司法审查的标准取决于行政审查的范围和对象。房产登记机关对登记申请材料进行审查时，究竟审查什么内容，审查到什么程度，这是在理论上尤其是在司法实践中争论比较激烈的问题。而这个又进而影响了法院在审查行政机关做出具体行政行为(行政登记)中审查的对象，并最终决定了行政机关责任赔偿的原则。所以，行政机关的登记审查的性质和标准就是一个房产登记案件中绕不开的先决性问题。

在这个问题上，有五种不同观点。第一种观点认为，房产登记部门对房屋登记申请材料进行形式审查，只要材料齐备，形式上符合法定要求，即可认定房产登记部门进到了法定义务，而不必审查申请材料的真实性和基础的法律关系的有效性。这种观点依据是建设部《城市房屋权属登记管理办法》(该行政规章已于2008年7月1日起失效并被《房屋登记管理办法》取代)，该办法第17条第2款规定：“申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件。”这里只规定权利人申请转移登记应当提交哪些材料，并未规定房屋登记机关是否应当对权利人所提交有关材料的真实性和有效性，如房屋所有权是否清楚，交易行为是否存在瑕疵等进行实质审查。第27条规定：“登记机关应当对权利人(申请人)的申请进行审查。凡权属清楚、产权来源资料齐全的，初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记应当在受理登记后的30日内核准登记，并颁发房屋权属证书;注销登记应当在受理登记后的15日内核准注销，并注销房屋权属证书。”本条规定了只要权属清楚、资料齐全即可。他们的理由是房屋登记部门面临人员少、工作任务重的现状，如进行实质审查，会不堪重负，而且本身也不具有进行实质审查的能力，况且房屋登记行为也不影响当事人发生争议后通过民事诉讼解决民事权利争议。简言之，这种观点认为，他们不愿、不能、不必进行实质审查。第二种观点认为，房产登记机关应当对房产登记的申请材料进行实质审查。理由是从《物权法》规定看，隐含着实质审查规定的精神。第三种观点可以概括为“部分的形式审查+部门的实质审查”，认为考虑到登记机关的审查能力，原则上应将其审查职责定位在形式审查上，法律法规有特别规定的，可以进行实质审查。第四种观点认为，形式审查，实质审查，都是学术术语，主观性强，不易统一意见，可以把登记机关是否尽到必要的合理注意义务作为其审查标准。第五种观点和第四种观点比较接近，但也有不同，这种观点同样认为形式审查、实质审查比较主观，难以定义，标准难测，司法机关难以在实务中操作，建议采用法定标准，即严格按照法律的规定，法院审查时，按照标准，一一对应比照即可判断，简单实用。

答案取决于定义。我们在回答一个问题之前，必须有一个各方公认的定义，即概念的内涵和外延是大致相等的，否则只能是各唱各调，各走各道。对于什么是形式审查，什么是实质审查，我们可以从《行政许可法》的规定得到一丝借鉴。 如果行政机关仅对申请人就申请事项(包括许可、确认、登记等)所提供的材料是否齐全完备、符合法定形式进行检查、核实，而不考虑材料的实质即材料的真实性和有效性，那么这种检查就是形式审查。反之，如果既审查材料形式上的合法性，又核实所提供材料与所证明内容的一致性(外在形式与事实真相没有背离)，则是实质审查。

那么，房产登记机关的登记审查到底是形式审查还是实质审查呢?

首先，从规范层面来看，我国的一系列法律和法规都规定了实质审查。如《物权法》第12条规定，登记机构应当履行的职责有：查验申请人提供的权属证明和其他必要材料;就有关登记事项询问申请人;申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。这些内容都体现了物权法赋予了登记机构查证申请人提供材料的真实性的义务。 而建设部制定的《房屋登记办法》则详细规定了房产登记机构的实质审查职责。该《办法》第17条规定了“申请人提交的申请登记材料齐全且符合法定形式的，应当予以受理，并出具书面凭证。申请人提交的申请登记材料不齐全或者不符合法定形式的，应当不予受理，并告知申请人需要补正的内容”，注意这里“登记材料齐全且符合法定形式”仅仅是房屋登记的受理条件，与行政许可中作为一般情形的授予条件显然不同。接着，该办法第18条规定，登记机构应当通过询问查验申请登记事项是否是当事人的真实意思表示、是否为共有房产、房屋登记薄记载的权利人是否同意更正等;第19条规定，应当实地查看房屋所有权初始登记、在建工程抵押权登记、因房屋灭失导致的房屋所有权注销登记等内容;第20条正面规定了符合登记的条件，包括申请主体、规划证明材料、登记薄等均应与真实记载相一致，没有权利冲突情形等(第22条则从反面规定了不符合登记的违规情形)。这些都体现了对房产登记必须真实准确、减少登记错误的要求。

其次，从法律条文的逻辑结构上看，如果法律赋予了登记机构的形式审查义务，则只要其尽到了相当的谨慎注意义务，即使出现了登记错误的情形，也不必承担责任，最多实事求是，予以更正即可。但从《物权法》第21条规定看，并没有做出这些免责的规定，恰恰规定了因登记错误造成申请人或其他利害关系人损害的，应当承担赔偿责任，这些是与实质审查的职责相呼应的。

再次，实质审查突出了交易安全的制度价值。一项制度的制定，一般而言，具有交易安全和效率两种价值取向。具体适用到房屋登记审查制度中，就形式审查与实质审查比较，前者偏向于效率价值，后者则趋向于安全价值。信息的充分、真实是市场交易安全的保证。但是，如果过于追求信息的充分、真实，则可能会造成登记机构的不堪重负，导致市场交易没有效率，程序冗长，耗时过久。因此，对市场主体登记的审查标准如何把握，取决于我们如何平衡这两个法律价值之间的冲突。 但在我国目前所处的社会发展阶段看，市场经济还不够成熟，社会诚信度不高，采用实质审查的标准可能更为合适，偏向与实质审查就顺理成章了。当然，随着社会的发展，制度的完善，社会诚信体系的建立，行政审查的标准也可能随之发生变化，重新偏向形式审查也不足为奇。

最后，从法条变迁的角度看，行政审查标准也是有历史的变化的。从《城市房屋权属登记管理办法》规定看，比较偏重于形式审查，规定的主要条件是寥寥数语的“权属清楚、产权来源资料齐全”。与之相比，取而代之的《房屋登记办法》则规定的极尽细致之可能，除了要确保材料合法有效、权利不冲突、意思表示真实外，还赋予了登记机构一定条件下的实地查看义务，可以说，详尽而明确，操作性更强，偏重实质审查的意味明显。甚至从一定意义上讲，正是《物权法》和《房屋登记办法》(尤其是后者)对实质审查原则的确立，使得房产登记纠纷中行政民事争议交叉的问题更凸显、更复杂了。