《房屋登记办法》依《物权法》之规定，分别以不同条款规定了注销登记和撤销登记。特别是关于注销登记，虽然《房屋登记办法》没有设专章来进行规定，但在多处分别提到了相关权利的注销登记。如《房屋登记办法》第38、40、41条规定了所有权的注销登记，48条规定了抵押权的注销登记，61条规定了在建工程抵押的注销登记，79条规定了异议登记的注销登记，另80条规定的“人民法院、仲裁机构的生效法律文书确定的房屋权利归属或权利内容与房屋登记簿记载的权利状况不一致的，房屋登记机构应当按照当事人的申请或有关法律文书，办理相应的登记。”其规定也隐含包括了注销登记。而撤销登记在《房屋登记办法》第81条也作出相应规定：“司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段取得房屋登记的，房屋登记机构可以依据司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件撤销原房屋登记。”从以上规定可以看出，注销登记和撤销登记是登记机构在实务中必须面临的登记情形，笔者结合多年的工作实践及对相关法律法规的理解，在此对上述两种登记谈几点认识，供大家探讨。

一、两种登记的前提条件不同

注销登记，一般应由当事人主动申请或房屋登记机构根据生效的法律文书、征收决定办理。其发生的前提条件是：一是房屋主体灭失，主债权消灭后抵押权已实现，放弃所有权、抵押权或预购商品房预告登记买卖双方同时申请注销等;二是房屋登记机构根据生效的法律文书或征收决定办理，如房屋灭失后，产权人不主动申请注销的，房屋登记机构可以根据灭失文件办理注销登记。

撤销登记，一般是房屋登记机构根据生效的法律文书作出的决定办理。其发生的前提条件是：当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段取得房屋登记，且该事实已经为司法机关、行政机关、仲裁秀发生法律效力的文件证明。登记机构需要注意的是，对检察机关、公安机关以及其他行政机关作出的其他发生法律效力的起诉书，因其通常不具终局效力，原则上不宜据此依职权撤销登记。另如该房屋已经合法转移给善意第三人，则根据《物权法》保护善意第三人的立法精神，也不宜作出撤销登记。

由此可知，注销登记是因已登记的权利或事项发生权利的转移、权利人对权利的放弃、标的物的灭失以及当事人的约定等原因导致权利消灭后，当事人提出申请进行的登记，被注销登记的权利反映了权利真实演变的历史过程。而撤销登记以当事人违法为前提，由登记机构依生效文书作出的依职权行为，被撤销登记的权利在实体上并不成立，这一登记事项自始无效。

二、两种登记的概念不同

注销登记作为房屋登记的种类，应当由当事人提出申请，房屋登记机构根据登记办法的规定按法定程序，是申请人的一种民事行为。《房屋登记办法》第四十一条规定的房屋登记机构直接办理注销登记，是因原权利人未提出注销登记的申请，由登记机构作出的依职权行为。经登记的房屋权利消灭后，如果原权利人怠于申请注销登记，则登记簿仍然记载为原权利人，这既与实际的权利状态不符，还影响到其他人的权利。如：人民法院已将房屋判归他人，若原权利人未申请注销登记，房屋登记机构就应依生效的法律文书直接办理注销登记，否则现时的权利人申请登记事项与登记簿记载的事项就会发生冲突。

撤销登记并不是登记的种类，也不要当事人提出登记申请，登记机构依据司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件可直接办理，毋须另外制作决定，是一种法律行为。这是因为当事人从一开始就是以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段取得房屋登记的，因被撤销登记的房屋申请人存在主观恶意行为，故一般不会主动申请上述权利的撤销登记，房屋登记机构根据发生法律效力的文件直接启动撤销登记，可理解为法律行为的延伸。

根据《房屋登记办法》、《房屋登记簿管理试行办法》之规定，无论是注销登记还是撤销登记，登记机构均应将注销、撤销事项记载于登记簿，且要收回权属证书或证明，如收不回，要公告作废，并且将未收回权属证书这一事实记载于登记簿。

三、两种登记的法律后果不同

“撤销登记”是一种对无效行政核准行为的更正措施。权利被“撤销”后，因其本身的违法性而自始无效，达到否认“撤销”前权利合法性的效果。“撤销”是“取消”的意思，是一种对产权登记的依职权取消行为。

“注销登记”一般能起到终结权利的效果，“注销”前一般是合法的，只是因为权利灭失或者在权利持续中遇到了法律规定的“注销”的条件，它不否认“注销”前权利的合法性。值得注意的是，我们应区分“注销登记”与原《城市房屋权属登记管理办法》第二十五条所规定的登记机关注销权属证书情形的区别，注销权属证书的原因主要是当事人申报不实、涂改权属证书、登记机构工作人员工作失误造成的登记不实，注销权属证书由登记机构主动作出，并应当作出书面决定，送达当事人，是一种强制性行政行为。而注销登记更多的是体现“民意自治”，是由当事人申请的一种民事行为。

由此可见，注销登记不过是客体灭失或权利根据某一生效文书灭失，“注销”多作为一种手续使用，有时可以起到对实际已经灭失的权利从程序上确认终结的作用，原始登记是正确的。而撤销登记是撤销当事人的不实登记，“撤销”只能是针对实际存在的权利行使，原始登记是错误的。

通过以上分析比较后知，房屋登记机构在实务操作中，对注销登记和撤销登记应有以下规律性认识：凡撤销登记的一定要在收取有职权部门的发生效力的文件后方可办理，而对注销登记一般依法律、法规的规定办理，对法律、法规没有规定的，可按当事人的约定办理。比如抵押权的注销，即便债权没有实现，只要双方当事人意思表达达成一致，共同申请也可以办理抵押权注销。

以上是本人学习《物权法》、《房屋登记办法》关于注销登记、撤销登记的体会，不当之处，敬请同行批评指正。