房地产登记行为属于具体行政行为，所以行政相对人对这类行为享有申请行政复议和提起行政诉讼的救济权利。但对房地产登记行为违法时，能否提起行政赔偿之诉，如何赔偿等问题，由于法律规定不完善，行政赔偿和一般民事侵权赔偿责任应当如何分担和衔接，成为困扰司法界的一个难题，为此产生了不同看法和争议。

第一种意见认为，错误的房地产登记行为，房地产登记部门不应承担赔偿责任。其理由是：1、只有违法的行为行为才是导致损害后果发生充分且必要的条件，行政机关才承担行政赔偿责任。而房地产主管部门的错误登记行为并不是导致当事人权益受到损害的唯一原因，大多数是由于一方当事人未履行告知义务，或一方、双方提供虚假、错误的材料，房地产登记主管部门对申请材料未能进行认真核实而造成。即错误登记行为并不是导致一方当事人权益受到损害的唯一原因，房地产交易的一方当事人的欺诈行为才是损害后果发生的必要条件。没有一方当事人的欺诈行为存在，也就不会发生错误登记行为。因此，对房地产交易中一方当事人的欺诈行为造成的损害，要房地产登记机关承担行政赔偿责任是不公平的。2、权益受到损害的当事人可以通过民事诉讼获得救济。因为，这类民事纠纷案件，权益受到损害的一方可以以交易的另一方为被告提起民事诉讼，不能因为错误登记就简单地将这种风险转移到国家机关身上，即能通过民事等途径获得救济的，就不能提起行政赔偿之诉，这也是国外大多数国家的作法。3、司法实践中，很少出现登记机关由于错误登记而法院判决其承担赔偿的情形，大多数是当事人通过民事诉讼来进行处理的。因此，房地产登记部门不能因为登记错误而法院判决其承担民事主体的赔偿责任。

第二种意见认为，错误的房地产登记行为，房地产登记行政主管部门应承担全部赔偿责任。理由是：1、从行政权力上看，房地产登记是国家房地产登记行政管理机关根据申请人的申请或依职权所作出的一种行政行为，体现了国家行政权力对房地产物权关系的合理干预，是国家机关及其工作人员执行职务的行为。因此，房地产登记的正确与否会对房地产交易当事人的权益产生很大影响。在错误登记时受不利影响的一方当事人，有权依据国家赔偿制度的规定，向房地产登记部门要求行政赔偿。2、从因果关系上看，只要国家机关及其工作人员的违法行为与损害结果之间存在因果关系的，受害人就有权提起行政赔偿，错误的房屋登记行为的发生如前文所述的各种违法登记表现，可能是一因一果，一因多果，多因多果，还可能是多因一果，某房屋产权登记申请人故意提供虚假材料，房地产行政主管部门不尽严格审查义务而错误登记，给权利人造成损失就属多因一果。也就是说损害结果的发生与错误登记行为之间存在了因果关系。在发生这种违法行政行为与民事行为混合侵权的情况下，由于房地产登记部门享有审核申请材料真实性和合法性，保障交易安全的职责，仅以交易一方当事人有民事欺诈为由而完全排除房地产登记部门的行政赔偿责任，显然是不公的。3、从最高人民法院的司法解释上看，混合侵权行为中的行政机关亦应承担行政赔偿责任。最高人民法院(2001)法释第23号司法解释规定：“由于公安机关不履行法定职责，致使公民、法人和其他组织的合法权益遭受损害的，应当承担行政赔偿责任。”该司法解释对不履行法定职责导致公民、组织的合法权益受到侵害的构成要件上，与房地产错误登记行为和民事侵权行为混合侵权非常类似，是这一行政侵权行为和另一方当事人的民事侵权行为共同作用产生的结果。因此，当发生房地产登记混合侵权时，房地产行政管理部门应先承担全部行政赔偿责任，之后，再由行政机关向民事侵权行为人追偿，这与民事上承担连带责任的理由是相同的。由行政机关先赔偿混合侵权的全部损失，还由于房地产登记行政主管部门的行政赔偿有国家作为保障，这样有利于当事人权益的切实保护。4、从《城市房屋权属登记管理办法》看，该办法第37条明确规定：“因登记机关工作人员工作过失导致登记不当的，致使权利人受到经济损失的，登记机关对当事人的直接经济损失负赔偿责任”。综上，房地产登记行政主管部门对其错误登记的行政行为承担全部行政赔偿责任，既符合我国实际和立法精神，又有利于切实保护当事人的权益。

