现实生活中，大量存在名为合建关系但实际构成房屋买卖、土地使用权买卖等其他民事法律关系的案例。这种交易名实不符的情形，对信赖合建项目的善意第三人特别是商品房买受人的交易安全构成严重威胁。如不参与房地产开发的名义合建方有行为令人相信其为项目的实际合建人，对不知实际情况而与合建项目发生交易行为的第三人，名义合建方对第三人应承担什么性质的法律责任?这是房地产审判中经常遇到的问题，笔者将上述情形称之为表见合建人的对外责任。

对于表见合建，为对善意第三人予以充分救济，从朴素的公平原则出发，司法实务界倾向判令表见合建人和房地产实际开发人对善意第三人承担连带责任。但是，如此处理应该说并无具体的实体法依据或法理作为支撑，主要是基于抽象的公平原则或社会效果作出的裁判。既然合建人之所以对第三人承担连带责任是基于房地产合建合同的合伙属性，即内部关系决定着外部的责任承担方式，而表见合建并非真实的合建关系，只能界定为房屋买卖、土地使用权买卖等法律关系，为何表见合建的双方仍需要对第三人承担连带责任?要从法律上厘清上述问题，只能借鉴表见合伙制度来解决。

所谓表见合伙，指某人以言辞、文字或行为表明其是某一现存合伙之合伙人，或者同意他人以类似方式表明该某人是某一现存合伙之合伙人，从而使第三人相信该表明行为而与合伙进行交易，行为人对第三人承担合伙人的责任。表见合伙因建立在英国衡平法的禁止反言原则基础上，又称之为禁止反言合伙。要构成表见合伙，必须具备四个要件：(1)行为人表明自己是合伙人或者同意他人表明其是合伙人;(2)第三人知悉并信赖该表明;(3)第三人基于该信赖而与合伙或某一合伙人实施交易行为并受到损失;(4)第三人的信赖基于善意且无过失

由于表见合建属于表见合伙的一种特殊类型，用表见合伙理论来解释司法实务中为何判令表见合建人对第三人负连带责任，在目前来讲更具有说服力。在表见合建纠纷中，表见合建人的名称一般会出现在对外公示的合建合同、广告宣传、报建文件或预售许可证上，以表明其是合建项目的参建方。如这种对外表示确属表见合建人自己的行为或同意他人对外表示的行为，且使第三人善意信赖并与该合建项目发生交易，对于因交易产生的法律责任，表见合建人要如实际合建人一般负连带责任。值得注意的是，在此类纠纷中，要第三人证明表见合建人的表示行为与第三人的交易损失之间存在因果关系确实很困难。笔者认为，为充分保护交易安全及维护善意第三人的利益，只要表见合建人有明示的且令第三人信赖的表明参与合建项目的行为，除非表见合建人能证明无论其参建该项目与否，都不影响第三人与所涉合建项目缔约的意愿，否则应对第三人的交易损失负连带责任