按照《合同法》第15条的规定，商业广告一般被视为要约邀请，是当事人引诱他人发出要约的合同预备行为，不会因相对人的承诺而成立合同。但如果广告内容符合要约规定的，视为要约。根据《合同法》第14条有关要约的规定，可将广告认定为要约的前提条件为：第一，所作要约邀请的意思表示内容具体确定;第二，表明经受要约人承诺即受该意思表示约束。

除《合同法》所作较粗略的规定外，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条则做出了更具针对性和操作性的规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”此规定为房地产广告被认定为要约和合同的内容提供了更具体的适用条件：

第一，从范围上说，该广告是对“商品房开发规划范围内”的“房屋及相关设施”所做出的说明或允诺。

首先，该条款的适用被限定在“商品房开发规划范围内”，因此开发商对自己楼盘开发规划范围外所作的说明或允诺并不受本条款约束。比如就开发规划范围外正建设或将要建设的市政工程、生态环境、交通、商业、教育、卫生、文化设施做出的说明或允诺，一旦发生争议，仍以买卖合同中是否已载入相关约定作为解决争议的标准。对合同未载明的争议事项，一般归为消费者在交易中应通过自行辨别等行为履行的注意义务，不归结为开发商的违约责任。

其次，该条款的适用被限定在“房屋及相关设施”上，虽然解释中没有进一步对其进行说明，但结合《广告法》第9条规定与《房地产广告发布暂行规定》，应该大致包括商品房的质量、价格、位置、面积、内部结构、装修装饰等基本情况，包括物业在内的配套服务，开发规划范围内的生态环境、公共设施等和销售中所允诺的相关赠品的品种(如面积、物业、装修等)和数量。

第二，从标准上说，该说明或允诺的内容需要具体、确定。如广告中涉及房屋、开发范围内绿地的面积需要有具体的尺寸与数量来界定，不能代之以以“两室一厅”“超大绿地”等模糊概念。还有楼盘具体位置、相关设施位置都只有在具体标明和明示的情况下才有可能被认定为要约的内容。

第三，从程度上说，该说明或允诺需要对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。对于哪些内容会对合同的订立及房屋价格有重大影响，并无明确法律规定。有些购房者可能认为小区生态环境很重要，有些消费者可能认为车库等配套设施最重要，这就需要法官在具体案件中根据事件特殊性合理运用自由裁量权。在解释出台前的2001年，广东省高级人民法院曾发布了一个名为《关于施行后认定房地产开发经营合同效力问题的指导意见》的规范性文件，规定了销售广告内容符合下列五种情形之一的，即使未订入合同之中，仍对双方当事人具有法律约束力，这五种情形是：“(1)向购房者提供优惠条件或赠送礼品的许诺，(2)对商品房外墙或共用部分装饰标准的告示，(3)对商品房各组成部分或共用部分使用功能质量的陈述，(4)对商品房周围环境质量作出的具有明确的公建指标的说明，(5)其他载有明确指标的说明。虽然只是地方性的规范文件，但由于其具体性与前瞻性，也许可以为我们在如何确定构成“重大影响”的内容问题上提供一个思路。