第三种意见认为，错误的房地产登记行为，对房地产登记行政主管部门是否承担赔偿责任应具体情况具体分析。笔者倾向于这一观点。理由是：1、根据我国的国家赔偿法规定，国家只对实际发生的损害进行赔偿。由于房地产交易的过程千差万别，错误的房地产登记行为并不一定会造成当事人权益的实际损失。有一些错误的房地产登记仅仅导致当事人对房地产权利的期待权的丧失，在这种情况下，当事人尚未发生实际损失，房地产登记行政主管部门不应承担赔偿责任。2、错误的房地产登记行为与损害结果之间存在因果关系的，房地产登记行政主管部门应承担相应的赔偿责任。其理由除赞同第二种意见的部分理由外，笔者认为：房地产登记行政主管部门应承担的相应的行政赔偿责任，有以下理由并可以按以下方式来确认：

首先，当事人必须在穷尽其他救济途径且赔偿不能时，方可提起行政赔偿之诉，由行政机关承担赔偿责任。一是在现实生活中和审判实践中，房地产登记错误的行为与损害结果之间的因果关系有的是一因一果，有的是一因多果，或多因多果或多因一果的关系，多数为违法行政行为与民事侵权行为的混合侵权。在这种混合侵权的情况出现的时候，而现有的法律对民事和行政这两种赔偿的衔接问题没有规定。为此，出现一些当事人不经过民事救济途径，直接向人民法院提起行政赔偿之诉，要求被诉行政机关承担全部赔偿责任。显然当事人的这种作法和要求与现实立法精神不符。这就需要一种制度进行规范，即应采用如德国等国家的规定，在穷尽其他救济途径而赔偿不能时，则可提起行政赔偿之诉。二是就国家赔偿制度的本质而言，它是一种最终的救济制度，只有当受害人无法通过其他方式获得对自己权利的救济时，才能通过国家赔偿方式获得赔偿。因此，在立法上，国家赔偿制度提起的程序最为严格，赔偿的条件最为苛刻，赔偿的范围最为狭窄，当然也是最有保障的，责任政府及其财政是国家赔偿的强大后盾。由于当事人受侵害的权利只有一个，当他通过其他方式和途径获得赔偿时，就不能再通过国家赔偿途径，向侵权的行政机关要求赔偿。否则，就会出现对同一权利重复或多次赔偿的情形。因此，当事人只有在穷尽其他救济途径且赔偿不能时，方可提起行政赔偿之诉，行政机关才能承担赔偿责任。

其次，根据违法行政行为在损害发生过程和结果中所起的作用等因素，确定由行政机关赔偿相应的损失。这是目前司法实践中处理混合侵权赔偿行政案件中较为通行的一种做法，行政机关也能接受。至于主张由房地产行政主管部门先向当事人赔偿全部损失，再由其向民事侵权行为人追偿连带责任的观点，笔者难以完全赞同。因为：1、在我国行政机关和民事侵权人的责任承担问题上，法律没有规定，是一个亟待解决的问题。2、行政机关向民事侵权人追偿缺乏法律依据。我国国家赔偿法中只规定了赔偿义务机关赔偿损失后，可以要求负有重大责任的内部工作人员或者受委托的组织或个人负担部分或全部赔偿费用，并未规定可以对赔偿义务机关以外的共同加害人实施追偿。3、司法解释是由行政机关赔偿相应损失。最高人民法院(2001)法释第23号司法解释规定，人民法院在处理案件时，应充分考虑行政机关在损害后果发生过程中所起作用大小，并确定行政机关应承担的赔偿数额。这一司法解释，确定了一个按份赔偿责任制度，实际上补充了我国国家赔偿法的规定，对房地产登记错误造成的混合侵权的行政赔偿具有重要的指导意义，也就是说如果房地产登记部门由于一般过失对材料审查不严而导致登记错误，应当承担次要赔偿责任;如果房地产登记部门具有重大过失或故意，则应承担主要赔偿责任。这一按份责任制度的不足之处在于将房地产登记部门的赔偿数额完全交由法院酌情处理，亦缺乏较为详尽的对按份责任的标准如何掌握的法律依据，增大了社会对法院裁判的压力。

再次，在当事人已针对民事纠纷案件提起民事诉讼并胜诉，但由于败诉方缺乏清偿能力而尚未得到执行的，房地产登记机关亦应承担未得到执行的相应赔偿责任，其理由是：1、权利的救济不仅在程序上，而且在实体上;不仅是可能性，而且是现实性，只有这样才能让公民、组织感到责任政府的强大后盾。2、从依法行政的要求上看，在程序上不应以已经过民事诉讼处理为由剥夺当事人提出行政赔偿的诉权;在实体上应当向房地产登记行政主管部门承担因民事主体不能赔偿的相应的赔偿责任。3、根据最高人民法院(2001)法释第23号司法解释规定精神，对此类情况亦应按份额责任来确定赔偿数额，才符合我国国家赔偿法的立法精神。