吴某与某房地产开发公司(简称开发公司)签订商品房买卖合同，购买一套商品房，交付房屋的时间为2000年10月31日，并约定开发公司应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由该公司提供的资料报产权登记机关备案。如因开发公司的责任，吴某不能如期取得房屋权属证书，吴某有权提出退房，开发公司须在吴某提出退房要求之日起10天内将吴某已付款退还吴某，并按已付款的0.5%赔偿吴某损失。合同签订后，吴某向某房地产开发公司付清了房款。2000年10月31日，开发公司将房屋交付吴某。2001年12月30日，开发公司向管理部门提供了一些办理房屋产权证的证明文件，但吴某所购房屋至今不具备办理房产证的条件。2004年11月30日吴某向某仲裁委员会申请仲裁。

根据我国《城市房地产开发经营条例》规定，房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。所以，开发单位办理或者说是协助办理登记，是其法定义务。开发商迟延办理房产证的行为是合同违约行为与侵权行为的竞合。从合同方面来讲，这一合同实际上是个效力待定的合同，如果因为该建筑不符合法定条件，最终被行政主管机关依法处理，则该合同归于无效，如果经过补办手续，开发商获得了有关土地、城市规划等行政批准就应当是合法的，开发单位则应当协助办理有关登记手续，如果开发单位因为自己的过错不予办理，则可以认定为违约行为，应当承担违约责任。

如果超过诉讼时效，那么房产证还能办理吗?如果能办理，吴某和开发公司应该履行什么样的义务?

产权证完全可以办理，并且这也是房地产开发市场上存在的一个普遍现象。我国民法通则第一百三十八条规定：超过诉讼时效期间，当事人自愿履行的，不受诉讼时效限制。开发单位的义务，主要就是及时办理该工程的有关行政许可手续，保证该工程的合法性。当工程合法以后，开发单位应当依照《城市房屋权属登记管理办法》的有关规定办理房屋初始登记，办理完初始登记后应当协助购房人办理产权转移登记手续。作为购房人，主要义务就是缴纳有关税费。

办理产权证是开发商的合同义务依据合同法第六十条的规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。因此吴先生有权要求开发商继续履行办理房屋产权证的合同义务。

是否超过诉讼时效，对能否办理房产证无影响，它只会影响吴某要求房地产开发商承担违约金和违约赔偿损失责任的胜诉权，不影响吴某提出解约(若至今不具备办理房地产权证条件确实系开发商的原因)或要求开发商继续履行办理房地产权证义务的权利(包括胜诉权)。因为目前在我国为购房者办理房地产权证是开发商的一项法定义务，不属于双方约定的内容，双方仅可就办证时间和未履约办证的责任加以约定。未约定或约定不明的，均可按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》处理。

相关案例：某房屋买卖合同规定，出卖人须于取得《建设工程竣工验收证书》后150天内书面通知买受人，向某房地产产权登记机关申请房地产权属转移登记，出卖人和买受人共同办理房产证，如买受人不能按法定期限领取《房地产权证》，从出卖人取得房地产《建设工程竣工验收证书》之日的第180天起，由出卖人向买受人承担违约责任。实际情况是，出卖人于1998年9月28日领取了所建房屋的《建设工程竣工验收证书》。自该日起加上180天，就是到1999年3月26日，出卖人应当在此前为买受人办理好所买卖房屋的过户登记手续及《房地产权证》。实际上，直到2002年7月16日，买受人仍未取得所买房屋的《房地产权证》。在这种情况下，当买受人请求出卖人办理房屋所有权过户登记手续及交付《房地产权证》时，出卖人可否以诉讼时效期间已经届满为由，拒绝办理房屋所有权过户登记手续，拒绝交付《房地产权证》?

有的专家认为买卖的房屋已经按照合同规定的日期交给了购房人，就是出卖人履行了主给付义务，至于未办理过户登记手续，只是出卖人未履行从给付义务。在主给付义务已经履行的情况下，从给付义务不得单独适用诉讼时效，以真正发挥从给付义务使债权人的合法权益得到最佳实现的功能。因而，在买卖的房屋已经按照合同规定的日期交给了受让人的情况下，即使出让人未办理过户登记手续自合同规定办理的期限届满的次日开始计算已经超过了2年期间，受让人也有权请求出卖人继续办理过户登记手续。

买卖的房屋已经按照合同规定的日期交给了受让人占有、使用，并且在合同规定的期限届满前也办理了过户登记手续，但房屋所有权证(房地产权证)一直未交付，主给付义务已经履行完毕，即房屋所有权已经移转给了受让人，只是交付房屋所有权证(房地产权证)的从给付义务尚未履行。而房屋所有权证(房地产权证)系房屋所有权的凭证，它只起证据的作用，已经登记的房屋所有权不因该证件的有无而发生改变。既然如此，在合同规定的办理过户登记手续的期限届满的次日至今已经超过了2年，购房人一直未请求出卖人办理该手续的情况下，如果对该请求权适用诉讼时效，使出卖人有权抗辩，仍然拒绝办理过户登记手续，反倒是人为地制造麻烦。如果联系到房屋所有权人遗失了房屋所有权证(房地产权证)还可以补办的现状，罹于时效的观点更显得失去权衡。此其一。其二，如果说“尽管债权证书是动产，但是它的所有权却不能独立转让。该所有权与债权不可分离，归各自的债权人所有。”(曼弗雷德。沃尔夫：《物权法》，吴越、李大雪译，法律出版社，2002年9月版，第320页)那么，房屋所有权证(房地产权证)同样应与房屋所有权联系在一起，二权不得分离。若对交付房屋所有权证(房地产权证)的请求权适用诉讼时效，恰恰会造成房屋所有权与房屋所有权证(房地产权证)分离的结果，所以，对于此类请求权不宜单独适用诉讼时效。

我国《民法通则》未明确规定诉讼时效的适用范围,学者们对于物权请求权是否应适用诉讼时效也存在争议。本案合同性质上属买卖合同，买卖双方交易的结果是原告取得房产所有权。为保护交易安全和第三人利益，物权的变动必须公示。房地产是不动产，我国法律规定其公示方法是进行登记。也就是说，登记虽不作为物权变动合同生效的要件，但未经登记不发生物权变动的法律后果。因此，开发商交付房屋应包括两方面内容：首先是交付房屋给买受人占有和使用;其次是将房屋所有权交付给买受人，即办理或协助办理权属证书。向业主交付商品房是开发商的主给付义务，若房屋已交付但未办理过户登记手续，则说明开发商未能尽到从给付义务。

这一义务关系到确认房屋所有权的归属，对权利人而言是极为重要的，是行使房屋物权的前提,如这一物权的归属如果没有得到确认,业主根本就无法行使房屋出租、转让、抵押等权能。假如业主要求开发商办证的请求权因诉讼时效期间届满而消灭,那么,标的物将会长期处于归属不清或者权利真空之状态。这种状态不但对真正的权利人不利,而且还纵容了开发商任意拖延办证或根本不予协助办证等不法行为，从而使标的物得不到正常的利用,不利于社会经济秩序的稳定,这显然是与诉讼时效制度的立法本旨相背离的。另外，在主给付义务已经履行完毕的情况下，从给付义务单独适用诉讼时效，缺少法律依据。房产证是房屋所有权的法律凭证，不可独立存在。试想，办理房产证适用诉讼时效，那么势必出现房屋所有权与权利凭证人分离的现象。因此,请求开发商履行办证义务不应当适用诉讼时效。

提供，需要、请律师、、