一、按揭购房的起源

“按揭”一词来源于香港，是香港人对于英美法上一种物的担保方式“Mortgage”的翻译，该制度最早是英国的一种物的担保制度。但按揭购房购房作为一种流行于当代发达国家及地区的融资购房方式却是起源于香港。1954年香港立信置业公司，将在建楼域“分层售卖、分期付款”后预售逐渐成为一种与现房买卖并重的售楼方式。与此同时，由于银行的积极参与，使按揭购房悄然兴起，并很快得到蓬勃发展。经过多年的运作，按揭购房在香港已相当成熟，成为置业者首选的最优惠的付款方式。

90年代初，随着我国住房制度的改革，按揭购房首先在广东、福建等沿海地区出现，随后，各地在一些地方性规章中对此都作了明确的规定。1998年5月9日中国人民银行制定的《个人住房贷款管理办法》的出台，标志着我国按揭购房进一步走向有序化，并随之迅速发展。

二、按揭购房的概念

按揭购房作为一种购房的方式包括现房按揭和预售按揭即楼花按揭，但严格意义上的按揭购房仅指楼花按揭，本文也仅就楼花按揭的法律问题进行探讨。按照我国《城市房地产抵押管理办法》的规定，楼花按揭是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所勾商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。实质上就是银行、开发商和购房者三方共同参加房地产经营开发的一种融资活动。

三、按揭购房的法律特征

(1) 楼花按揭涉及两个合同关系和三方当事人

两个合同关系是指楼花买卖合同和楼花按揭合同。两个合同的标的物具有同一性，是还没有竣工交付的同一楼花，因此，两个合同关系密切，互相作用，相互依存：楼花买卖合同是楼花按揭合同设定的前提，没有楼花买卖则无法设立楼花按揭;楼花按揭合同则可以说是楼花买卖合同的补充，它使楼花买卖合同履行成为可能。任何一个合同的违约都有可能导致另外一个合同的履行不可能或没有必要。这使楼花按揭明显有别于其他担保方式。

三方当事人是指开发商、购房人和贷款银行。具体而言，他们存在着这样的法律关系：开发商和购房人之间是不动产(楼花)买卖关系，双方权利义务具体表现在楼花买卖合同中;而购房人和银行之间则存在双重关系：首先是借贷关系，购房人是债务人，银行是债权人;其次是按揭担保关系，购房人是按揭人，银行是按揭受益人(或称按揭权人)。此外，如果开发商作为楼花按揭保证人的话，银行与开发商之间也将存在担保关系。

(2) 楼花按揭的标的物是一种期待性利益

在英美法国家，楼花按揭是被当作一种不动产抵押(Mortgage)来看待的②。但实际上楼花按揭与一般房地产抵押有着显著区别。由于楼花并非一种现实存在的不动产，在楼花按揭设定时，按揭人根本还无法取得所购楼宇的所有权，他向贷款银行提供的还款保证仅仅是在将来某一时间取得楼宇的权利，即一种所有权的“期待权”。因此，在楼花按揭中作为担保标的物的实际上是一种楼宇取得的期待权。

(3) 楼花按揭的实现方式具有特殊性

楼花按揭权的实现是指借款人出现按揭合同规定的违约事项时，按揭权人行使按揭权，以使其债权得到实现的办法。楼花按揭权的实现方式有其特殊性：

A主要是通过债权人代位权来实现。一般房地产抵押中，抵押权一般通过以抵押物折价或以变卖抵押物的价款优先受偿两种方式实现。而楼花按揭权主要是通过债权人代位权来实现，即按揭权人得以自己的名义来行使债权人权利，主要表现在：1)当按揭人享有对第三人的权利而不行使，危害按揭权人债权的实现时，按揭权人得代位行使债务人的权利;2)若到期按揭人无法还贷，按揭权人可直接从按揭标的物上获取利益;3)若发生诉讼，按揭权人可以根据按揭合同，直接以房产所有者的名义参与诉讼。

B可以通过取消按揭人的回赎权而实现。当按揭人不依约履行责任，并在给予的宽限期内仍然没有履行应尽义务时，按揭权人可以请求法院撤消按揭人的回赎权，从而取得按揭物的绝对的所有权。