独出售使用权没有法律依据，不符合《物权法》的规定。用益物权人是指对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。《物权法》中关于用益物权的规定只有四种，但并不包括出售“车位使用权”。

如果开发商“出售”使用权，我们应认定为出租车位，根据《合同法》第214条规定，租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。如果开发商约定“出售使用权40年”，我们认为超过20年的部分应认定无效。租赁期届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。

法律链接 地下车库的归属

根据《物权法》第74条第三款规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条规定：“建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为《物权法》第74条第三款所称的车位。”从法理上讲，地面停车位的产权，实际是土地使用权。物业小区的业主共同拥有小区范围内的土地使用权，因此，只要是地面停车位置在业主共有的道路或者其他场所，其权属由住宅小区业主共同拥有。

开发商或物业公司设立地面车位，应当经业主大会通过，将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途。

1.如果地下车库已经颁发产权证，地下车位产权归谁所有，则权益归谁所有。

2.如果地下车库未办理产权证，则看住宅小区地下车库的产权由开发商与购房者在房屋买卖合同中的约定，确定其产权归属。

3.如果合同没有约定或约定不明时，则看开发商在计算公摊时是否把地下车库的建筑面积计算在内，如果已计算在内，则地下车库属于业主，反之属于开发商所有。

4.如果该车库属于地下人防工程，根据谁投资谁受益的原则，确定投资者享有转让、租赁和一定程度上的处分权。