对于房地产开发，我国实行资质准入门槛。《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》等法律法规，从注册资本、经营场所、技术人员等方面进行了强制性的限定，并进行分级管理。这种规定和管理模式在于保障房地产市场的有序，但也无形中限制了一些拥有开发实力的其他主体进入房地产市场，由此导致合作开发的诞生。

从实践中看，合作开发的主体存在多样性，有公司、个人、个体工商户、境外企业等。这些主体之间互相交叉、组合，例如公司与公司、公司与个人、个人与个人等合作，又形成数种合作形态。单纯从市场、经济的角度考虑，其中的有些组合存在其便利和好处，但一旦发生纠纷则面临着巨大的风险。其中的主要风险在于其中的部分主体不具备房地产开发的资质，若因此而导致合作开发无效，则无法保证实际开发人的利益。

依据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一十五条的规定，合作开发房地产合同的当事人至少有一方具备房地产开发经营资质的，否则合作开发合同将被认定为无效合同。因此，在合作开发中必须注重至少要有一方具备资质，不然合作开发的利益将得不到保障。

为应对前述法律规定，事务中的合作开发存在一些变异，以规避法律风险。例如，一个没有房地产开发资质的企业、个人等以另一个具有开发资质企业的名义从事开发活动，实际开发工作、投入等全部由没有资质的企业、个人承担，具有开发资质企业只收取少许的管理费、挂靠费等。这种形式的合作虽名为合作开发，但实际其形式和内容并未体现出合作开发，也与国家设立房地产开发企业强制要求的立法初衷相悖。一旦在双方引发争议，这类合同很有可能会被认定为无效。

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