1. 产权登记机关转为形式审查

我国是大陆法系国家，登记制度也效仿了德国的以实质审查为特点的权利登记制，而产权保险以契约登记制为其制度设计的基础，要实现制度间的契合，最彻底的方式就是将产权登记机关的职责转为形式审查。

此设想存在的现实基础是，我国的实质审查并不能完全排除产权风险，存有改革的必要，在此只不过是借产权保险作为后盾，推进本应进行的登记制度改革。实际上，产权保险在国外蓬勃发展的重要原因并非仅仅因为与契约登记制度衔接，更是因为产权保险所独具的商业性担保产权风险所带来的便捷和安全。

实质审查不仅造成登记机关的过重负担，而且其本身也难以达到无误审核的理想状态。最大限度的实现产权保险的制度优势，关键的一步在于将产权机关的实质审查转为形式审查，由产权保险公司担负起对产权信息的审查工作。这一转变的好处第一是有利于转变政府职能，将市场风险回归市场;第二，从能力上说，保险公司是更充满活力的盈利性单位，其对于专业人才的招纳和培养都更有优势，并且产权保险公司以其强大的经济实力作为后盾，有能力承担保险赔付，更能保障产权交易的安全;第三，从效率上说，由产权保险公司利用自身建立的产权信息库进行实质审查，登记机关在此基础上进行适当的形式审查就办理登记手续，能够极大地提高登记效率和产权交易的效率。

2. 产权信息库之系统构建

产权保险依赖于房产信息的收集与产权信息库的建立、更新、完善，产籍调查和产权信息档案是构建产权信息库的关键。产权登记簿上一般应反映下列内容：关于房地产自身的状况，如标记、面积、位置;关于所有权人及其取得原因，权力上负担等。

建立产权信息库是对保险公司的硬性要求，产权保险公司在初期通常要花费大量资金建立尽可能详尽的产权信息库。与此同时，保险公司在各种产权登记单位设有雇员，各保险公司之间相互交换信息，保证信息库的及时更新。

此外，政府作为实施产权保险制度的受益方，也应协助产权保险公司建立信息库。因为，政府部门所拥有的产权信息，实际上是一种公共产品。政治国家，尤其是现代意义上的政治国家，由于其兼有管理职能和社会公共服务职能，当然成为了公共产品的提供者。

在完善产权信息的过程中，除细化对产权物理性质的描述外，还应特别完善对产权进行限制的信息。这些产权上的限制对权利人的处分权或对第三人的交易安全有重大影响，下列产权信息应尽可能列入信息库。

①期权预告

在债权行为成立生效以后，物权变动发生之前，往往存有时间差，而这正是当事人最为担心的时段。由于不动产登记的程序比较复杂，登记程序必须要经历申请、收件、地籍调查、公告、异议、核准登记、颁发证书等过程。物权法第20条确定了预告登记制度，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

②登记物权之解除条件

如果物权的变动已经发生，但当事人通过合同约定有解除条件，若解除条件终未成就，该物权之效力将维持不变，然而，一旦所附的解除条件得以成就，物权将终止。由此可见，如果房地产物权是附解除条件的，应将其办理登记，这不仅有利于促进当事人在条件成就时进行实际履行，而且也有利于第三人正确地判断不动产的权利状态，这对增强不动产交易安全大有裨益 。

③登记异议

物权法第19条确立了异议登记制度，异议登记表明权利的正确性推定受到质疑，既然登记名义人的权利无法进行正确性推定，登记也就无法产生公信力，公信力的丧失一方面限制了登记名义人处分行为的效力，另一方面也使第三人明晰在进行异议登记后继续与登记名义人进行交易可能存在的风险。

④企业破产之宣告

在破产宣告后，企业面临着破产清算，其民事主体的资格也存在被剥夺的可能，破产人将对破产财产丧失管理权和处分权，因此法院在进行破产宣告时，应及时通知登记机关，督促其办理破产登记。

⑤房地产之租赁

我国合同法的规定体现了“买卖不破租赁”的原则，这就要求租赁权应当在登记中有所体现。此外，抵押权人的利益也与租约息息相关，因为租约的存在可能影响抵押物的出售价格，更有甚者，如果出现租金的提前支付情形，必定会降低不动产的价值。但在实际中，处于避免税费的目的，并且租赁合同不以登记为生效要件，大部分房主都不会主动登记房产的租赁情况，这有待强制性规定解决。

