房地产市场由先前的稚嫩变得初成规模，有关部门应及时制定法律法规，对房地产市场中形成的既有权利进行确认，对滥用私权规避法律的行为进行制止，同时对弱势群体进行保护和银行信贷资金进行安全保障。笔者以为以下立法应该比较紧迫和重要的：

(一)行政立法：强化对房产商的行政监督

由于楼花纠纷相当多数的诱因来自开发商和销售商，国家可以制定专门的法律，授权行政机关成立专门的职能部门，专司对房产商的监管职责。监督的对象主要是：

首先是对开发商主体资格的监管。开发商主体不适格，使客户处于权利无保障的形势，不利于房地产市场的安全与稳定。

其次是对开发商资金运用的监管。开发商资金滥用或抽逃客户资金是楼花交易承诺不能兑现的主要原因，所以政府可以成立资金审查部门对开发商运用客户资金实施全线监督。

再次是对房产质量的监督。政府应按照开发商先前承诺的质量要求进行质量审核，以保护消费者的利益。

最后却不失为很重要的一点是对交易行为的监督。即对于销售商包销楼盘的行为，政府部门应监督该笔交易是否真实，即有没有存在虚设交易主体或者“暗箱操作”低价销售给关系人的行为。

(二)民事立法：确保银行贷款的安全

1、修改担保法有关条款。我国《担保法》规定，抵押人可以将抵押房地产转让、出租、抵押，但“应当通知抵押权人”。没有把征得抵押权人同意作为转让、出租、抵押的前提。所以，按揭贷款人无视银行权利擅自转让楼花，银行不能借担保法保护权利。不过人民银行制定的《个人住房贷款管理办法》第19条规定“抵押期间，未经贷款人同意，抵押人不得将抵押物再次抵押或出租、转让、变卖、馈赠。”也就是说要使再次抵押成立，必须先经过抵押权人的同意，此规定可以限制贷款人未经贷款银行同意私自转让期房的行为，但与《担保法》规定却存在了冲突。笔者以为，为了保障银行贷款安全，修改担保法，将“应当通知抵押权人”修改为“必须征得抵押权人同意”无疑是有必要的 。

2、加大房产商对按揭贷款的担保义务，要求销售商担保购房人偿还按揭贷款。按揭房产买卖中如果房产商违约直接会导致房屋买卖合同被撤销或解除，那么按揭贷款合同就成了无本之源，也只得解除了。由于交房违约致使贷款合同无法履行的直接肇事者就是房产商，所以笔者以为加大房产商对支付按揭贷款的担保义务是有事实根据的。而且，即使是购房人违约，当房产商履行担保义务后，等于收回了房屋产权，不会给房产商带来太多的不利益后果。

(三)市场规制性立法：防止楼花市场过度投机

1、增加市场准入成本。为了遏止目前房地产市场过度投机现象，防止房价被恶意抬高，政府可以制订规章，要求楼花购买人必须支付一定的预付款、定金。如香港政府规定，买方在签署买卖合同时，必须支付5%的房价，3%的定金，如果市场情况有需要，政府有权将预付款提高到10%，定金提高到5%。12

2、限定交易客体种类。由于楼号和预购合同可以自由买卖，致使房屋尚在图纸时已流入市场炒作，这必然会导致房价虚高不下，形成一方面房价大大超过国际上的家庭收入3-6倍的正常价格，另一方面现房闲置率有的地区超过了60%，大大超过国际上10%的警戒线。13这种现象再演绎下去必然会导致整个楼市的崩溃。所以，出于现实需要，相关部门在制订的法律法规中不妨加强登记管理，限制楼号、预购合同转让的次数、期限，以及强化对交易中规避现象行为的监管。

3、市场行为规约制度。由于内部交易、关联交易、买卖双方恶意串通规避税务情形普遍存在，有权部门应制订相应法律法规，禁止这些行为，对违法者处以罚金或其他惩罚，以威慑那些惟利是图之人。为了确保这些规避行为得以有效制止，缓解房地产市场过于投机的局面，进而维护用户的合法利益，国内可借鉴香港做法，限定一户只能购一房，购房人须凭有效身份证明登记，一旦登记在册，必须交纳相应定金和预付款，并于一定期限内不得擅自转让等。

此外，对于无视贷款银行的让与担保权的，可以授权银行选择定期一次性付清、征收罚金和行使担保权的方式，确保银行贷款的安全。

4、建立信息披露制度。为防止内部人员抢注房号、截留房源等现象，促进房地产交易公平有序的进行，笔者以为，应制订相应制度，要求房地产销售商于售楼前将所有房屋重新编排号码，并就预留房进行公布，以实现交易信息的完全公开。

5、资本运作证券化。由于现行楼市过度投机，房地产市场泡沫现象令人担忧，为了降低银行金融风险和销售商恶意欺诈产生的信用危机，立法机关应学习国外建立起资本证券化制度。比如允许贷款银行把抵押贷款按照一定标准重组，并以此为担保发行债券，从而使贷款银行在二级市场上将贷款债权转让给其他投资者而提前收回贷款，从而将楼花按揭风险分出去。当该制度建立后，国家应引导社会从实房投机转到房地产证券投资上来，这样既可实现银行资本流通、降低银行风险，还可活跃房地产市场，使楼市更加稳健地发展。