依照民法原理，挂靠开发为双方法律行为中的合同行为。依照《民法通则》第五十八条规定，下列民事行为无效：“(一)无民事行为能力人实施的;(二)限制民事行为能力人依法不能独立实施的;(三)一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的;(四)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的;(五)违反法律或者社会公共利益的;(六)经济合同违反国家指令性计划的;(七)以合法形式掩盖非法目的的。”依照《合同法》第五十二条的规定，“有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益; (二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益; (三)以合法形式掩盖非法目的; (四)损害社会公共利益; (五)违反法律、行政法规的强制性规定。”

就本案合同而言判断挂靠开发合同的效力应考察以下要件：第一，合同主体是否适格，即合同主体是否具备民事权利能力及民事行为能力;第二，合同内容是否合法，即是否存在以合法形式掩盖非法目的;第三，是否存在违反法律、行政法规的强制性规定;第四，是否损害社会公共利益。

(一) 合同主体适格性问题

我们认为，对实践中存在的所谓挂靠开发房地产合同可以区分为两类：一类是不具备相应房地产开发资质等级一方借用具有相应资质等级的企业名义及资质进行开发，被挂靠企业仅收取管理费而对开发经营活动不做任何实质性贡献的挂靠开发合同。一类是不具备相应房地产开发资质等级一方挂靠具有相应资质等级的企业名义及资质进行开发，被挂靠企业收取管理费并对开发经营活动以自己名义进行实质性管理的挂靠开发合同。其中第一种应认定为单纯的名义借贷合同，即形式上的挂靠合同。第二种则为挂靠开发合同，即实质上的挂靠合同。本案中甲公司作为被挂靠企业不仅收取了管理费，而且在立项审批、土地手续办理、拆迁安置及项目建设管理等方面做了大量工作，最终使整个项目开发得以顺利完成。这表明，甲公司在挂靠开发中不仅仅进行了名义及资质借用，而且以自己名义进行了开发流程管理的实质性工作。性质上应认定为合作开发。依照前述最高院司法解释，此类挂靠开发虽然挂靠一方不具有相应资质等级，但该挂靠开发合同应认定为有效合同。

(二) 合同内容合法性问题

从本案合同的内容看，本案合同约定挂靠开发的实质性内容为特定房地产开发经营项目。房地产开发经营项目本身并非属于国家禁止经营、限制经营及特许经营范围。最高人民法院1993年《全国经济审判工作座谈会议纪要》的第2条第3点规定：“合同约定仅一般违反行政管理性规定的,例如一般地超范围经营、违反经营方式等,而不是违反专营、专卖及法律禁止性规定,合同标的物也不属于限制流通的物品的,可按照违反有关行政管理规定进行处理,而不因此确认合同无效”。前述合同法司法解释一第10条也规定：“当事人超越经营范围订立合同，人民法院不因此认定合同无效。但违反国家限制经营、特许经营以及法律、行政法规禁止经营规定的除外。”江苏省高级人民法院民二庭也持此观点。江苏省高级人民法院《全省合同法疑难问题研讨会研讨问题报告》第一条“合同效力问题”第(二)点“无证(照)经营者所签订的合同效力问题”认为“如果交易行为本身并不违反法律、行政法规的禁止性规定，那么应认定合同有效，而在行政管理上如税收等可以补充”。其意思为，合同有效，但在行政管理法上可补充之。所谓补充包括限期补办手续直至吊销营业执照。依照法理，即使该企业营业执照被吊销，吊销前前所为民事行为效力也不应受到影响。