商品房面积，是销售合同双方都极为关心的问题，对于售房者而言，它关心的是在同等价格的前提下，最终能卖给购房者多大面积的房屋，而作为购房者，他关心的是在同样的价格前提下，最终能够购得多大的房屋面积。一般而言，作为购房者最关心的是套内面积而不是公摊面积，因为套内面积才是他直接得到的，也是与他关系最密切的，至于公摊面积，由于与他的关系没有那么密切，所以是没有那么关心的，这里就此简单作一下探讨。

1.商品房面积的计算方式：按照《商品房销售管理办法》规定，商品房销售可以按套计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。

按套计价的，法律规定开发商应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变;套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。

实践中多数都是按套内建筑面积或建筑面积计价。而按照建设部所颁布的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》规定，商品房的销售面积为购房者所购买的套内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和。(第一、 套内建筑面积由以下三部分组成： 套内的使用面积;套内墙体面积; 阳台建筑面积。第二、 公用建筑面积由以下两部分组成： 1、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积; 2、套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。公用建筑面积的计算原则有两条，一是凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。二是公用建筑面积按以下方法计算： 整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，即为整栋建筑物的公用建筑面积)。

2.商品房面积差误的处理方式：法律规定了约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款，对于这种情形，最高法院规定买受人请求解除合同的，不予支持;(二)面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权解除合同，并要求返还已付购房款及其利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由开发商承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由开发商返还给买受人;绝对值超出3%部分的房价款由开发商双倍返还买受人。这些规定看起来比较完善，但是在实践中还是发生了许多问题，一是约定面积与产权登记面积之间的误差，怎样才能发现，什么时候才能发现。在实践中由于签订合同的时间与房管部门发放产权证的时间两者相距太远，而等到发现时，已经过去了很长时间。无论是对于开发商还是对于购房者而言，都会存在许多问题。对于开发商而言，由于时间跨距太大，等到产权证发下来，发现产权登记的面积大于合同约定面积时，房屋已经转了好几手了，这时原来的购房者已经找不到了。在金碧新城就发生过好多这样的情形，根本找不到购房者，因此，有必要在合同中进行相应的约定，如在产权登记面积未确定或产权证没有发下来之前不能转让房屋等，但这样的约定本身也是一种双刃剑，在维护了开发商某一方面的权利的同时，又从另一方面影响了开发商的利益，所以具体如何操作，还需要在实践中慢慢探讨。但无论怎样，都应该在签订合同时，留下购房者的身份证件及相对较为固定的住址和通讯方式，这样也许能够在发生上述情形时起到一定的作用。

这里有一个案例，2003年8月，某甲与恒大签订了华府的楼宇认购书，在认购书中约定建筑面积134.269平方，其中套内面积101.2222平方，按建筑面积计算，单价为每平方5570元;同年9月，某甲与恒大就上面的购房事宜签订了商品房买卖合同，房子面积与总房价都没有变，只是计价方式变成了以套内建筑面积计算。公共部位与公用房屋分摊建筑面积的建筑费用计入套内建筑面积销售单价内，不再另行计价。并且约定如果计价面积误差比在0.6%以内的，双方不作任何补偿。2004年5月，房产证发下来之后，某甲发现房屋建筑面积只有126.0767平方，其中套内建筑面积101.008平方，与合同约定的计价面积误差比绝对值在0.6%以内。但公摊部分小了8.1923平方，为此起诉恒大，要求退回差价款及相应的利息。法院判决某甲败诉。

这个案子是典型的因面积差而引起的合同纠纷，在这个案子里，我们的认购书约定是按建筑面积计价，而合同则约定按套内建筑面积计价，由于实际计价面积与约定的计价面积相比，这种差误在合同约定允许的范围之内，因此不需要我们恒大承担责任。