在商品房买卖合同中关于预购，认购，订购的协议在合同法原理中一般界定为预约，预约是相对于本约而言，也是合同，契约的一种，经过要约，承诺的程序，受《合同法》规范，调整，限制，约束。预约中已决条款(一般包括认购的房屋坐落，楼层，总价款，预购定金的数额，在预购书签订之日起多长时间内双方到售楼处商谈签订正式的《商品房买卖合同》)在当事人之间产生法律效力，当事人应当依据法律规定和诚信原则全面履行，非有当事人新的意思表示，不得变更和终止。一般地这种预购定金为1万元到5万元不等，预购人在签订了这种预购，认购，订购协议后，再合计，合计，比较，比较，又对这种预购，认购，订购协议的签订反悔，，《合同法》115条规定：给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

《担保法》第89条规定：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。基于此，很多当事人在找到我们前，都找了一些，他们一般既然你不想买房，不想签订合同，那么定金依法是不能退的，他们可能不是专业从事建房工程与房地产业务的律师，故从一般法理上得出前述结论也算正常，其实《担保法司法解释》115条规定：当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金;收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。另外《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。再有，建设部的《商品房销售管理办法》规定：“符合商品房销售条件的房地产开发企业，在订立商品房买卖合同之前，向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款，当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用”。从以上的法律法规规定我们可以得出如下结论：商品房认购书作为商品房买卖预约是对《合同法》、《担保法》、《担保法司法解释》、《商品房买卖合同纠纷司法解释》等具体法律法规的具体化，其中的定金条款，是在一方违约，导致无法签订商品房买卖合同时，对守约方的保护和救济。然而，当双方在对本约中某些条款(除了预约中已商谈妥的条款在本约中应当照旧，其余比如不能按期交房，不能按期办产权证的违约责任)双方不能协商一致时，不能认为任何一方存在违约行为。有的开发商很霸道，在对前来签订正式合同的买房人说格式条款是不能动的，可是合同法明确规定：当事人享有自愿订立合同的权利，任何单位，个人不得干涉。那么在这种情况下，认购书中的定金条款就不再适用了。如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理，即买受人因自己的原因放弃购买此房屋，不来签订买卖合同，或者出卖人违约，不卖此房屋，那么违约方是无权要求返还定金或者双倍返还定金。因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

应对措施：律师建议：作为买房人最好在签订前述预购，认购，订购协议时，加上一条，如果在预购，认购，订购书约定的日期前来商谈签订正式的本约时，开发商工作人员必须在预购，认购，订购书中作出批注：何时，何人，来何地，干何事。如果开发商不配合，“报警记录”双方一致同意视为买房人依约定时间来商谈签订本约的证据。这样买房人可以给自己留一条后路。如果在签订本约期限前不想买房了，可以要求退还定金。

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