就世界通例来看，不动产物权公示的基本原则，就是不动产物权的应当依照法律规定进行登记。不动产物权登记最基本的效力表现为，除法律另有规定外，设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力。在不动产物权登记的这个核心效力的基础上，还可以派生出不动产物权登记推定真实的效力，即除有相反证据证明外，法律认为记载于不动产登记簿的人是该不动产的权利人。正是基于这样的认识，在房屋产权发生纠纷时，当事人一般会先提起行政诉讼，以期撤销房产证后使产权处于不确定状态，然后再提起确权之诉等民事诉讼。笔者认为，上述作法值得商榷。

首先，根据物权法第二十八条至第三十条的规定，物权的取得是因法院判决、政府征收决定、继承或者遗赠以及合法建造房屋等，直接发生效力。在处理这类纠纷时，一般可直接通过民事诉讼来解决。如夫妻与一方父母共同生活期间合法建造的房屋，由于多种原因，家庭成员相互之间权利意识淡薄，对房屋大都以一方的名义进行权属登记，在离婚诉讼中就难免涉及财产分割争议，如何确认权属登记这一具体行政行为就成为民事诉讼中不可回避的问题。以下试举一例。

陈某与父母一直生活在一起，1986年末，对房屋进行翻建，当时由陈某向有关部门申请办理建设审批手续，领取了建设许可证，建设许可证申请人一栏的名字为陈某，家庭人口一栏为9人(其中有陈某三个尚未出嫁的妹妹)。房屋建设的一应事项均已陈某的名义办理。1987年有关部门进行房屋普查，因陈父是户主，普查栏中记载的权利人为陈父，共有人为陈母。1988年末陈父申请办理房产证，1989年2月，房管局将房产证办理在陈父名下。2008年1月，陈父去世，陈某向房管局提出申请，并提供当时建房时的相关单据，称房管局登记错误，要求将上述房屋的产权证办理在自己名下。房管局经审查后认为无误，陈某不服，提起行政诉讼，最后法院驳回了陈某的诉讼请求。

这个案件中涉及到的房屋为合法建造的房屋，自房屋建成之时起，权利人即享有该房屋的物权，其后办理房产证的行为仅产生对外的公示效力。就这个案件而言，确权纠纷可以通过民事诉讼解决，而不必通过行政诉讼撤销产权证。

其次，因依法律行为发生物权变动时产生的房产权属纠纷，一般应当先提起行政诉讼。试举一例。

赵女士前夫原承租一处使用面积为38平方米的公产房：1970年，赵女士前天去世，该公产房承租人变更为赵女士;1987年，赵女士与王先生再婚;1994年，赵女士参加房改，出资1.6万元并以与王先生二人的共同工龄将该房买断成为私产，房屋所有权人登记为赵女士自己。2002年，赵女士付给王先生5万元钱，王先生在一张“收条”上签了名，表示自己放弃房屋的产权、同意该房归赵女士的女儿所有。同年末，赵女士将该房转让给了女儿，并到房管部门办理了产权人更名过户。

2004年，王先生以赵女士母女为被告提起侵权民事诉讼，称赵女士母女转让房产侵犯了自己的财产共有权，并否认“收条”上的签名是自己所写，请求法院确认房屋转让行为无效、恢复原状。法院经审理认为，王先生只是否认赵女士出示的证据“收条”的真实性，但没有提供相反的证据予以抗辩，所以应当承担举证不能的法律后果，法院对王先生的主张不予支持，判决驳回了其诉讼请求。二审法院维持了原判。王先生申请再审后，人民法院驳回了其再审申请。

民事诉讼程序终结以后，王先生仍然不予息诉，于2006年3月又以房产管理部门为被告、赵女士母女为第三人提起了“不服颁发房屋所有权证”的行政诉讼。案经一审、二审，二审法院维持了房产管理部门为赵女士女儿颁发的房屋所有权证。

本案中，王先生为维护自己的“房屋产权权益”先提起民事诉讼明显不当。本案是“房屋所有权纠纷”，房屋所有权的法律表示是《房屋所有权证》，“房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权的唯一合法凭证。”(《城市房屋权属登记管理办法》第五条)，各级政府房地产行政主管部门负责房屋权属登记管理工作，确定房屋产权归属(房屋所有权证的颁发，变更、撤销)只能由该部门唯一承办，如对房屋产权的确定有异议，经协商、调解、行政复议无法解决，应当直接提起行政诉讼依法裁定，民事诉讼无论裁判结果怎样都解决不了房屋产权的归属问题。

本案争议房屋原为承租公房，在赵女士与王先生登记结婚后买断变为私产，虽然房产证上只登记了赵女士一个人的名字，也属于夫妻共有财产;但是，我国《婚姻法》第十九条规定：”夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产的约定，对双方具有约束力。”所以，王先生是以“收条”明确表示放弃了自己的夫妻共有房屋产权部分，此时房产证上仍然只登记了赵女士一个人的名字，但该房屋产权已是赵女士个人独有，赵女士有权自主处理自己的财产，她与女儿的房屋转让行为是不需要王先生同意的。因此，本案中，王先生诉讼选择是错误的，无谓地增加了讼累。

第三，在既有非依法律行为而发生的物权变动，又有依法律行为而发生的物权变动，一般只需提起民事诉讼，再以生效的判决申请房产管理部门进行更正登记。试举一例。

张先生夫妇婚后几年没有生育，后领养了一个女儿，取名张甲。后来，他们又生育了两个儿子。后张先生夫妇去世，留下一套房产，未留遗嘱。张先生的两个儿子在未告知张甲的情况下，凭有关证明到房产管理部门将该房屋办理转移登记。张甲认为自己也享有对该房屋的继承权，拟向人民法院起诉。

本案中，张甲无需通过行政诉讼来撤销房产证，她可以直接通过民事诉讼来确认自己对该套房屋享有继承权，并依法院的生效判决申请房产管理部门进行更正登记。

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