⑥限制房地产财产权的行政决定

如果某个行政决定限制房地产上的权利，那么就应当将这个行政决定进行公示，这种公示的目的在于向不动产的利害关系人提供信息。

⑦司法机关关于查封不动产的命令

查封不仅仅涉及当事人利益，还涉及第三人保护、交易秩序和国家司法秩序的问题。因此，对于查封的房地产，必须予以有效的公示和登记。

⑧关于相邻关系的约定

由于不动产相邻关系是不动产相邻关系双方法定的权利与义务，所以只要具备了法律规定的条件，那么这种权利和义务就在当事人之间自动产生，无需以登记为要件。不过，尽管相邻关系可以依法当然产生，所有权人仍可以订立有关行使相邻关系的协议，并到登记机关申请办理登记和公示，以便第三人在以该不动产为标的订立契约时，能够知悉相邻关系协议的内容。

⑨建筑物区分所有权人的管理规约

将建筑物区分所有权人的管理规约纳入登记范围的必要性在于，让购房者了解其所要购买的房屋是否存在因执行管理规约而受到的限制。

(三)折中方案

标准美式产权保险对于投资者的贡献在于，给予不动产投资者在登记制度不够完善的国家进行商业投资的保障和动力。但标准产权保险模式与国家登记机关进行实质审查并承担登记过失赔偿责任是冲突的，上文已试图陈述通过改变登记模式的方式构建中国的产权保险制度。但由于制度的改革会触动既得利益，改革或将面临长久阻力。那么，假如不能改变现有的登记模式，产权保险在现有制度下是否仍可以发挥作用?笔者认为，在实行登记制度的国家，并且考虑到已经存在或还不存在的风险，产权保险依旧可以发挥补充现有制度不足的作用，成为一个意义重大的业务。

折中的方案是，依靠现行制度下的登记员和公证人继续进行产权审查，若发生登记或公证失实的情况，则继续由作出结论的登记机构和公证机构来承担过失责任。产权保险公司不需为核实产权上是否存在其他债权而去登记机构审查文件，不需为消除风险在交易结束前加入到购买人和贷款人的工作中，也不必维持自己的产权信息库，仅仅需要一名法律顾问或者授权代理人来确认所有权人身份和登记产权的状态，根据土地收费部门和地方当局的调查来核实不动产上存在的一切收费项目，以及进行破产调查。在这种模式下，保险公司的销售策略并不是是强调避免产权风险，而是强调保险公司有能力缩短商品交易和资金交易所需要的时间和加强安全性。当赔偿请求权发生时，即使国家为登记机构的失职应承担的赔偿责任有上限，产权保险也要赔付被保险人损失总额和此上限之间的差额。

此外，承保的险种也可以与标准产权保险不同，可以包括：错误的产权证明、实际面积小于登记面积、丢失登记文件、出卖人没有良好的产权或无权转让、购买被征用的房产、缺乏相关行政许可等等。除核心条款外，保险人还可以提供售前与售后的服务，成为产权保险的附加产品。

折中方案下的房地产产权保险无需涵盖如标准产权保单一样的风险，但它的制度设计要求通过独立的检查来核实登记的内容，在交易之前完善产权的可交易性，抵御可能发生的风险，降低还不成熟的不动产登记制度的风险，增强不动产产权的安全性。对我国这样登记制度运行较为良好的国家来说，引进产权保险的主要目的在于加快房地产交易的抵押贷款，对不可强制执行的房地产抵押和房地产抵押贷款组合信用的保障，更为重要的是提供诉讼保险、商业贷款抵押强制执行力及其优先权的保险。另外，保险费用、保险金的额度是和投资人的投资额是相适应的，并且不受登记机关因过错登记而可能支付的赔偿额上限的任何限制，这一英美法系国家熟悉并信赖的保险制度可以让这些国家的投资者产生安全感，促使海外投资成为我国经济增长的重要因素。

产权保险能有效的解除或分担登记机构的失职赔偿责任，这一效果也应是政府乐于看到的，并给予政府动力区协助产权保险公司完善其产权信息库，这就使得建立保险公司独立的信息库有了较可靠和稳定的信息来源。而保险公司信息库的完善，保险作用的进一步发挥，又反过来支持了政府将登记向非实质性审查转变，完成登记制度转变与产权保险发展的双赢。在产权保险的推广阶段，可以套用其在美国的发展模式，即产权保险公司与银行等贷款机构实现双赢的合作。

此外，产权保险可以与其他的风险规避措施并存。产权保险的柔性特点决定了它可以在多种法律体制下生存而不破坏所赖以生存的环境。产权保险并不排斥现有的房产合同公证或其他房地产保险，如上文所述，现有的规避风险制度均存有不足之处，而产权保险可以作为备选方式，弥补其他制度的不足。对中国现存的登记制度来说，它至少能成为一个有益的补充。