(一)虚假按揭的概念

所谓虚假按揭，就是指房地产开发商以真实或者虚假的材料和主体的名义，假借购房向银行办理个人住房按揭贷款，从而套取银行资金的行为。虚假按揭可以分为两类：第一类，真实购房价格与假按揭房价差异不大，开发商只是为了快速回收资金，以略高于市场价采取了部分虚假按揭，真假难辨，且短期内假的就可以变成真的;第二类则是虚假按揭合同价款非常高，不合常理，且楼盘的购房人绝大部分是虚假的，往往有金融机构人员参与，甚至内外勾结，骗取银行贷款。

(二)虚假按揭的表现形式

虚假按揭贷款主要表现形式有：

1、内部关系人贷款。通过公司内部员工或员工亲属参与购房，并以个人名义向银行申请按揭贷款，由开发商统一负责偿还。

2、外部关系人贷款。通过关联企业(子公司、母公司、建筑单位或业务往来企业等)的员工或员工亲属以个人名义向银行申请按揭贷款，由开发商统一负责偿还。

3、伪造贷款人资料。开发商借用或恶意使用他人身份资料申请按揭贷款，虚假借款人申请资料中大多显示其担任厂长、经理、董事长等职务，月薪水平从几千元到上万元不等，但实际上这些借款人大多学历较低，无稳定的职业，并且通常有着相同的地域特征，如多为异地人员，断供时间也较接近等。

4、开发商统一划拨首付款或还款。开发商虚拟交易事实后，通常先后多次由其或通过第三方账户将资金转账至各个借款人的储蓄账户，用于缴付首付款，或直接虚开首付款收据作为向银行申请贷款的凭证。贷款发放后，一般也是由开发商统一转账或提现后替相关借款人还款。

5、开发商拔高楼价蓄意制造“零首付”。发生个人住房虚假按揭贷款的楼盘平均价格一般都比当时同地段同类型的楼房售价要高，幅度为20%到50%不等，开发商通过人为虚增房价，在最大程度上套取银行资金，客观上造成银行发放“零首付”贷款，将所有风险转嫁给银行。

6、开发商恶意重复售楼、售后再抵、抵后再售。开发商通常采取对已经销售的房屋不做销售备案，又向银行申请按揭贷款，或预售商品房后，不到房地产管理部门办理合同备案手续，隐瞒销售事实，又以开发项目(含预售商品房部分)办理在建工程抵押登记，从银行取得贷款，或在没有取得抵押权人同意的情况下，隐瞒开发项目已设定抵押的事实，擅自销售商品房。

7、虚拟交易事实转移信贷资金。为了顺利转移信贷资金，有些开发商通过购买原材料等途径从按揭贷款账户中向其关联企业转移资金，再通过其关联企业将资金转移至个人储蓄账户，最终以大额现金提现形式将资金转出。

8、房屋竣工后，开发商迟迟不办理房屋所有权证或抵押登记手续。

9、借款人对所购房屋不熟悉或对贷款条件不了解、不关心。

(三)虚假按揭中各方的风险

1、银行的风险

目前，各家银行都认为住房信贷是一块肥肉，属于优质资产，认为这部分资产不存在风险或者风险很小。实际上，随着虚假按揭现象的出现，银行的风险也在加大。虚假按揭以欺诈的方式骗取银行资金，增加了银行的经营风险，一旦开发商资金链断裂，银行将面临巨大的资金风险，并导致形成新的大量的不良资产。此外，虚假按揭中造假活动不经仔细辨认也可蒙混过关。在此过程中，信贷人员的个人努力程度、尽职程度无法准确衡量;虚假按揭到底是由于业务水平不高、还是由于审核不严、或者是故意勾结都不易区分;在虚假按揭暴露后，银行出于绩效考核和保全债权的考虑，往往采取民事手段挽回损失或者对相关责任人进行行政或经济处罚，而没有追究相关责任人的刑事责任。

2、个人的风险

按揭本身就购房人而言，如上文所述，存在着四种法律关系，而虚假按揭在所有的法律关系上都表现为一种虚假的法律关系。但是，这些关系从形式上来说并不存在问题，只是从实质上来看并非真实。

对个人而言，其造假所承担的是有限风险。个人以购房者名义帮助房地产开发商进行虚假按揭以后，一旦开发商无力还贷，从法律形式上来说，银行就会把形式上的购房人作为被告起诉来主张权利，但银行也只能将这些假购房者“购置”的房屋拍卖，个人在经济上并不会有任何损失。由于个人征信系统的不完善，虚假按揭缺乏相应的暴露机制和惩罚机制，在个人实际首付比例不高的情况下，个人造假的止损点往往就是所抵押的房产。

3、开发商的风险

对开发商而言，如果其事先与形式上的购房人有内部协议，这种情况下购房合同虽然实质上不真实但往往很难被认定为无效，开发商也不会面临刑事责任风险。但是如果形式上的购房人以假当真，要求开发商交付房屋，不配合开发商办理相关手续，这时法律关系就会变得更为复杂，往往会引起连环诉讼。

但是，有些开发商借用他人身份证明，在他人不知情的情况下办理按揭手续，从银行套取贷款，这种行为一方面会导致合同无效，另一方面也会导致面临刑事法律风险。我国刑法修正案(六)规定：以欺骗手段取得银行贷款，给银行造成重大损失或者有其他严重情节的，构成骗取银行贷款罪。这种虚假按揭的行为，是以虚假的买卖合同关系进行虚假交易，目的是为了从银行获取贷款资金，给银行经营带来很大的风险。刑法的这个规定，目的就是为了规范金融秩序，保证信贷资金安全，虚假按揭之行为恰恰是违背了国家制定这条法律的初衷。