房地产产权保险的一般问题

(一)房地产产权保险内涵

房地产产权保险,是指由投保人一次性支付给保险人一定金额的保险费，保险人签发保险单，承诺如果房地产产权存在产权报告 中应记载而没有记载的瑕疵和纠纷，并因此给被保险人造成损失时，保险人负责消除产权瑕疵，解决房地产产权纠纷，或者由其在保险金额范围内给予赔偿的保险。

房地产产权保险是旨在保障房地产产权交易安全的险种。与普通人寿险、财产险不同，房地产产权保险的保险标的是产权报告的准确性，保险人仅对保单签订以前发生的产权瑕疵承担保险责任。在该保险下，80%到90%的保费会用于产权查验、准备产权报告、消除权利瑕疵和解决法律纠纷。

房地产产权保险的主要目的在于通过产权调查、咨询、评估、承保的一系列过程，提前消除风险，避免损失。保险人为降低自己的风险，首要任务是进行产权查验，确定是否可以进行承保，其利润形式也不是保险费收入与运营成本(包括保险赔偿在内)之间的差额，而主要是保险费与用于产权调查、咨询、评估的的费用所产生的差额。

(二)房地产产权保险的运作方式

房地产产权保险由保险人受到投保申请书开始，保险人随即对拟交易的房地产产权进行调查，弄清存在的产权瑕疵和纠纷，判断产权瑕疵和纠纷的风险，再决定是否可以提供房地产产权保险。调查的内容包括两大方面，一是与产权权属状况直接有关的事项，主要是对产权备案资料进行书面查验，二是与房地产产权相关的债权债务状况。无论保险人最后是否决定承保，调查阶段的费用皆由申请人负担。

如果保险人同意承保，则会出具一份产权保险承约，写明产权状况、拟保险范围、除外责任、在办理保险手续之前要解决的法律问题、以及与产权相关的法律文件，该承约基本反映了即将签发的保单的基本内容。如在产权查验中发现存在产权瑕疵和纠纷，保险人、律师、其他中介机构要协助投保人将发现的问题解决掉，之后产权交易人才能凭借承约书进行产权交易。保险人会引导和督促整个产权交易的过程。保单签发之后，产权保险生效。保险单上要注明产权备案情况，保险单格式要到各地保险主管部门备案。在房地产价值下降时，可以调低保险金额，然后更新保险单或者重新办理手续，在房地产价值上升时，也可以投保升值附加险。

(三)产权保险制度价值

产权保险产生于一个房地产交易频繁，且产权登记制度相对零散、缺乏统一性，需要保险业为交易分担风险的社会环境 ，而当今的中国恰恰符合这一条件，成为孕育产权保险的适宜环境。具体而言，引进房地产产权保险将为我国的房地产交易和保险行业带来的价值在于：

1.减免房地产产权登记机关的负担

我国的房屋和土地管理部门、公证机构拥有对房地产信息的实质审查权，公共记录具有公信力，若登记错误，将由职权部门作出损害赔偿。这一模式在我国已实施多年，但实然状态并不一定就是应然状态，在我国实施房地产产权保险，对解除或至少减轻产权机关的审核负担和潜在赔偿负担有重要意义。

2.提升交易安全和效率

产权保险能让保险公司以无过错原则补偿由于产权瑕疵或纠纷带来的损失，更为重要的是，保险公司能对交易的全程进行引导和督促，在产权交易之前消除产权瑕疵，对产权交易的长远安全性提供了更为可靠的帮助。保险公司可以利用自己拥有的产权数据库对产权状况进行检查，由于有自身业务发展的需要作为动力，保险公司的产权数据库信息的详细和准确程度远高于政府有限提供的公开记录，这有效缩短了产权调查的时间，减少了调查成本。此外，房地产产权保险公司与贷款机构密切合作，可以使交易程序紧凑而高效。