一、营业税政策不完善，致使税务机关在实际执行中难以操作，给偷税者留下可乘之机

目前，营业税政策只对租赁行为的出租方征税，对承包行为不征税，而“承包”是经济发展中的一个经济名词，在税法上没有一个具体的解释，致使税务机关在征税时无“法”可依，难以做出准确界定，一般以双方签定的合同或协议作为区分承包与租赁的依据，这样，就给偷税者留下可乘之机。他们明明是租赁行为却利用税法的不完善，在签定合同或协议时钻税法的空子，故意签成承包协议，达到偷税的目的。这种现象在商场尤为明显，目前，许多商场为搞活经营，将自己的柜台出租给外地或本地厂家设立专柜或非本单位职工进行经营，承租者每月(年)向商场交纳租赁费，但商场为达到偷税目的，故意与承租者签定承包合同，而租赁费也变成了“承包费”，达到鱼目混珠、偷逃税款的目的。

二、采用多种方式隐瞒租金收入，偷逃税款

出租者为达到偷逃税目的，采用多种方式隐瞒租金收入，具体表现在以下几个方面：一是承租方负责出租方若干名职工的工资和福利费用，由承租方直接支付给个人。二是出租方以报销费用的形式收取承租方的租金，由其开具相当于租金数额的费用发票到承租方报销，承租方不体现租赁支出，出租方亦无租金收入。三是承租方负责房屋或设备修缮，以修缮费用抵顶租金收入。四是出租方不以现金方式收取租金，而是由承租方向出租方提供应税劳务(如餐饮、住宿等)以应税劳务抵顶租金。据了解，单位出租房屋的，大部分都采取这种方式。五是假联营，真出租。单位或个人为了逃避缴纳税款，签订假联营协议，其实是出租。六是个人之间房屋租赁协议多采取口头协议、现金交易，甲、乙双方共同隐瞒租金数额，使税务机关难以掌握其准确的租赁金额，造成大量税款流失。

三、税源底数难以掌握，税款流失严重

租赁业务，特别是房屋租赁业务，涉及面广、税源零星分散、隐蔽性强、稳定性差，加之税务机关征管力量不足，致使税源底数不清，税款流失严重，税收漏洞较大。随着市场经济的发展，城市流动人口不断增多，这些外来人口大多数是租房居住、经营，这样为城市的私房出租，特别是城乡结合部位的私房出租提供了市场，由于税务部门征管力量不足，这里一直是征管当中的薄弱环节，税源底数难以掌握，造成税款流失。

四、计税依据难以确定，税款不能足额入库

由于出租者收取租金的方式多种多样，多以现金交易、劳务交易、以物抵顶、代付工资等方式进行结算，使用的票据一般是白条、财政部门的收款收据，出租方帐面一般不体现收入，而且隐蔽性强，租金收入难以确定，税款不能足额入库。

五、纳税义务发生时间难以界定，缺乏明确的法律依据

营业税的纳税义务发生时间，(除转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的、纳税人自建建筑物销售的、纳税人将不动产无偿赠与他人的)一般为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。而有的租赁行为是几年后以实物抵顶，这时纳税义务发生时间是确定在租赁行为发生时(即：合同或协议生效时，还是实物投入使用时)，还是在实物所有权发生转移时，在实际中难以确定。比如土地租赁中的“以地换房”行为，甲方租用乙方的土地建造房屋用于经营或居住，双方约定甲方不向乙方支付租金，而在若干年后，连同土地及其地上附着物一并归还乙方，以建筑物抵顶租金，这时无法确定纳税义务发生时间是定在协议或合同生效之日还是建筑物所有权发生转移时，而且计税依据是以现在的房屋价值还是若干年后的房屋价值作为计税依据，在税法上也没有明确规定，造成税款不能及时、足额入库。

六、纳税意识淡薄，税款征收阻力较大

目前，行政事业单位和社会团体房屋出租情况十分普遍，但这些行政事业单位、社会团体由于历史的原因，对依法纳税的认识还不到位，认为经费来源靠财政拨款，出租搞点创收主要是弥补经费不足，不应再纳税，因此，以种种理由，强调各种困难或者以其他各种名义拒不交纳税金;另外，财政部门在年初对行政事业单位核定办公经费时，将租金收入列入综合预算，也成为纳税人拒绝纳税的“充分”理由。

七、税收征管存在着不到位现象

由于租赁业存在税源零星分散、隐蔽性强、稳定性差、税收征管难度大的现状，造成部分基层征收单位产生畏难情绪，对这部分税源重视不够，致使对租赁业税收征管不到位。