1、合作各方共同投资模式。

共同投资模式是指合作各方共同投资拿地、共同投资投入开发费用，也包含前期一方拿地后折算成投资的方式。相对来讲，这种模式是法律风险较小的模式，符合传统的合伙关系的特征。在合作开发前，合作各方对总投资规模、各方投资比例、各方参与管理的程度进行事先约定，在开发过程中按照合作开发协议执行即可。

这种模式中可能出现的法律风险就是一般合同中也可能遇到的投资风险。例如，后期资金不能按期投入、合伙人挪用侵占项目资(金)产、项目用章管理不善、合伙人虚构对外债务等情况。这种情况只能通过合作开发合同的执行控制进行监督。

除此外，在以下几种情况下，合作开发方的合法利益也难以得到法律的保护：

A、依法需经批准的房地产建设项目未经有批准权的人民政府主管部门批准;

B、房地产建设项目未取得建设工程规划许可证;

C、擅自变更建设工程规划。

(详见最高院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一十九条之规定)

2、合作一方出地一方出资的模式。

这种模式指出合作一方已具有开发用地，出地之外不作任何投资(开发管理除外)，而另一方投入开发所需的全部投资。合作开发最主要的特征就是“共同投资、共享利润、共担风险”，只有符合前述特征才是真正的合作开发，否则就会出现相应的法律风险。例如：

A、合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。

B、合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。

C、合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当认定为借款合同。

D、合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只以租赁或者其他形式使用房屋的，应当认定为房屋租赁合同。

在这些情况下，一旦被认定为并非合作开发的当事人一方，将按照实际情况享受相应的法律待遇，例如房屋买卖、借款等，则无法分配房地产开发项目的高额利润。

房地产开发项目蕴含着巨大的商机，但同样潜伏着巨大的法律风险，在投资和经营过程中，必须增强法律意识，才能如愿以偿的获得预期收益。

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